Риски строящегося кондоминиума в Таиланде — что проверить

Убедитесь, что разрешения получены, до любых платежей

Два разрешения должны быть получены, прежде чем вы передадите какие-либо деньги. Разрешение на строительство (ใบอนุญาตก่อสร้าง) от местного административного органа подтверждает, что у здания есть лицензия на возведение. Отдельно требуется одобренная Оценка воздействия на окружающую среду (EIA) — для жилого или кондоминиумного проекта с 80 и более жилыми единицами либо с общей полезной площадью 4,000 sq m и более; её рассматривает Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning (ONEP). Там, где требуется EIA, она должна быть одобрена до выдачи разрешения на строительство — поэтому действующее разрешение на подпадающее под требования здание означает, что EIA уже прошла согласование.

Запросите у застройщика заверенные копии обоих документов и убедитесь, что они относятся к фактическому зданию и участку. Застройщик, который говорит, что разрешения «на рассмотрении» или «в процессе», но при этом требует значительный задаток, просит вас нести регуляторный риск, который принадлежит ему.

Проверьте репутацию и финансовое положение застройщика

Изучите историю застройщика: сколько проектов он завершил в Таиланде, сдавались ли они в срок и хорошо ли обслуживаются готовые здания. Department of Business Development публикует поданную компаниями финансовую отчётность, состав директоров и зарегистрированный капитал через сервис DataWarehouse — это самый надёжный публичный индикатор финансового положения застройщика. Судебные решения и дела о банкротстве искать напрямую сложнее, и для их проверки может потребоваться тайский юрист или служба корпоративных реестров.

Застройщик со слабой репутацией, без завершённых проектов в Таиланде или с систематическими существенными задержками по прежним объектам — это контрагент повышенного риска для долгосрочного обязательства на этапе строительства.

Поймите риск отсутствия обязательного эскроу

Таиланд не обязывает застройщиков хранить задатки покупателей строящихся объектов на эскроу-счёте. Поэтапные платежи обычно поступают напрямую на операционный счёт застройщика — а значит, если проект остановится, компания обанкротится или здание так и не будет достроено, вернуть эти средства может быть очень трудно или невозможно.

Это существенный структурный риск при покупке на этапе строительства. Для лицензированного застройщика регулируемый типовой договор смягчает его (см. ниже), но отсутствие обязательного эскроу по вашим поэтапным платежам остаётся базовым условием; любая защита, которую вы сможете согласовать, лучше, чем её отсутствие, поэтому учтите это при оценке рисков до принятия обязательств.

Знайте минимум защиты прав потребителя при продаже от застройщика

Лицензированный застройщик, продающий квартиры населению, не вправе составить договор целиком в свою пользу. Договор купли-продажи должен соответствовать типовой форме Ministry of Interior, предписанной согласно Condominium Act, и любое условие, отступающее от неё в ущерб интересам покупателя, ничтожно по закону. Если застройщик не завершит строительство или не оформит передачу, типовая форма даёт покупателю право на возврат средств с процентами — по предусмотренной самим договором ставке за просрочку, которую форма ограничивает 15% в год, — а также ограничивает неустойку, которую могут взыскать с покупателя-нарушителя, и лимитирует то, как застройщик распределяет расходы по передаче.

С 31 January 2025 регулируется и этап бронирования: договор бронирования кондоминиума у застройщика относится к «контролируемым по условиям» видам деятельности согласно правилам Office of the Consumer Protection Board. Застройщик не вправе удерживать плату за бронирование, кроме случаев, когда именно вы отказываетесь продолжить сделку, обязан использовать договор на тайском языке и обязан вернуть плату в установленные сроки, если нарушит условия или — во многих случаях — если вам откажут в финансировании. Эти меры защиты — минимум, ниже которого застройщик не вправе составлять условия, но они применяются к продажам от лицензированных застройщиков, а не к частной перепродаже, и не заменяют эскроу или защиту по этапам для самих поэтапных платежей.

Изучите условия задатка и рассрочки

Внимательно прочитайте график платежей: разберитесь, какой процент причитается при бронировании, при подписании SPA, на каждом этапе строительства и при передаче. Уточните, возвращаются ли задаток за бронирование и задаток по SPA и при каких условиях.

Сопоставьте суммы рассрочки с заявленным застройщиком графиком строительства. Платежи, смещённые в сторону ранних стадий — до того как станет виден существенный объём строительства, — концентрируют больше риска на покупателе и меньше давления на застройщика выполнять обязательства.

Договоритесь о привязке платежей к этапам строительства

По возможности договаривайтесь, чтобы каждый платёж в рассрочку производился по подтверждённому этапу строительства, а не по календарной дате. Этапами могут быть: завершение фундамента, несущего каркаса, коробки здания и отделки. Независимая проверка лицензированным инспектором на каждом этапе добавляет значимую защиту.

Проводите поэтапные платежи через лицензированного эскроу-агента — по Escrow Act это лицензированное учреждение, обычно банк или финансовая компания, — который перечисляет очередной транш только при получении сертификата об этапе. Клиентский счёт тайской юридической фирмы — более слабая, чисто договорная альтернатива, а не предусмотренное законом эскроу. Закрепите выбранный механизм в SPA как условие выдачи платежа, а не как устную побочную договорённость.

Распознайте тревожные сигналы до подписания

Требование крупного задатка до подтверждения разрешений — самый явный тревожный сигнал. Давление подписать быстро или заплатить до того, как SPA будет готов, оставляет вам меньше времени проверить, на что вы соглашаетесь.

SPA, дающий застройщику неограниченное право на задержку без права покупателя на расторжение, — серьёзный договорный риск. SPA, умалчивающий о том, что произойдёт, если проект будет заброшен, или возвращающий только основную сумму задатка без процентов при расторжении по вине застройщика, ставит покупателя в слабую позицию.

Также остерегайтесь предложений оформить покупку на тайскую компанию, чтобы обойти квоту иностранного владения. Использование компании с тайскими номинальными акционерами для владения недвижимостью в интересах иностранца — это незаконная номинальная схема согласно Foreign Business Act и Land Code, ставшая предметом активного правоприменения в 2025–2026 годах, и она несёт уголовный, а также налоговый риск и риск при выходе из актива; она не позволяет безопасно обойти лимит в 49%.

Проверьте квоту иностранного владения, если вы иностранец

Иностранные покупатели могут владеть до 49% общей площади всех квартир в проекте кондоминиума согласно Condominium Act. Строящиеся проекты иногда спекулятивно продают сверх этого лимита, из-за чего более поздним иностранным покупателям не хватает квоты к моменту передачи.

Запросите у застройщика текущее соотношение иностранного и тайского владения в процентах от общей площади, подтвердите его письменно и убедитесь, что SPA содержит условие о том, какой возврат вы получите, если вашу квартиру нельзя будет зарегистрировать в иностранную собственность при передаче.

Часто задаваемые вопросы

Защищён ли мой задаток за строящийся кондоминиум в Таиланде?

Нет, по умолчанию не защищён. Таиланд не требует эскроу для продаж на этапе строительства, поэтому задатки обычно поступают напрямую застройщику. Вы можете согласовать защиту — лицензированного эскроу-агента, клиентский счёт юриста или выдачу платежей по этапам — и закрепить её в договоре.

Какие разрешения должен иметь строящийся проект до моей оплаты?

Как минимум разрешение на строительство (ใบอนุญาตก่อสร้าง) от местного органа и одобренную EIA там, где этого требует тип или масштаб проекта. Запросите заверенные копии и убедитесь, что документы относятся к фактическому участку и зданию, а не просто к связанному юридическому лицу.

В чём главный риск покупки на этапе строительства в Таиланде?

В сочетании отсутствия обязательного эскроу с дефолтом или задержкой застройщика. Деньги, уплаченные напрямую застройщику, который затем останавливает работу или становится неплатёжеспособным, вернуть может быть очень трудно. Защита задатка и проверка застройщика — основные способы снижения этого риска.

Как проверить, одобрена ли EIA застройщика?

Одобренные EIA для подпадающих под требования проектов регистрируются в Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning (ONEP). Вы можете запросить документ об одобрении EIA напрямую у застройщика; добросовестный застройщик предоставит заверенную копию. Если застройщик не может или не хочет её предъявить, расценивайте это как тревожный сигнал.

Что такое условие о выдаче платежей по этапам и почему это важно?

Условие о выдаче платежей по этапам привязывает каждый платёж в рассрочку к подтверждённой стадии строительства — фундамент, несущий каркас, коробка здания, — а не к календарной дате. Это означает, что застройщик должен реально построить, прежде чем получить очередной транш, что защищает покупателя, если строительство останавливается между запланированными платежами.

Могу ли я передать свой договор на этапе строительства другому покупателю?

Только если это допускает SPA. Некоторые договоры застройщиков запрещают уступку либо требуют согласия застройщика и платы за передачу. Если вы допускаете, что вам может понадобиться продать объект до завершения строительства, уточните права на уступку в договоре до подписания — законом они не гарантированы.