Квота 49% рассчитывается по количеству юнитов или по площади помещений?

По площади помещений. Иностранцы могут владеть не более чем 49% совокупной площади всех юнитов в здании; это не подсчёт юнитов. Юниты разного размера занимают разные доли квоты.

Что если иностранная квота здания уже исчерпана?

Юнит нельзя зарегистрировать на иностранца в полную собственность (freehold). Покупателям иногда предлагают вместо этого долгосрочную аренду (leasehold) или структуру через таиландскую компанию — это разные юридические схемы со своими рисками (аренда ограничена 30 годами; номинальная компания, владеющая юнитом в интересах иностранца, незаконна), и перед тем, как соглашаться, стоит получить независимую юридическую консультацию.

Таиландская квота иностранного владения кондоминиумом 49%: объяснение

Иностранец может владеть юнитом таиландского кондоминиума в полную собственность, но только в пределах иностранной квоты здания. Вот что на самом деле измеряет правило 49% и как подтвердить, что конкретный юнит ему соответствует.

Проверено TransferDueПоследняя проверка: 9 июнь 2026

Что такое правило 49%

Согласно Condominium Act (раздел 19 bis), иностранцы в совокупности могут владеть не более чем 49% общей площади всех юнитов в зарегистрированном здании кондоминиума. Ограничение распространяется на совокупную площадь помещений, а не на количество юнитов; остаток принадлежит гражданам Таиланда или соответствующим требованиям таиландским юридическим лицам.

Именно это правило вообще позволяет иностранному покупателю получить право полной собственности (freehold) на кондоминиум — это законодательно отведённое пространство, в рамках которого иностранное владение регистрируется в Land Department.

Схема тайской 49% квоты иностранного владения в кондоминиумах: столбец, отражающий общую площадь всех юнитов здания, разделённый на долю, доступную иностранцам с ограничением в 49%, и долю тайских граждан не менее 51%, измеряемые по площади, а не по числу юнитов; с пояснениями, что юридическое лицо кондоминиума выдаёт сертификат иностранной квоты для подтверждения, что юнит входит в квоту, и что при исчерпанной квоте Земельное управление (Land Office) не зарегистрирует иностранную собственность даже при действительном FET. — Тайская 49% квота иностранного владения ограничивает общую площадь юнитов здания (статья 19 bis Condominium Act) — а не их количество. Получите письменное подтверждение квоты по юниту до оплаты.

Площадь помещений, а не число юнитов

Квота измеряется в квадратных метрах площади юнитов по всему зданию, поэтому два здания с одинаковым числом юнитов могут иметь совершенно разный объём площади, доступной иностранцам. У здания, уже приблизившегося к потолку в 49%, может не остаться иностранной квоты, даже если юниты выставлены на продажу.

На практике: предлагаемый вам юнит доступен в иностранную полную собственность (freehold) только в том случае, если у здания ещё есть квота и этот юнит в её рамках выделен.

Как подтвердить, что юнит укладывается в квоту

Юридическое лицо здания — управляющий орган кондоминиума — выдаёт сертификат иностранной квоты, подтверждающий, что юнит входит в распределённые 49%. При перепродаже это письмо у юридического лица получает продавец; для нового юнита его предоставляет застройщик.

Запросите подтверждение квоты в письменном виде, прежде чем вносить задаток. Без остатка квоты Land Department не зарегистрирует юнит на имя иностранца в полную собственность (freehold).

Что происходит, если квота исчерпана

Если здание достигло потолка иностранного владения, юнит нельзя зарегистрировать на иностранца в полную собственность (freehold). Покупателям иногда предлагают альтернативы — зарегистрированную долгосрочную аренду (leasehold) или владение через таиландскую компанию — каждая из которых влечёт совершенно разные юридические и налоговые последствия. Они не равнозначны полной собственности. Зарегистрированная аренда ограничена 30 годами, а в постановлении Верховного суда 2025 года было установлено, что заранее согласованное «автоматическое» продление не связывает последующего владельца. Использование таиландской компании с номинальными акционерами для владения юнитом в интересах иностранца является незаконной номинальной схемой по Foreign Business Act и Land Code — предметом активного правоприменения в 2025–2026 годах — с уголовными рисками. Прежде чем рассматривать любой из этих вариантов, получите независимую юридическую консультацию.

Предложения изменить правило ещё не стали законом

Иногда сообщают, что потолок в 49% вот-вот вырастет. В 2024–2025 годах правительство выдвигало идею поднять потолок иностранного владения до 75% и ввести права аренды на 99 лет в формате leasehold. По состоянию на 2026 год оба варианта остаются предложениями на рассмотрении — ни один из них не принят. Ограничение площади в 49% и предельный срок в 30 лет для обычной зарегистрированной аренды — это правила, действующие сегодня, поэтому покупайте, исходя из закона в его нынешнем виде, а не из предлагаемого изменения.

Как квота связана с остальными вашими документами

Сертификат квоты идёт вместе со свидетельством о праве собственности (chanote), договором купли-продажи (sale and purchase agreement) и — для средств, переведённых из-за рубежа — формой Foreign Exchange Transaction (FET). В совокупности они позволяют Land Department зарегистрировать право собственности иностранного покупателя.

Юнит может пройти все остальные проверки и всё равно оказаться непригодным для покупки в полную собственность (freehold), если квота исчерпана, поэтому подтвердите её на раннем этапе.

Часто задаваемые вопросы

Квота 49% рассчитывается по количеству юнитов или по площади помещений?: По площади помещений. Иностранцы могут владеть не более чем 49% совокупной площади всех юнитов в здании; это не подсчёт юнитов. Юниты разного размера занимают разные доли квоты.
Кто выдаёт сертификат иностранной квоты?: Юридическое лицо кондоминиума — его управляющий орган. При перепродаже письмо запрашивает продавец; для нового юнита его предоставляет застройщик. Land Department нужен этот документ для регистрации иностранного владения.
Что если иностранная квота здания уже исчерпана?: Юнит нельзя зарегистрировать на иностранца в полную собственность (freehold). Покупателям иногда предлагают вместо этого долгосрочную аренду (leasehold) или структуру через таиландскую компанию — это разные юридические схемы со своими рисками (аренда ограничена 30 годами; номинальная компания, владеющая юнитом в интересах иностранца, незаконна), и перед тем, как соглашаться, стоит получить независимую юридическую консультацию.