Что такое форма FET при покупке кондоминиума?

Это банковский документ, фиксирующий иностранную валюту, переведённую в Таиланд и обменянную на баты для покупки. Land Department требует его как доказательство зарубежного происхождения средств, чтобы зарегистрировать право собственности иностранца на кондоминиум согласно статье 19 Condominium Act.

Когда банк выдаёт форму FET, а когда письмо-подтверждение?

При переводе на USD 50,000 или более банк выдаёт форму FET и отчитывается о сделке перед Bank of Thailand. Для сумм ниже USD 50,000 банк вместо этого выдаёт уведомление о зачислении средств (credit advice), письмо-подтверждение или эквивалентную справку. Оба документа служат одной и той же доказательственной цели в Land Office. Отдельно — для переводов на USD 200,000 или более для покупки недвижимости правило Bank of Thailand 2025 года требует, чтобы банк проверил ваши документы о покупке до обработки.

Могу ли я платить со счёта в тайских батах вместо перевода из-за рубежа?

Нет — для регистрации иностранного права собственности это не подойдёт. Средства должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в Таиланде. Перевод только в батах с тайского счёта — даже если он изначально был пополнен зарубежным переводом — как правило, не удовлетворяет статье 19 Condominium Act и может привести к отказу Land Department в регистрации.

Что если я перевожу цену покупки несколькими переводами?

Каждый перевод порождает собственную форму FET или письмо-подтверждение банка. Сохраняйте все оригиналы. В Land Office вам потребуется полный комплект, чтобы подтвердить, что вся цена покупки была переведена из-за рубежа в иностранной валюте. Пробел в комплекте — один перевод, сделанный в батах или отсутствующий в документации, — может заблокировать регистрацию.

Связано ли требование FET с квотой иностранного владения в 49%?

Это отдельные условия. Квота — максимум 49% площади всех квартир, которая может находиться в иностранном владении в любом здании, — определяет, может ли иностранец вообще владеть квартирой. FET же подтверждает, что средства поступили правильно для этой квартиры. Оба условия должны быть выполнены. Корректная FET не отменяет квоту, которая уже исчерпана.

Какую цель следует указывать в FET?

В FET в качестве цели следует указать приобретение конкретной квартиры в кондоминиуме, в идеале со ссылкой на номер квартиры и здание. Это связывает поступившие средства со сделкой. FET с расплывчатой или не относящейся к делу целью может быть не принята Land Department как достаточное доказательство по статье 19.

Форма валютной операции (FET): подробное объяснение

Иностранец, покупающий тайский кондоминиум на средства из-за рубежа, обязан подтвердить, что эти деньги поступили в иностранной валюте. Форма FET и есть такое подтверждение — и она нужна Land Department для регистрации права собственности.

Проверено TransferDueПоследняя проверка: 9 июнь 2026

Разберитесь, что фиксирует FET и какова её правовая основа

Форма валютной операции (FET), ранее известная как форма Thor Tor 3, — это документ, который тайский банк выдаёт для фиксации иностранной валюты, переведённой в Таиланд и обменянной на баты. В ней указывается отправитель средств, сумма и обменянная валюта, а также заявленная цель перевода.

При покупке кондоминиума в FET в качестве отправителя средств должен быть указан покупатель, а в качестве цели — приобретение конкретной квартиры в кондоминиуме. Это связывает поступившие деньги с конкретной сделкой и обеспечивает доказательственную связь, которую требует Land Department.

Схема того, как Foreign Exchange Transaction Form (FET, ранее Thor Tor 3) подтверждает, что средства иностранного покупателя квартиры поступили из-за рубежа: покупатель переводит иностранную валюту в тайский банк, банк конвертирует её в баты и оформляет FET (или подтверждающее письмо для сумм менее 50 000 USD), где покупатель указан как отправитель, а целью — покупка квартиры; затем покупатель предъявляет документ в Земельном управлении (Land Office) как доказательство по статье 19 Condominium Act для регистрации иностранной собственности. — Как FET подтверждает, что средства на покупку поступили из-за рубежа, как того требует статья 19 Condominium Act. Значения полей — иллюстративные примеры; пороги применяются к каждому переводу.

Учитывайте требование о доказательствах по статье 19 Condominium Act

Статья 19 тайского Condominium Act обусловливает право иностранца владеть квартирой в кондоминиуме тем, что средства на покупку переведены из-за рубежа в иностранной валюте. Land Department требует доказательства такого перевода, прежде чем зарегистрирует имя иностранного покупателя в правоустанавливающем документе.

Форма FET — или эквивалентное письмо-подтверждение банка для меньших сумм — и является таким доказательством. Покупка, оплаченная переводом в тайских батах изнутри Таиланда, даже со счёта, который изначально был пополнен зарубежным переводом, как правило, не удовлетворяет статье 19 и может привести к отказу Land Department в регистрации права собственности иностранца.

Применяйте порог в USD 50,000

При входящем переводе на USD 50,000 или более (или эквивалент в другой иностранной валюте) принимающий тайский банк обязан подготовить и выдать форму FET, а также отчитаться о сделке перед Bank of Thailand. Банк выдаёт FET автоматически, как только сумма достигает порога.

Для сумм ниже USD 50,000 банк не выдаёт официальную форму FET, но предоставляет уведомление о зачислении средств (credit advice note), письмо-подтверждение или эквивалентный документ, фиксирующий перевод и обмен иностранной валюты. И тот, и другой документ служат доказательственной цели в Land Office; какой именно вы получите, зависит исключительно от суммы каждого перевода.

Будьте готовы к проверке документов по крупным переводам

С 29 December 2025 правило Bank of Thailand требует от тайских банков проверять подтверждающие документы по любой входящей валютной операции на USD 200,000 или более, заявленная цель которой — инвестиции в тайскую недвижимость, вместо того чтобы полагаться на упрощённый профиль клиента. При покупке кондоминиума на эту сумму или выше ожидайте, что банк запросит договор купли-продажи (SPA), договор бронирования или иное подтверждение цели, прежде чем обработает перевод и выдаст FET.

Это отдельно от порога выдачи FET в USD 50,000 и не меняет того, кому нужна FET, — это означает лишь, что при большей сумме документы проверяются более тщательно. Подготовьте документы о покупке заранее и убедитесь, что заявленная в переводе цель совпадает с ними, чтобы крупный перевод не задержался.

Действуйте при переводах несколькими траншами

Если общая цена покупки требует нескольких переводов — например, депозит, поэтапные взносы и итоговый остаток, — каждый перевод порождает собственную форму FET или письмо-подтверждение банка. Сохраняйте оригинал каждого документа из этого комплекта.

В Land Office вам потребуется предъявить полный комплект, охватывающий всю цену покупки. Пробел в документации — например, из-за того, что один транш был отправлен переводом в батах, а не валютным переводом, — может помешать регистрации или задержать её. Если вы не уверены, был ли прошлый перевод оформлен правильно, запросите в банке заверенную выписку до дня передачи права собственности.

Поймите связь с квотой иностранного владения в 49%

Требование FET и квота иностранного владения — отдельные условия, но оба должны быть выполнены, чтобы иностранец мог зарегистрировать право собственности на кондоминиум. Иностранная квота — максимум 49% площади всех квартир в здании, которая может находиться во владении лиц без тайского гражданства согласно Condominium Act (статья 19 bis), — ограничивает, сколько квартир в здании вообще может принадлежать иностранцам. FET же подтверждает, что средства поступили правильно для квартир, входящих в квоту.

Если иностранная квота проекта уже исчерпана, наличие безупречной FET не устраняет проблему квоты — Land Department всё равно откажет в регистрации. Уточните положение по квоте у застройщика и убедитесь, что SPA содержит положение о средстве правовой защиты, прежде чем вносить средства.

Оформите FET правильно в своём банке

Переводите средства в признанной иностранной валюте — например, USD, EUR, GBP, SGD, AUD, HKD или JPY — международным банковским переводом на счёт в тайском банке, открытый на ваше имя. Когда банк обрабатывает входящий перевод, дайте указание зафиксировать в качестве цели приобретение конкретной квартиры в кондоминиуме и указать вас как отправителя средств.

Сохраняйте оригинал формы FET или письма-подтверждения банка. Если вы потеряете оригинал, спросите у банка, может ли он выдать заверенную замену, — практика различается в зависимости от банка и отделения. В некоторых провинциях Land Office принимает заверенные копии; уточните это на месте до дня передачи права собственности.

Распознавайте тревожные сигналы, грозящие отказом в регистрации

Перевод батов с тайского счёта вместо перевода иностранной валюты из-за рубежа — самая распространённая ошибка, приводящая к отказу Land Department для иностранных покупателей. Даже если баты на этом счёте появились в результате зарубежного перевода, но обмен валюты произошёл за пределами Таиланда, доказательственная цепочка по статье 19 нарушена.

FET, в которой в качестве отправителя средств указан не покупатель, а кто-то другой, или в которой указана цель, отличная от покупки кондоминиума, может быть не принята. FET с неверным номером квартиры или с ценой покупки, отличной от указанной в SPA, также создаёт риск — сверьте все данные с SPA и правоустанавливающим документом до дня передачи права собственности.

Застройщик или агент, который предлагает направить средства через тайского номинального держателя, чтобы обойти требование FET, или который заявляет, что для вашей сделки FET не нужна, даёт совет, противоречащий Condominium Act и стандартным требованиям Land Department. Проверяйте требования напрямую в Land Office или через тайского юриста.

Часто задаваемые вопросы

Что такое форма FET при покупке кондоминиума?: Это банковский документ, фиксирующий иностранную валюту, переведённую в Таиланд и обменянную на баты для покупки. Land Department требует его как доказательство зарубежного происхождения средств, чтобы зарегистрировать право собственности иностранца на кондоминиум согласно статье 19 Condominium Act.
Когда банк выдаёт форму FET, а когда письмо-подтверждение?: При переводе на USD 50,000 или более банк выдаёт форму FET и отчитывается о сделке перед Bank of Thailand. Для сумм ниже USD 50,000 банк вместо этого выдаёт уведомление о зачислении средств (credit advice), письмо-подтверждение или эквивалентную справку. Оба документа служат одной и той же доказательственной цели в Land Office. Отдельно — для переводов на USD 200,000 или более для покупки недвижимости правило Bank of Thailand 2025 года требует, чтобы банк проверил ваши документы о покупке до обработки.
Могу ли я платить со счёта в тайских батах вместо перевода из-за рубежа?: Нет — для регистрации иностранного права собственности это не подойдёт. Средства должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в Таиланде. Перевод только в батах с тайского счёта — даже если он изначально был пополнен зарубежным переводом — как правило, не удовлетворяет статье 19 Condominium Act и может привести к отказу Land Department в регистрации.
Что если я перевожу цену покупки несколькими переводами?: Каждый перевод порождает собственную форму FET или письмо-подтверждение банка. Сохраняйте все оригиналы. В Land Office вам потребуется полный комплект, чтобы подтвердить, что вся цена покупки была переведена из-за рубежа в иностранной валюте. Пробел в комплекте — один перевод, сделанный в батах или отсутствующий в документации, — может заблокировать регистрацию.
Связано ли требование FET с квотой иностранного владения в 49%?: Это отдельные условия. Квота — максимум 49% площади всех квартир, которая может находиться в иностранном владении в любом здании, — определяет, может ли иностранец вообще владеть квартирой. FET же подтверждает, что средства поступили правильно для этой квартиры. Оба условия должны быть выполнены. Корректная FET не отменяет квоту, которая уже исчерпана.
Какую цель следует указывать в FET?: В FET в качестве цели следует указать приобретение конкретной квартиры в кондоминиуме, в идеале со ссылкой на номер квартиры и здание. Это связывает поступившие средства со сделкой. FET с расплывчатой или не относящейся к делу целью может быть не принята Land Department как достаточное доказательство по статье 19.