Какие налоги подлежат уплате при покупке кондоминиума в Таиланде?

При передаче: сбор за передачу 2%, затем либо специальный налог на бизнес 3,3% (продавец владел менее пяти лет — а также любой продавец-компания независимо от срока владения), либо гербовый сбор 0,5% (пять лет или более, либо единица, унаследованная продавцом), плюс налог у источника, уплачиваемый продавцом. Сбор за передачу и налог у источника для продавца-физического лица начисляются на оценочную стоимость, установленную Казначейским департаментом (Treasury Department); SBT и гербовый сбор — на большую из величин: оценочную стоимость или заявленную цену продажи.

Кто платит — покупатель или продавец?

По закону сбор за передачу делится, а SBT, гербовый сбор и налог у источника несёт продавец. На практике SPA может переложить любой из них на покупателя — так что то, что вы фактически платите, зависит от договора. Подтвердите распределение каждого платежа в письменной форме до подписания.

Почему продажа в течение пяти лет обходится дороже?

Единица, проданная менее чем через пять лет после её приобретения продавцом, влечёт специальный налог на бизнес 3,3%. По истечении пяти лет или более SBT отпадает и применяется только гербовый сбор 0,5%. Одно исключение: продавец, зарегистрированный в домовой книге единицы (tabien baan) не менее одного года, освобождается от SBT даже при сроке владения менее пяти лет и вместо него платит гербовый сбор 0,5%. Это обычная особенность тайских налоговых правил, а не признак того, что со сделкой что-то не так.

Что такое оценочная стоимость и чем она отличается от цены продажи?

Оценочная стоимость (ราคาประเมิน) — это официальная оценка стоимости единицы, проводимая Казначейским департаментом (Treasury Department) и пересматриваемая по четырёхлетнему циклу: действующие значения 2023–2026 годов сохраняются до конца 2026 года, а цикл 2027–2030 годов вступает в силу 1 January 2027. Сбор за передачу 2% всегда начисляется на оценочную стоимость. SBT и гербовый сбор начисляются на ту из величин, которая больше, — оценочную стоимость или заявленную цену, — так что, если оценочная стоимость превышает согласованную цену, они рассчитываются исходя из оценочной величины.

Может ли SPA возложить все государственные платежи на покупателя?

При перепродаже — да: тайское законодательство устанавливает ответственность по умолчанию, но позволяет SPA перераспределить любой платёж. При продаже лицензированным застройщиком — нет: регулируемый типовой договор обязывает застройщика нести подоходный налог, SBT и гербовый сбор и ограничивает долю покупателя половиной сбора за передачу 2%. Прочитайте пункт о распределении налогов до подписания и заложите полную стоимость в свой бюджет.

Бывают ли когда-либо временные государственные снижения этих ставок?

Да — и одно из них действует сейчас. С 22 April 2025 по 30 June 2027 сбор за передачу снижен до 0,01% (а сбор за регистрацию ипотеки — с 1% до 0,01%) для жилья, включая кондоминиум, где и цена, и оценочная стоимость составляют каждая 7,000,000 THB или менее. Оно ограничено покупателями — гражданами Таиланда; иностранные покупатели и компании не подпадают под него и платят полные 2%. Оно не снижает специальный налог на бизнес, гербовый сбор и налог у источника. Эта мера истекает, если Кабинет министров не продлит её, поэтому уточняйте действующие ставки в Земельном департаменте (Land Department) ближе к дате вашей передачи.

Сборы и налоги при передаче кондоминиума в Таиланде — кто и что платит

Передача тайского кондоминиума влечёт несколько государственных сборов в Земельном управлении (Land Office). Ниже разобрано, что представляет собой каждый из них, кто несёт юридическую ответственность за его уплату и почему именно договор определяет, кто платит на практике.

Проверено TransferDueПоследняя проверка: 11 июнь 2026

Разберитесь в платежах, возникающих при передаче

При регистрации единицы кондоминиума в Земельном управлении (Land Office) могут возникнуть четыре платежа: сбор за передачу, либо специальный налог на бизнес (SBT), либо гербовый сбор (но не оба сразу), и налог у источника. У них нет единой базы расчёта: сбор за передачу 2% начисляется на оценочную стоимость, установленную Казначейским департаментом (Treasury Department) (ราคาประเมินทุนทรัพย์); SBT и гербовый сбор — на большую из величин: оценочную стоимость или заявленную цену; а налог у источника для продавца-физического лица — на оценочную стоимость. Ни один из них не рассчитывается на цену, которую стороны договариваются занизить. Отдельный сбор за регистрацию ипотеки применяется только в том случае, если покупатель финансирует покупку через зарегистрированную ипотеку.

Приведённые ниже ставки — это стандартные установленные законом величины. Временные государственные льготы появляются и исчезают: снижение сбора за передачу и сбора за регистрацию ипотеки до 0,01% действует до 30 June 2027, но оно ограничено покупателями — гражданами Таиланда, приобретающими жильё стоимостью 7,000,000 THB или менее, поэтому иностранные покупатели не подпадают под него и платят полные ставки, указанные ниже. Любая сумма остаётся оценкой до тех пор, пока Земельное управление (Land Office) не рассчитает её в день сделки, — относитесь к этим цифрам как к ориентиру для составления бюджета, а не как к гарантии.

Таблица государственных платежей при передаче тайской квартиры в кондоминиуме и кто их платит по умолчанию: сбор за передачу 2% (обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом), специальный налог на бизнес 3,3% или гербовый сбор 0,5% (взаимоисключающие, платит продавец), налог у источника продавца, а также сбор за регистрацию ипотеки 1%, который покупатель платит только при финансировании, — каждый рассчитывается на оценочную стоимость Treasury Department либо на большую из оценочной и заявленной стоимости, но не на заниженную цену. — Расходы на передачу тайской квартиры и кто платит каждый по умолчанию. Это установленные законом значения по умолчанию — договор (SPA) может перераспределить их, а окончательные суммы определяет Земельное управление (Land Office) в день передачи.

Рассчитайте сбор за передачу 2%

Сбор за передачу составляет 2% от оценочной стоимости, установленной Казначейским департаментом (Treasury Department) (ราคาประเมินทุนทรัพย์), — не от заявленной цены и не от большей из этих двух величин. Это единственный платёж, который по обыкновению делится 50/50 между покупателем и продавцом — то есть на практике каждый платит по 1%, — хотя порядок разделения является вопросом договора, и SPA может распределить его иначе или полностью возложить на одну из сторон.

Для единицы, где оценочная стоимость составляет 4,000,000 THB, а заявленная цена — 5,000,000 THB, сбор за передачу начисляется на оценочную стоимость 4,000,000 THB: 80,000 THB в общей сложности, по обыкновению 40,000 THB на каждую сторону.

Примените правило выбора между SBT и гербовым сбором

Если продавец владел единицей менее пяти лет с момента приобретения до передачи, применяется специальный налог на бизнес (SBT) в размере 3,3%. Если продавец владел ею пять лет или более, SBT не применяется, а вместо него начисляется гербовый сбор в размере 0,5%. Эти два платежа являются взаимоисключающими — для любой конкретной сделки применяется только один из них. Два исключения меняют это правило: продавец-компания (юридическое лицо) не получает пятилетнего освобождения — SBT применяется к корпоративному продавцу независимо от срока владения; а единица, которую продавец приобрёл по наследству, освобождается от SBT независимо от того, насколько недавно она была унаследована, и в этом случае остаётся только гербовый сбор 0,5%.

Одно освобождение имеет значение на практике: продавец, чьё имя значилось в домовой книге единицы (ทะเบียนบ้าน, tabien baan) не менее одного года, освобождается от SBT даже в пределах пятилетнего срока — вместо него применяется гербовый сбор 0,5%. Это заменяет платёж 3,3% платежом 0,5%, поэтому, если продавец заявляет право на это освобождение, запросите доказательства даты регистрации, прежде чем закладывать в бюджет ту или иную величину.

Оба платежа рассчитываются на большую из величин: оценочную стоимость или заявленную цену. SBT и гербовый сбор являются установленными законом расходами продавца. SBT — обычный, законный платёж, привязанный к короткому сроку владения; его наличие не свидетельствует о том, что со сделкой что-то не так.

Оцените налог у источника

Налог у источника обязан уплатить продавец. Для продавца-компании это фиксированный 1% от налоговой базы (большей из величин: оценочной стоимости или заявленной цены). Для продавца-физического лица он является прогрессивным и рассчитывается исключительно на оценочную стоимость: из оценочной стоимости вычитается установленная законом скидка на расходы, которая варьируется от 50% до 92% в зависимости от того, как долго продавец владел единицей, результат делится на число лет владения, давая условный годовой доход, эта величина облагается налогом по шкале удержания Земельного управления (которая облагает первую ступень по ставке 5% с первого бата — обычный необлагаемый порог в 150,000 THB здесь не применяется), а полученный результат умножается на число лет владения. Делитель по числу лет ограничен десятью; продавец, приобретший единицу по наследству или в дар, использует фиксированную скидку на расходы 50% независимо от срока владения; а для некоммерческой продажи общая сумма налога у источника ограничена 20% от цены продажи. Таким образом, удержание для физического лица остаётся оценкой до тех пор, пока Земельное управление (Land Office) не рассчитает его в день сделки.

Налог у источника является установленной законом обязанностью продавца, но SPA может возложить его на покупателя. Подтвердите распределение в письменной форме до подписания.

Разберите пример составления бюджета

Иллюстративный пример — фактические суммы оцениваются Земельным управлением (Land Office) в день передачи. Допущения: цена перепродажи 5,000,000 THB, оценочная стоимость 4,500,000 THB, продавец — физическое лицо, владевшее единицей три года и не зарегистрированное в её домовой книге. Сбор за передачу: 4,500,000 (оценочная стоимость) × 2% = 90,000 THB (по обыкновению делится 50/50: по 45,000 THB на каждого). SBT: 5,000,000 (большая из величин — оценочная стоимость или цена) × 3,3% = 165,000 THB (продавец; владение менее пяти лет). Удержание для физического лица: рассчитывается прогрессивно Земельным управлением (Land Office) — обычно несколько десятков тысяч батов для сделки в этом диапазоне.

Итого государственных сборов в этом примере: приблизительно 255,000 THB плюс удержание для физического лица. Если SPA возлагает SBT на покупателя, добавьте 165,000 THB к расходам покупателя. Это лишь оценки; решающей является оценка Земельного управления (Land Office) в день передачи.

Подтвердите в SPA, кто платит

Установленные законом значения по умолчанию: сбор за передачу делится (часто 50/50), SBT и гербовый сбор несёт продавец, а налог у источника — также продавец. При частной перепродаже тайское законодательство позволяет SPA переложить любой из этих платежей на покупателя, так что распределение свободно обсуждается. При продаже лицензированным застройщиком регулируемый типовой договор ограничивает это: застройщик обязан нести подоходный налог, SBT и гербовый сбор и может переложить на покупателя не более половины сбора за передачу 2%, поэтому пункт, возлагающий все платежи на покупателя, не имеет юридической силы.

Поскольку то, кто платит, определяется договором, а не жёстко законом, прочитайте пункт SPA о распределении налогов до подписания. Если пункт умалчивает о каком-либо платеже, применяется установленное законом значение по умолчанию — но уточните это в Земельном управлении (Land Office) или у тайского юриста, поскольку неоднозначный пункт может породить спор в день передачи.

Распознавайте тревожные признаки в Земельном управлении

Давление с целью занизить заявленную цену для уменьшения платежей незаконно. Земельное управление (Land Office) сверяет заявленную цену со своей собственной оценочной стоимостью и использует большую из величин независимо от того, что указано в договоре.

Если продавец настаивает на заявленной цене, существенно ниже согласованной цены продажи, или если в договоре фигурируют две цены — одна «официальная» и одна «неофициальная», — расценивайте это как серьёзный тревожный признак. Это может повлечь штрафы как для покупателя, так и для продавца, влияет на базу прироста капитала при будущей перепродаже и может составлять налоговое мошенничество.

Также определите, возлагает ли SPA на покупателя SBT, гербовый сбор и налог у источника сверх покупной цены, фактически повышая реальную стоимость для покупателя на несколько процентов. При перепродаже это предмет переговоров; в регулируемом договоре лицензированного застройщика доля, которую можно переложить на вас, ограничена. Заложите в бюджет полное распределение платежей, прежде чем брать на себя обязательства.

Часто задаваемые вопросы

Какие налоги подлежат уплате при покупке кондоминиума в Таиланде?: При передаче: сбор за передачу 2%, затем либо специальный налог на бизнес 3,3% (продавец владел менее пяти лет — а также любой продавец-компания независимо от срока владения), либо гербовый сбор 0,5% (пять лет или более, либо единица, унаследованная продавцом), плюс налог у источника, уплачиваемый продавцом. Сбор за передачу и налог у источника для продавца-физического лица начисляются на оценочную стоимость, установленную Казначейским департаментом (Treasury Department); SBT и гербовый сбор — на большую из величин: оценочную стоимость или заявленную цену продажи.
Кто платит — покупатель или продавец?: По закону сбор за передачу делится, а SBT, гербовый сбор и налог у источника несёт продавец. На практике SPA может переложить любой из них на покупателя — так что то, что вы фактически платите, зависит от договора. Подтвердите распределение каждого платежа в письменной форме до подписания.
Почему продажа в течение пяти лет обходится дороже?: Единица, проданная менее чем через пять лет после её приобретения продавцом, влечёт специальный налог на бизнес 3,3%. По истечении пяти лет или более SBT отпадает и применяется только гербовый сбор 0,5%. Одно исключение: продавец, зарегистрированный в домовой книге единицы (tabien baan) не менее одного года, освобождается от SBT даже при сроке владения менее пяти лет и вместо него платит гербовый сбор 0,5%. Это обычная особенность тайских налоговых правил, а не признак того, что со сделкой что-то не так.
Что такое оценочная стоимость и чем она отличается от цены продажи?: Оценочная стоимость (ราคาประเมิน) — это официальная оценка стоимости единицы, проводимая Казначейским департаментом (Treasury Department) и пересматриваемая по четырёхлетнему циклу: действующие значения 2023–2026 годов сохраняются до конца 2026 года, а цикл 2027–2030 годов вступает в силу 1 January 2027. Сбор за передачу 2% всегда начисляется на оценочную стоимость. SBT и гербовый сбор начисляются на ту из величин, которая больше, — оценочную стоимость или заявленную цену, — так что, если оценочная стоимость превышает согласованную цену, они рассчитываются исходя из оценочной величины.
Может ли SPA возложить все государственные платежи на покупателя?: При перепродаже — да: тайское законодательство устанавливает ответственность по умолчанию, но позволяет SPA перераспределить любой платёж. При продаже лицензированным застройщиком — нет: регулируемый типовой договор обязывает застройщика нести подоходный налог, SBT и гербовый сбор и ограничивает долю покупателя половиной сбора за передачу 2%. Прочитайте пункт о распределении налогов до подписания и заложите полную стоимость в свой бюджет.
Бывают ли когда-либо временные государственные снижения этих ставок?: Да — и одно из них действует сейчас. С 22 April 2025 по 30 June 2027 сбор за передачу снижен до 0,01% (а сбор за регистрацию ипотеки — с 1% до 0,01%) для жилья, включая кондоминиум, где и цена, и оценочная стоимость составляют каждая 7,000,000 THB или менее. Оно ограничено покупателями — гражданами Таиланда; иностранные покупатели и компании не подпадают под него и платят полные 2%. Оно не снижает специальный налог на бизнес, гербовый сбор и налог у источника. Эта мера истекает, если Кабинет министров не продлит её, поэтому уточняйте действующие ставки в Земельном департаменте (Land Department) ближе к дате вашей передачи.