Договор резервирования и договор купли-продажи (SPA)

Договор резервирования (ใบจอง)

Договор резервирования (ใบจอง, bai jong) — это краткий договор бронирования, обычно объёмом от одной до четырёх страниц, который подписывается с внесением небольшого резервационного задатка. Он снимает квартиру с продажи на определённый срок — как правило, от 7 до 30 дней — пока готовится полный договор и проводятся ваши проверки.

Его ключевые условия — это размер платы, какая именно квартира резервируется, как долго длится резервирование и подлежит ли плата возврату, если вы решите не продолжать. Для лицензированного застройщика это теперь регулируется: с 31 January 2025 договор резервирования квартиры у застройщика относится к «контрактно-регулируемому» бизнесу, поэтому застройщик не может удержать плату, если только именно вы отказываетесь продолжать сделку, и обязан вернуть её в установленные сроки в случае нарушения с его стороны или, нередко, если вам отказано в финансировании. При частной перепродаже возвратность определяется тем, что написано в договоре — подтвердите соответствующий пункт письменно, прежде чем что-либо платить.

Договор купли-продажи (SPA)

SPA (สัญญาจะซื้อจะขาย, sanya ja sue ja khai) — это основной, обязывающий договор. В нём устанавливаются полная цена покупки, график платежей (задаток, любые поэтапные взносы и остаток, подлежащий уплате при регистрации в Land Office), характеристики квартиры, включая полезную площадь в квадратных метрах, дата передачи или завершения сделки, а также обязательства и средства защиты прав обеих сторон.

SPA имеет преимущественную силу над договором резервирования и регулирует фактическую сделку. После подписания вы связаны именно SPA — а не устными обсуждениями, сообщениями в LINE или ранее заполненной формой бронирования.

Механика задатка на каждом этапе

При резервировании вы вносите небольшую плату за удержание — обычно фиксированную сумму в десятки тысяч батов; поскольку она, как правило, ничем не обеспечена, держите её скромной (юристы часто советуют не более примерно 1% от цены). При подписании SPA договор требует внесения настоящего задатка — обычно 5–10% от цены покупки для квартиры на вторичном рынке, причём 10% встречается чаще всего, — либо, для проекта на стадии строительства, первого взноса по графику платежей застройщика. Оставшийся остаток подлежит уплате при регистрации передачи в Land Office.

Уточните в SPA, засчитывается ли резервационная плата в счёт задатка по SPA или рассматривается как отдельный, невозвратный платёж, а также подлежит ли возврату задаток по SPA, если сделка не состоится не по вине покупателя.

Чтение SPA пункт за пунктом

Сверьте номер квартиры, этаж и площадь с титулом собственности (chanote) или поэтажным планом застройщика перед подписанием. Убедитесь, что итоговая цена и график платежей соответствуют согласованным. Найдите пункт, требующий снятия любой ипотеки с квартиры до даты передачи или в её момент — без него квартиру с ипотекой нельзя чисто зарегистрировать на имя покупателя.

Проверьте, кто несёт каждый государственный сбор при передаче: 2% сбор за передачу, специальный налог на бизнес или гербовый сбор и налог у источника. При перепродаже закон устанавливает распределение ответственности по умолчанию, но SPA может перераспределить любой сбор. При продаже лицензированным застройщиком регулируемый стандартный договор это ограничивает — застройщик несёт подоходный налог, налог на бизнес и гербовый сбор и может переложить на покупателя не более половины 2% сбора за передачу, поэтому пункт, перекладывающий всё на вас, не имеет юридической силы. Также найдите пункт о квоте иностранного владения, пункт о задержке застройщика для строящихся объектов и средства защиты прав, которыми располагает каждая сторона при неисполнении.

Снятие ипотеки и недоступность иностранной квоты

Если на квартире есть ипотека, SPA должен обязывать продавца снять её до даты передачи или в её момент. Land Office регистрирует ипотеки в титуле собственности — покупатель, принимающий право собственности на квартиру с ипотекой, наследует это обременение. Отсутствие такого пункта здесь является существенным пробелом.

Иностранному покупателю следует также убедиться, что SPA предусматривает, что произойдёт, если квота иностранного владения в здании уже исчерпана на момент передачи. Без пункта о средстве защиты прав у покупателя нет чёткого договорного пути для расторжения и возврата средств.

Средства защиты прав при неисполнении для обеих сторон

Если продавец не осуществляет передачу, SPA должен давать покупателю право расторгнуть договор и вернуть полный задаток плюс любые согласованные проценты или убытки. Если покупатель не завершает сделку, продавец, как правило, удерживает задаток. Оба средства защиты должны быть прямо прописаны — договор, умалчивающий о неисполнении любой из сторон, оставляет одну из сторон без чёткого пути.

Для строящихся объектов найдите пункт, устанавливающий льготный период сверх целевой даты завершения, уведомление, необходимое для его наступления, и возврат средств, который покупатель получает при расторжении. Договор, предоставляющий застройщику неограниченную задержку без средства защиты прав на стороне покупателя, является значительным риском.

Защита задатка — в Таиланде нет обязательного эскроу

В Таиланде нет законодательного требования к застройщикам или продавцам хранить задатки покупателей на эскроу-счёте. Задатки, уплаченные напрямую продавцу или застройщику, может быть трудно вернуть, если сделка срывается или застройщик становится неплатёжеспособным.

Одна из структурных мер защиты — направить задаток через лицензированного эскроу-агента, которым, согласно Escrow Act, является лицензированное учреждение, такое как банк или финансовая компания, высвобождающее средства только при выполнении определённых условий, согласованных письменно. Клиентский счёт тайской юридической фирмы — это более слабая, чисто договорная альтернатива, а не законодательный эскроу. Для строящихся объектов привяжите поэтапные взносы к подтверждённым этапам строительства — проверенным независимым сюрвейером — а не к календарным датам, и пропишите этот механизм в договоре.

Тревожные признаки в обоих договорах

Договор резервирования без пункта о возврате или невозвратная плата, несоразмерная цене, заслуживает того, чтобы её обсудить. SPA, умалчивающий о снятии ипотеки при том, что квартира заложена, — это серьёзный пробел. SPA, относящий все государственные сборы на покупателя вместо следования установленному законом распределению по умолчанию, должен стать поводом для пересмотра цены.

Любое расхождение между договором резервирования и SPA — другой номер квартиры, другая площадь, другая цена — следует урегулировать письменным дополнением к SPA до подписания. Не полагайтесь на устные заверения продавца о том, что форма бронирования содержала ошибку.

Как проверить, что оба договора согласуются

Положите договор резервирования и SPA рядом и сравните пять пунктов: номер квартиры, этаж, полезную площадь в квадратных метрах, итоговую цену покупки и дату передачи или завершения. Любое расхождение по этим пунктам требует письменного исправления в SPA до того, как вы подпишете.

Затем убедитесь, что SPA содержит: обязанность продавца снять ипотеку, распределение каждого государственного сбора, средство защиты прав при недоступности иностранной квоты для иностранных покупателей, средство защиты прав при задержке застройщика для строящихся объектов и прямо прописанные средства защиты прав при неисполнении как для покупателя, так и для продавца. Отсутствующие по любому из этих пунктов положения следует добавить подписанным дополнением — действуют подписанные договоры, а оставленные неурегулированными расхождения превращаются в споры.

Часто задаваемые вопросы

Что я подписываю первым — договор резервирования или SPA?

Сначала договор резервирования — краткое бронирование с небольшим задатком, которое удерживает квартиру. Полный договор купли-продажи (SPA), с ценой, графиком платежей и условиями передачи, следует за ним и является обязывающим договором.

Подлежит ли резервационная плата возврату?

Для лицензированного застройщика это больше не полностью вопрос договора: с 31 January 2025 застройщик не может удержать вашу резервационную плату, если только именно вы отказываетесь продолжать сделку, и обязан вернуть её в установленные сроки в случае нарушения со стороны застройщика или, нередко, если вам отказано в финансировании. При частной перепродаже это зависит от того, что написано в договоре резервирования — некоторые платы невозвратны, некоторые засчитываются в счёт задатка по SPA. Подтвердите условия возврата письменно, прежде чем платить.

Что делать, если договор резервирования и SPA говорят разное?

Урегулируйте расхождение до подписания SPA. Подписанный SPA регулирует сделку, поэтому любое различие в квартире, площади, цене или задатке должно быть исправлено в самом SPA, а не оставлено на усмотрение ранее заполненной формы бронирования.

Что происходит, если на квартире продавца есть ипотека?

SPA должен обязывать продавца снять ипотеку до даты передачи или в её момент. Без этого пункта титул собственности несёт ипотеку при регистрации, и покупатель наследует обременение. Если пункт отсутствует, потребуйте его в виде письменного дополнения до подписания.

Что если квота иностранного владения в здании уже заполнена на момент передачи?

Без пункта в SPA, регулирующего недоступность квоты, у иностранного покупателя нет чёткого договорного средства защиты прав. SPA должен указывать, что произойдёт — как правило, право расторгнуть договор и вернуть полный задаток — если иностранную квоту невозможно соблюсти на дату передачи.

Может ли застройщик удержать мой задаток, если проект задерживается?

Только если SPA это допускает. Хорошо составленный SPA для покупки строящегося объекта даёт покупателю право расторгнуть договор и вернуть задаток, если застройщик пропускает дату завершения более чем на определённый льготный период. Если такой пункт отсутствует, возврат может потребовать судебного разбирательства.

Стоит ли мне поручить тайскому юристу проверить SPA до подписания?

Поручить юристу с тайской квалификацией проверить и договор резервирования, и SPA до подписания целесообразно, особенно при первой покупке или сделке со строящимся объектом. SPA нелегко пересмотреть после подписания, а отсутствующие пункты — самый частый источник споров.