Due diligence квартиры в кондоминиуме в Таиланде — что проверить перед подписанием

Титульный документ и кто на самом деле владеет квартирой

Начните с титульного документа на квартиру — для кондоминиума это свидетельство о праве собственности на квартиру (Or Chor 2), которое часто вольно называют chanote. Впервые он выдаётся на имя собственника при регистрации, а для нового здания это обычно застройщик. Каждая последующая продажа вносится в регистрационную запись документа (передаточный реестр на одной из последующих страниц), поэтому текущий собственник — это последний зарегистрированный приобретатель в этой записи, который может отличаться от имени, под которым документ был выдан изначально.

Так что вопрос не в том, «чьё имя стоит первым», а в том, «кто является последним зарегистрированным приобретателем». Убедитесь, что это лицо точно совпадает с удостоверением личности (ID) продавца.

Обременения и ипотеки

Проверьте оборотную сторону документа на наличие зарегистрированных обременений — ипотеки, зарегистрированной аренды, продажи с правом выкупа (ขายฝาก, khai fak), судебного ареста или наложения ограничения (อายัด), сервитута или узуфрукта. Квартиру можно продать, находясь под ипотекой, но кредит должен быть погашен в Land Office в день передачи, и SPA должен требовать этого освобождения от залога. Нераскрытая ипотека меняет сделку.

Записи, не связанные с ипотекой, важны ничуть не меньше: зарегистрированная аренда переживает продажу и связывает вас как нового собственника на оставшийся срок; невыкупленная ขายฝาก означает, что право зарегистрированного собственника остаётся условным, пока не истечёт срок выкупа; а арест (อายัด) блокирует любую передачу до тех пор, пока орган, который его наложил, его не снимет. Если любая из этих строк фигурирует без последующей записи о её снятии, урегулируйте это до того, как пойдут деньги.

Квота иностранной собственности

Если вы иностранный покупатель, квартира должна укладываться в 49% иностранной квоты здания. Получите сертификат квоты от юридического лица, подтверждающий это, и спланируйте, как вы ввезёте средства из-за рубежа, чтобы получить банковскую форму FET для регистрации.

Юридическое лицо: отсутствие задолженности и взносы

Получите письмо об отсутствии задолженности, удостоверяющее, что за квартирой нет долгов по платежам за общее имущество — Land Department требует его для регистрации передачи, — и выписку по взносам, показывающую регулярный взнос за общее имущество и любую задолженность. Уточните размер текущего ежемесячного взноса и единовременного резервного фонда (sinking fund).

Договор и стороны

Прочитайте SPA в части задатка и его возвратности, даты передачи, оговорки об освобождении от ипотеки, того, кто несёт каждый налог и сбор за передачу, оговорки на случай невыполнения требований по иностранной квоте и средств правовой защиты при нарушении обязательств.

Подтвердите личность и полномочия продавца — компании-продавца (через её аффидевит и решение, разрешающее продажу), представителя, действующего по доверенности (для квартиры в кондоминиуме это форма Or Chor 21 от Land Office; Tor Dor 21 — её аналог для земли с домом), или администратора наследства, продающего через процедуру утверждения завещания. Перекрёстная сверка документа, договоров и удостоверений личности между собой — это сердце due diligence.

Сверяйте имена точно, а не приблизительно. Имя тайского собственника в документе должно совпадать с тайским национальным удостоверением личности (ID) символ в символ; имя иностранного собственника — это транслитерация паспорта, поэтому сравните его с самим паспортом и поставьте под вопрос любое расхождение, выходящее за рамки пробелов или стиля романизации. Несовпадение — не автоматически мошенничество: имена меняются при вступлении в брак, а транслитерации варьируются, — но каждое несовпадение требует документального объяснения, например свидетельства о смене имени, прежде чем вы заплатите.

Проверяйте по реестру, а не только по бумагам

Всё вышеперечисленное проверяет бумаги, которые дал вам продавец; реестр же — это объективная истина. Бесплатный портал LandsMaps (landsmaps.dol.go.th) полезен для предварительной проверки земельного участка — форма, площадь, оценочная стоимость, — но он не показывает ни собственника, ни обременения, поэтому не может подтвердить факты, которые важнее всего.

Авторитетная запись — это регистрация, хранящаяся в Land Office, где зарегистрирована квартира. Актуальная заверенная копия документа и его регистрационного реестра показывает текущего собственника и любое зарегистрированное обременение по состоянию на сегодня — а не на тот момент, когда была сделана фотокопия продавца. Если вы не можете явиться в офис сами, заверенную копию может получить тайский юрист или конвейансер. Относитесь к любой проверке только по документам, в том числе автоматизированной, как к фильтру, который подсказывает, что нужно проверить, — а не как к замене реестра.

Распределяйте проверки по этапам сделки

Перед уплатой резервационного взноса: получите хотя бы копию титульного документа, сверьте имя продавца с последним зарегистрированным приобретателем и — если вы иностранец — спросите у юридического лица о запасе по квоте.

Перед подписанием SPA: соберите полный комплект — документ, включая его оборотную сторону, письмо об отсутствии задолженности и выписку по взносам, подтверждение квоты, а также документы о личности или полномочиях продавца — и сверьте их со сторонами договора, сведениями о квартире и ценой. Спланируйте, как поступят средства на покупку, чтобы банк смог выдать вам форму FET.

Перед днём передачи: получите свежее письмо об отсутствии задолженности с датой, близкой к передаче, убедитесь, что любое освобождение от ипотеки назначено на ту же встречу в Land Office, и в последний раз заново сверьте удостоверение личности (ID) продавца с документом. Распределение проверок по этим трём контрольным точкам ничего не стоит и выявляет проблемы, пока вы ещё можете отступить с малыми потерями.

Часто задаваемые вопросы

Что на самом деле включает в себя due diligence по тайской квартире в кондоминиуме?

В основном перекрёстную сверку документов: подтверждение того, что текущий зарегистрированный собственник в передаточном реестре титульного документа совпадает с продавцом, что квартира свободна от обременений и укладывается в иностранную квоту, что юридическое лицо удостоверяет отсутствие задолженности, а условия SPA надёжны.

Кто настоящий собственник квартиры в кондоминиуме по chanote?

Текущий собственник — это последний зарегистрированный приобретатель в регистрационной записи документа (передаточном реестре), который может отличаться от имени, под которым документ был выдан изначально, — часто застройщика. Сверяйте с удостоверением личности (ID) продавца последнего зарегистрированного собственника, а не первого.

Какие документы мне следует сверить между собой?

Титульный документ, резервационное соглашение и SPA, письма об иностранной квоте и об отсутствии задолженности, удостоверение личности (ID) продавца (или аффидевит компании, доверенность либо постановление об утверждении завещания), а для средств из-за рубежа — форму FET. Их сопоставление подтверждает собственность, обременения, квоту и условия.

Достаточно ли проверки документов или нужен запрос в Land Office?

Проверки документов — это фильтр; регистрация в Land Office — авторитетная запись. LandsMaps показывает форму участка, площадь и оценочную стоимость, но не собственника и не обременения, — поэтому для самых важных фактов получите актуальную заверенную копию документа и его реестра в Land Office или поручите тайскому юристу получить её до передачи.