Кто выдаёт справку об отсутствии задолженности по кондоминиуму?

Юридическое лицо кондоминиума — орган, который управляет зданием и собирает взносы за общие помещения. Оно удостоверяет перед Land Department, что за квартирой нет долгов по состоянию на указанную в справке дату.

Справка об отсутствии задолженности — это то же самое, что счёт на оплату взносов на содержание?

Нет. Счёт показывает начисления по квартире и задолженность за расчётный период. Справка об отсутствии задолженности — это формальное, подписанное и заверённое печатью удостоверение юридического лица о том, что по состоянию на указанную дату непогашенных начислений нет. Для регистрации перехода права Land Department требует именно последнее.

Что делать, если за квартирой числятся неоплаченные взносы за общие помещения?

Юридическое лицо не выдаст справку об отсутствии задолженности, а Land Department не зарегистрирует переход права, пока задолженность не будет погашена. Договоритесь письменно — обычно в виде пункта в SPA, — что продавец обязан погасить остаток до дня перехода права.

Какой давности может быть справка об отсутствии задолженности?

Законом срок не установлен — Land Department подтверждает, что Condominium Act не устанавливает срока действия, поэтому справка действительна в течение того окна, которое в ней указано. На практике юридические лица обычно проставляют срок действия примерно от 7 до 30 дней, причём чаще всего это неделя-две. Получайте справку ближе к дате перехода права и просите продавца запросить свежую справку, если дата сдвигается.

Взимает ли юридическое лицо плату за выдачу справки?

Многие юридические лица взимают административный сбор за подготовку справки об отсутствии задолженности; размер варьируется в зависимости от здания и устанавливается юридическим лицом, а не законом. Уточните в SPA, какая из сторон несёт эти расходы. По общему правилу это нередко расходы продавца, но решающим является SPA.

Что делать, если продавец не может вовремя получить чистую справку об отсутствии задолженности к переходу права?

Без чистой справки переход права невозможен — Land Office откажет в регистрации. Если этому препятствуют непогашенные начисления, в SPA следует предусмотреть, что продавец обязан погасить всю задолженность как условие перехода права и что дата соответственно корректируется. Без такого пункта покупателю, возможно, придётся рассматривать неустранённый дефект как нарушение со стороны продавца.

Справка об отсутствии задолженности по кондоминиуму (сертификат юридического лица): разбираемся

Прежде чем тайский кондоминиум сможет сменить владельца, юридическое лицо здания должно удостоверить, что за квартирой не числится неоплаченных взносов. Вот что охватывает эта справка об отсутствии задолженности и почему без неё нельзя зарегистрировать переход права собственности.

Проверено TransferDueПоследняя проверка: 11 июнь 2026

Разберитесь, что именно удостоверяет справка об отсутствии задолженности

Справка об отсутствии задолженности (หนังสือรับรองการปลอดหนี้) — это сертификат, выдаваемый юридическим лицом кондоминиума, то есть тем органом, который управляет зданием и собирает взносы за общие помещения. Она удостоверяет, что за конкретной квартирой не числится неоплаченных взносов за общие помещения (ค่าส่วนกลาง) по состоянию на указанную в справке дату; на практике юридическое лицо также требует погашения средств в фонд капитального ремонта (sinking fund) и любых иных начислений, прежде чем выдать такую справку.

Это сертификат уровня квартиры, а не уровня здания. Он подтверждает, что счёт по данной квартире закрыт, но не гарантирует, что финансовое положение здания в целом благополучно или что у юридического лица нет иных обязательств.

Схема прохождения тайской справки об отсутствии долгов (сертификата юридического лица) при сделке: продавец погашает задолженность, юридическое лицо выдаёт справку в течение 15 дней (статья 29 Condominium Act; подтверждает, что юнит не имеет долга по общим расходам по Section 18 на указанную дату), её предъявляют в Земельном управлении (Land Office), и только после этого регистрируется передача; с проверками перед принятием — номер юнита совпадает со свидетельством, свежая дата, нулевой остаток и подпись уполномоченного лица — и пояснениями, что это не ежемесячный счёт за сборы и что для юнита на стадии строительства её нет, пока не создано юридическое лицо. — Справка об отсутствии долгов — условие передачи тайской квартиры: без неё Земельное управление (Land Office) не зарегистрирует сделку (статья 29 Condominium Act). Она подтверждает, что на её дату по юниту нет долгов по общим сборам — это не то же самое, что ежемесячный счёт.

Поймите, почему без неё Land Department не зарегистрирует переход права

Land Department не зарегистрирует переход права собственности на квартиру в кондоминиуме без действующей справки об отсутствии задолженности от юридического лица. Правовым основанием служит Section 29 Condominium Act, который запрещает регистратору регистрировать переход права, пока юридическое лицо не удостоверит, что за квартирой не числится непогашенных обязательств по общим расходам (начисления по Section 18). После погашения любой задолженности управляющий обязан выдать сертификат в течение 15 дней с момента обращения.

На практике продавец получает справку незадолго до согласованной даты перехода права и предъявляет её в Land Office в этот день. Справка адресована Land Department, подписана юридическим лицом и заверена его печатью. Без неё переход права зарегистрировать нельзя.

Отличайте справку от ежемесячного счёта на оплату взносов

Справка об отсутствии задолженности — это не то же самое, что ежемесячный счёт на взносы за общие помещения (ใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลาง). Счёт показывает, какие начисления выставлены квартире за период и есть ли задолженность. Справка об отсутствии задолженности — это формальное удостоверение юридического лица (подписанное и заверенное печатью) о том, что по состоянию на конкретную дату долгов нет.

Продавец может предъявить оплаченную квитанцию за текущий месяц и при этом иметь иные непогашенные суммы — задолженность по фонду капитального ремонта, специальные сборы или административные начисления. Именно справка об отсутствии задолженности, а не счёт на взносы или квитанция об оплате, окончательно решает этот вопрос для Land Department.

Проверьте, насколько свежая справка

Дата «по состоянию на», указанная в справке, имеет значение. Справка, датированная за несколько недель до даты перехода права, может не отражать начислений, возникших за этот промежуток, — взносов, выставленных в середине месяца, специального сбора, введённого после выдачи справки, или административного начисления, добавленного позже. Обычная практика — получать справку в пределах нескольких недель до даты перехода права.

Если дата перехода права сдвигается или между датой справки и датой перехода права образуется значительный разрыв, запросите у юридического лица обновлённую справку. Некоторые юридические лица взимают плату за выдачу или повторную выдачу справки; уточните в SPA, какая из сторон несёт эти расходы.

Сверьте данные справки с титульным документом

Прежде чем принять справку, убедитесь, что номер квартиры в ней в точности совпадает с номером квартиры в титульном документе (chanote). Проверьте, что имя владельца совпадает с продавцом. Убедитесь, что в справке указан нулевой остаток задолженности. Проверьте наименование и адрес юридического лица, печать и подпись уполномоченного должностного лица.

Расхождение между номером квартиры в справке и в chanote — существенная ошибка, способная заблокировать регистрацию в Land Office. Немедленно сообщите о любом расхождении юридическому лицу, чтобы его исправили до дня перехода права.

Действуйте при покупке на стадии строительства, когда справки ещё нет

При покупке на стадии строительства (off-plan) на момент подписания резервационного соглашения или SPA справки об отсутствии задолженности обычно нет, поскольку здание ещё не зарегистрировано как кондоминиум и для проекта ещё не учреждено юридическое лицо.

Справка об отсутствии задолженности становится актуальной лишь тогда, когда здание достроено, зарегистрировано в соответствии с Condominium Act и учреждено юридическое лицо. С этого момента у квартиры покупателя появляется счёт по взносам за общие помещения. Закон это отражает: требование об отсутствии задолженности не применяется к переходу права, зарегистрированному до того, как возникло юридическое лицо кондоминиума. Проверяйте справку об отсутствии задолженности, когда проект приближается к стадии перехода права, а не на стадии подписания договора.

Распознавайте тревожные сигналы и реагируйте на любой показанный остаток

Тревожный сигнал: справка, датированная более чем за месяц до даты перехода права, при отсутствии обновлённой справки, либо продавец, утверждающий, что старая справка «сойдёт».

Тревожный сигнал: справка, в которой перечислены непогашенные начисления, о которых продавец говорит, что они «как-нибудь уладятся» без письменного обязательства погасить их до перехода права.

Тревожный сигнал: справка, заверенная печатью или подписанная кем-то, кроме уполномоченного члена комитета или управляющего юридического лица. Если в справке показан остаток, договоритесь письменно — в подписанном дополнении к SPA или как условие в Land Office — кто его погашает, к какому сроку и что происходит, если он не будет погашен ко дню перехода права. Обычно продавец погашает задолженность как условие перехода права.

Часто задаваемые вопросы

Кто выдаёт справку об отсутствии задолженности по кондоминиуму?: Юридическое лицо кондоминиума — орган, который управляет зданием и собирает взносы за общие помещения. Оно удостоверяет перед Land Department, что за квартирой нет долгов по состоянию на указанную в справке дату.
Справка об отсутствии задолженности — это то же самое, что счёт на оплату взносов на содержание?: Нет. Счёт показывает начисления по квартире и задолженность за расчётный период. Справка об отсутствии задолженности — это формальное, подписанное и заверённое печатью удостоверение юридического лица о том, что по состоянию на указанную дату непогашенных начислений нет. Для регистрации перехода права Land Department требует именно последнее.
Что делать, если за квартирой числятся неоплаченные взносы за общие помещения?: Юридическое лицо не выдаст справку об отсутствии задолженности, а Land Department не зарегистрирует переход права, пока задолженность не будет погашена. Договоритесь письменно — обычно в виде пункта в SPA, — что продавец обязан погасить остаток до дня перехода права.
Какой давности может быть справка об отсутствии задолженности?: Законом срок не установлен — Land Department подтверждает, что Condominium Act не устанавливает срока действия, поэтому справка действительна в течение того окна, которое в ней указано. На практике юридические лица обычно проставляют срок действия примерно от 7 до 30 дней, причём чаще всего это неделя-две. Получайте справку ближе к дате перехода права и просите продавца запросить свежую справку, если дата сдвигается.
Взимает ли юридическое лицо плату за выдачу справки?: Многие юридические лица взимают административный сбор за подготовку справки об отсутствии задолженности; размер варьируется в зависимости от здания и устанавливается юридическим лицом, а не законом. Уточните в SPA, какая из сторон несёт эти расходы. По общему правилу это нередко расходы продавца, но решающим является SPA.
Что делать, если продавец не может вовремя получить чистую справку об отсутствии задолженности к переходу права?: Без чистой справки переход права невозможен — Land Office откажет в регистрации. Если этому препятствуют непогашенные начисления, в SPA следует предусмотреть, что продавец обязан погасить всю задолженность как условие перехода права и что дата соответственно корректируется. Без такого пункта покупателю, возможно, придётся рассматривать неустранённый дефект как нарушение со стороны продавца.