Quelles taxes sont dues lors de l'achat d'un condo en Thaïlande ?

Au transfert : des frais de transfert de 2 %, puis soit une taxe spécifique sur les affaires de 3,3 % (vendeur détenant depuis moins de cinq ans — et tout vendeur société, quelle que soit la durée de détention), soit un droit de timbre de 0,5 % (cinq ans ou plus, ou un condo dont le vendeur a hérité), plus la retenue à la source du vendeur. Les frais de transfert et la retenue à la source d'un vendeur particulier sont calculés sur la valeur estimée par le Treasury Department ; la SBT et le droit de timbre sur la plus élevée de la valeur estimée ou du prix de vente déclaré.

Est-ce l'acheteur ou le vendeur qui paie ?

Selon la loi, les frais de transfert sont partagés et la SBT, le droit de timbre et la retenue à la source sont à la charge du vendeur. En pratique, le SPA peut en réattribuer n'importe lequel à l'acheteur — ce que vous payez réellement dépend donc du contrat. Confirmez par écrit la répartition de chaque prélèvement avant de signer.

Qu'est-ce que la valeur estimée et en quoi diffère-t-elle du prix de vente ?

La valeur estimée (ราคาประเมิน) est l'estimation officielle de la valeur du condo par le Treasury Department, révisée selon un cycle de quatre ans — les valeurs actuelles de 2023–2026 courent jusqu'à la fin de 2026, le cycle 2027–2030 prenant effet le 1 January 2027. Les frais de transfert de 2 % sont toujours calculés sur la valeur estimée. La SBT et le droit de timbre sont calculés sur la plus élevée des deux — la valeur estimée ou le prix déclaré — de sorte que si la valeur estimée dépasse le prix convenu, ils sont basés sur le chiffre estimé.

Le SPA peut-il attribuer tous les prélèvements publics à l'acheteur ?

Dans une revente, oui — le droit thaïlandais fixe une répartition par défaut mais permet au SPA de réattribuer n'importe quel prélèvement. Dans une vente par un promoteur agréé, non : le contrat type réglementé impose au promoteur de supporter l'impôt sur le revenu, la SBT et le droit de timbre, et plafonne la part de l'acheteur à la moitié des frais de transfert de 2 %. Lisez la clause de répartition fiscale avant de signer et intégrez le coût complet dans votre budget.

Existe-t-il parfois des réductions gouvernementales temporaires de ces taux ?

Oui — et une est en vigueur actuellement. Du 22 April 2025 au 30 June 2027, les frais de transfert sont ramenés à 0,01 % (et les frais d'enregistrement d'hypothèque de 1 % à 0,01 %) pour une résidence, condo compris, dont le prix et la valeur estimée sont chacun de 7,000,000 THB ou moins. La mesure est réservée aux acheteurs de nationalité thaïlandaise — les acheteurs étrangers et les sociétés n'y ont pas droit et paient les 2 % pleins. Elle ne réduit ni la taxe spécifique sur les affaires, ni le droit de timbre, ni la retenue à la source. La mesure expire sauf prolongation par le Cabinet, alors vérifiez les taux en vigueur auprès du Land Department à l'approche de votre date de transfert.

Frais de transfert et taxes sur les condos en Thaïlande — qui paie quoi

Le transfert d'un condo thaïlandais déclenche plusieurs prélèvements publics au Land Office. Voici en quoi consiste chacun d'eux, qui en est légalement redevable, et pourquoi c'est le contrat qui détermine qui paie réellement.

Vérifié par TransferDueDernière révision 11 juin 2026

Connaître les prélèvements qui s'appliquent lors du transfert

Quatre prélèvements peuvent s'appliquer lorsqu'un condo est enregistré au Land Office : des frais de transfert, soit la taxe spécifique sur les affaires (SBT), soit le droit de timbre (mais pas les deux), et la retenue à la source. Ils ne reposent pas tous sur une même base : les frais de transfert de 2 % sont calculés sur la valeur estimée par le Treasury Department (ราคาประเมินทุนทรัพย์) ; la SBT et le droit de timbre sur la plus élevée des deux valeurs, la valeur estimée ou le prix déclaré ; et la retenue à la source d'un vendeur particulier sur la valeur estimée. Aucun d'eux n'est calculé sur un prix que les parties conviendraient de sous-déclarer. Des frais distincts d'enregistrement d'hypothèque ne s'appliquent que si l'acheteur finance l'achat au moyen d'une hypothèque enregistrée.

Les taux ci-dessous sont les chiffres légaux standards. Des réductions gouvernementales temporaires apparaissent et disparaissent : une baisse des frais de transfert et d'enregistrement d'hypothèque à 0,01 % court jusqu'au 30 June 2027, mais elle est réservée aux acheteurs de nationalité thaïlandaise d'une résidence dont le prix est de 7,000,000 THB ou moins, de sorte que les acheteurs étrangers n'y ont pas droit et paient les taux pleins ci-dessous. Chaque montant n'est qu'une estimation jusqu'à ce que le Land Office le détermine le jour même — à considérer comme un guide de budget, non comme une garantie.

Tableau des prélèvements publics dus lors du transfert d'un lot de copropriété thaïlandais et qui les paie par défaut : les frais de transfert de 2 % (répartis 50/50 entre acheteur et vendeur par convention), la taxe spécifique sur les affaires de 3,3 % ou le droit de timbre de 0,5 % (mutuellement exclusifs, à la charge du vendeur), la retenue à la source du vendeur, et des frais d'enregistrement d'hypothèque de 1 % payés par l'acheteur uniquement en cas de financement — chacun calculé sur la valeur estimée par le Treasury Department ou sur la plus élevée de la valeur estimée et du prix déclaré, jamais sur un prix sous-évalué. — Frais de transfert d'un lot de copropriété thaïlandais et qui paie chacun par défaut. Ce sont les règles légales par défaut — le SPA peut les réattribuer, et le Land Office établit les montants définitifs le jour du transfert.

Calculer les frais de transfert de 2 %

Les frais de transfert s'élèvent à 2 % de la valeur estimée par le Treasury Department (ราคาประเมินทุนทรัพย์) — et non du prix déclaré, ni de la plus élevée des deux. C'est le seul prélèvement habituellement partagé à 50/50 entre l'acheteur et le vendeur — chacun payant donc 1 % en pratique — bien que ce partage relève du contrat et que le SPA puisse le répartir différemment ou l'attribuer entièrement à l'une des parties.

Pour un condo dont la valeur estimée est de 4,000,000 THB et le prix déclaré de 5,000,000 THB, les frais de transfert sont calculés sur la valeur estimée de 4,000,000 THB : 80,000 THB au total, habituellement 40,000 THB par partie.

Appliquer la règle SBT versus droit de timbre

Si le vendeur détient le condo depuis moins de cinq ans entre l'acquisition et le transfert, la taxe spécifique sur les affaires (SBT) de 3,3 % s'applique. S'il le détient depuis cinq ans ou plus, la SBT ne s'applique pas et le droit de timbre de 0,5 % est prélevé à la place. Les deux s'excluent mutuellement — un seul s'applique pour une transaction donnée. Deux exceptions modifient la règle : un vendeur société (personne morale) ne bénéficie pas de l'exonération des cinq ans — la SBT s'applique à un vendeur personne morale quelle que soit la durée de détention — et un condo que le vendeur a acquis par héritage est exonéré de SBT, quelle que soit l'ancienneté de l'héritage, ne laissant que le droit de timbre de 0,5 %.

Une exonération compte en pratique : un vendeur dont le nom figure depuis au moins un an sur le registre de domicile du condo (ทะเบียนบ้าน, tabien baan) est exonéré de SBT même à l'intérieur de la fenêtre de cinq ans — le droit de timbre de 0,5 % s'applique alors. Cela remplace un prélèvement de 3,3 % par un de 0,5 %, donc si le vendeur invoque l'exonération, demandez une preuve de la date d'enregistrement avant de budgéter l'un ou l'autre chiffre.

Les deux sont calculés sur la plus élevée des deux valeurs, la valeur estimée ou le prix déclaré. La SBT et le droit de timbre sont des charges légales du vendeur. La SBT est un prélèvement normal et licite, lié à une courte durée de détention — sa présence n'indique en rien que quelque chose ne va pas dans la transaction.

Estimer la retenue à la source

Le vendeur est redevable de la retenue à la source. Pour un vendeur société, il s'agit d'un taux forfaitaire de 1 % de la base imposable (la plus élevée de la valeur estimée ou du prix déclaré). Pour un vendeur particulier, elle est progressive et calculée sur la seule valeur estimée : la valeur estimée, diminuée d'un abattement légal de frais allant de 50 % à 92 % selon la durée de détention du condo par le vendeur, est divisée par le nombre d'années de détention pour obtenir un revenu annuel théorique, ce chiffre est imposé selon le barème de retenue à la source du land office (qui impose la première tranche à 5 % dès le premier baht — la tranche ordinaire exonérée de 150,000 THB ne s'applique pas ici), et le résultat est multiplié par le nombre d'années de détention. Le diviseur d'années est plafonné à dix ; un vendeur ayant acquis le condo par héritage ou donation utilise un abattement forfaitaire de frais de 50 % quelle que soit la durée de détention ; et pour une vente non commerciale, la retenue totale est plafonnée à 20 % du prix de vente. La retenue d'un particulier n'est donc qu'une estimation jusqu'à ce que le Land Office la calcule le jour même.

La retenue à la source est une obligation légale du vendeur, mais le SPA peut l'attribuer à l'acheteur. Confirmez la répartition par écrit avant de signer.

Travailler un exemple de budget

Exemple illustratif — les montants réels sont déterminés par le Land Office le jour du transfert. Hypothèses : prix de revente 5,000,000 THB, valeur estimée 4,500,000 THB, vendeur particulier détenant le condo depuis trois ans et non inscrit sur son registre de domicile. Frais de transfert : 4,500,000 (valeur estimée) × 2 % = 90,000 THB (partagés à 50/50 par convention : 45,000 THB chacun). SBT : 5,000,000 (la plus élevée de la valeur estimée ou du prix) × 3,3 % = 165,000 THB (vendeur ; détention de moins de cinq ans). Retenue à la source d'un particulier : calculée progressivement par le Land Office — généralement plusieurs dizaines de milliers de bahts pour une transaction de cet ordre.

Total des prélèvements publics dans cet exemple : environ 255,000 THB plus la retenue à la source d'un particulier. Si le SPA attribue la SBT à l'acheteur, ajoutez 165,000 THB à la dépense de l'acheteur. Ce ne sont là que des estimations ; c'est l'évaluation du Land Office le jour du transfert qui fait foi.

Confirmer qui paie dans le SPA

Règles légales par défaut : les frais de transfert sont partagés (souvent 50/50), la SBT et le droit de timbre sont à la charge du vendeur, et la retenue à la source est à la charge du vendeur. Dans une revente entre particuliers, le droit thaïlandais permet au SPA de réattribuer n'importe lequel de ces prélèvements à l'acheteur, de sorte que la répartition est librement négociable. Dans une vente par un promoteur agréé, le contrat type réglementé limite cette possibilité — le promoteur doit supporter l'impôt sur le revenu, la SBT et le droit de timbre et ne peut transférer à l'acheteur que la moitié au plus des frais de transfert de 2 %, de sorte qu'une clause faisant peser tous les prélèvements sur l'acheteur est inopposable.

Comme c'est le contrat, et non la loi de manière immuable, qui détermine qui paie, lisez la clause de répartition fiscale du SPA avant de signer. Si la clause est muette sur un prélèvement, la règle légale par défaut s'applique — mais vérifiez auprès du Land Office ou d'un avocat thaïlandais, car une clause ambiguë peut créer un litige le jour du transfert.

Repérer les signaux d'alerte au Land Office

Toute pression visant à sous-déclarer le prix déclaré pour réduire les prélèvements est illégale. Le Land Office recoupe le prix déclaré avec sa propre valeur estimée et retiendra le chiffre le plus élevé, quel que soit ce qu'énonce le contrat.

Si un vendeur insiste pour un prix déclaré très inférieur au prix de vente convenu, ou si un contrat présente deux prix — un « officiel » et un « non officiel » —, considérez cela comme un signal d'alerte sérieux. Cela peut exposer aussi bien l'acheteur que le vendeur à des sanctions, affecte la base des plus-values pour une future revente et peut constituer une fraude fiscale.

Repérez également si le SPA attribue la SBT, le droit de timbre et la retenue à la source à l'acheteur en sus du prix d'achat, augmentant ainsi de plusieurs pour cent le coût réel pour l'acheteur. Dans une revente, c'est négociable ; dans le contrat réglementé d'un promoteur agréé, la part qui peut vous être transférée est plafonnée. Budgétez la répartition complète des prélèvements avant de vous engager.

Foire aux questions

Quelles taxes sont dues lors de l'achat d'un condo en Thaïlande ?: Au transfert : des frais de transfert de 2 %, puis soit une taxe spécifique sur les affaires de 3,3 % (vendeur détenant depuis moins de cinq ans — et tout vendeur société, quelle que soit la durée de détention), soit un droit de timbre de 0,5 % (cinq ans ou plus, ou un condo dont le vendeur a hérité), plus la retenue à la source du vendeur. Les frais de transfert et la retenue à la source d'un vendeur particulier sont calculés sur la valeur estimée par le Treasury Department ; la SBT et le droit de timbre sur la plus élevée de la valeur estimée ou du prix de vente déclaré.
Est-ce l'acheteur ou le vendeur qui paie ?: Selon la loi, les frais de transfert sont partagés et la SBT, le droit de timbre et la retenue à la source sont à la charge du vendeur. En pratique, le SPA peut en réattribuer n'importe lequel à l'acheteur — ce que vous payez réellement dépend donc du contrat. Confirmez par écrit la répartition de chaque prélèvement avant de signer.
Pourquoi une vente dans les cinq ans coûte-t-elle plus cher ?: Un condo vendu moins de cinq ans après son acquisition par le vendeur entraîne une taxe spécifique sur les affaires de 3,3 %. À cinq ans ou plus, la SBT disparaît et seul un droit de timbre de 0,5 % s'applique. Une exception : un vendeur inscrit depuis au moins un an sur le registre de domicile du condo (tabien baan) est exonéré de SBT même en deçà de cinq ans, et paie alors un droit de timbre de 0,5 %. C'est une caractéristique normale des règles fiscales thaïlandaises, et non un signe que quelque chose ne va pas dans la transaction.
Qu'est-ce que la valeur estimée et en quoi diffère-t-elle du prix de vente ?: La valeur estimée (ราคาประเมิน) est l'estimation officielle de la valeur du condo par le Treasury Department, révisée selon un cycle de quatre ans — les valeurs actuelles de 2023–2026 courent jusqu'à la fin de 2026, le cycle 2027–2030 prenant effet le 1 January 2027. Les frais de transfert de 2 % sont toujours calculés sur la valeur estimée. La SBT et le droit de timbre sont calculés sur la plus élevée des deux — la valeur estimée ou le prix déclaré — de sorte que si la valeur estimée dépasse le prix convenu, ils sont basés sur le chiffre estimé.
Le SPA peut-il attribuer tous les prélèvements publics à l'acheteur ?: Dans une revente, oui — le droit thaïlandais fixe une répartition par défaut mais permet au SPA de réattribuer n'importe quel prélèvement. Dans une vente par un promoteur agréé, non : le contrat type réglementé impose au promoteur de supporter l'impôt sur le revenu, la SBT et le droit de timbre, et plafonne la part de l'acheteur à la moitié des frais de transfert de 2 %. Lisez la clause de répartition fiscale avant de signer et intégrez le coût complet dans votre budget.
Existe-t-il parfois des réductions gouvernementales temporaires de ces taux ?: Oui — et une est en vigueur actuellement. Du 22 April 2025 au 30 June 2027, les frais de transfert sont ramenés à 0,01 % (et les frais d'enregistrement d'hypothèque de 1 % à 0,01 %) pour une résidence, condo compris, dont le prix et la valeur estimée sont chacun de 7,000,000 THB ou moins. La mesure est réservée aux acheteurs de nationalité thaïlandaise — les acheteurs étrangers et les sociétés n'y ont pas droit et paient les 2 % pleins. Elle ne réduit ni la taxe spécifique sur les affaires, ni le droit de timbre, ni la retenue à la source. La mesure expire sauf prolongation par le Cabinet, alors vérifiez les taux en vigueur auprès du Land Department à l'approche de votre date de transfert.