Qui délivre la lettre de quitus d'un condo ?

La personne morale du condominium — l'entité qui gère l'immeuble et perçoit les charges des parties communes. Elle atteste auprès du Land Department que le lot ne doit rien à la date indiquée sur la lettre.

La lettre de quitus est-elle la même chose que la facture de charges d'entretien ?

Non. La facture de charges indique les charges du lot et tout arriéré pour la période de facturation. La lettre de quitus est l'attestation formelle, signée et tamponnée de la personne morale selon laquelle aucune charge ne demeure impayée à une date donnée. Le Land Department exige cette dernière pour enregistrer un transfert.

Que se passe-t-il si le lot a des charges de parties communes impayées ?

La personne morale ne délivrera pas de lettre attestant l'absence de dette, et le Land Department n'enregistrera pas le transfert, tant que les arriérés ne sont pas réglés. Convenez par écrit — généralement par une clause du SPA — que le vendeur doit solder le solde avant le jour du transfert.

Quelle ancienneté la lettre de quitus peut-elle avoir ?

Aucune n'est fixée par la loi — le Land Department confirme que le Condominium Act ne fixe aucune durée de validité, de sorte que la lettre vaut pour la fenêtre qu'elle indique. En pratique, les personnes morales apposent couramment une validité d'environ 7 à 30 jours, une à deux semaines étant typique. Obtenez-la peu avant la date de transfert et faites demander au vendeur une lettre récente si la date glisse.

La personne morale facture-t-elle des frais pour émettre la lettre ?

De nombreuses personnes morales facturent des frais administratifs pour préparer la lettre de quitus ; le montant varie selon l'immeuble et est fixé par la personne morale, et non par la loi. Vérifiez dans le SPA quelle partie supporte ce coût. Par convention, il incombe souvent au vendeur, mais c'est le SPA qui fait foi.

Que faire si le vendeur ne peut pas obtenir une lettre de quitus nette à temps pour le transfert ?

Le transfert ne peut pas avoir lieu sans une lettre nette — le Land Office refusera l'enregistrement. Si des charges impayées y font obstacle, le SPA devrait préciser que le vendeur doit apurer tous les arriérés comme condition du transfert et que la date s'ajuste en conséquence. Sans une telle clause, l'acheteur peut être amené à traiter le défaut non corrigé comme un manquement du vendeur.

La lettre de quitus du condo (attestation de la personne morale), expliquée

Avant qu'un condo thaïlandais puisse changer de mains, la personne morale de l'immeuble doit attester que le lot ne supporte aucune charge impayée. Voici ce que couvre cette lettre de quitus et pourquoi elle conditionne le transfert.

Vérifié par TransferDueDernière révision 11 juin 2026

Savoir ce qu'atteste la lettre de quitus

Une lettre de quitus (หนังสือรับรองการปลอดหนี้) est une attestation délivrée par la personne morale du condominium — l'entité juridique qui gère l'immeuble et perçoit les charges des parties communes. Elle atteste que le lot en question ne doit aucune charge de parties communes impayée (ค่าส่วนกลาง) à la date indiquée sur la lettre ; en pratique, la personne morale exige aussi que le compte du fonds de réserve (sinking fund) et toute autre charge soient soldés avant d'en délivrer une.

Il s'agit d'une attestation au niveau du lot, et non au niveau de l'immeuble. Elle confirme que le compte de ce lot est en règle — elle ne garantit pas que les finances générales de l'immeuble soient saines, ni que la personne morale soit exempte de toute autre dette.

Circuit du certificat de quitus thaïlandais (certificat de la personne morale) lors d'une vente : le vendeur règle les arriérés éventuels, la personne morale délivre le certificat dans les 15 jours (article 29 du Condominium Act ; il atteste que le lot ne doit aucune charge commune au titre de la Section 18 à la date indiquée), il est présenté au Land Office, et le transfert n'est enregistré qu'ensuite ; avec les vérifications à faire avant de l'accepter — numéro de lot conforme au titre, date récente, solde nul et signature habilitée — et des notes indiquant que ce n'est pas le relevé de charges mensuel et qu'il n'existe pas pour un lot sur plan tant qu'aucune personne morale n'est constituée. — Le certificat de quitus conditionne le transfert d'un condo thaïlandais : sans lui, le Land Office n'enregistre pas la vente (article 29 du Condominium Act). Il atteste que le lot ne doit aucune charge commune à sa date — à ne pas confondre avec le relevé de charges mensuel.

Comprendre pourquoi elle conditionne le transfert auprès du Land Department

Le Land Department n'enregistrera pas le transfert d'un lot de condo sans une attestation de quitus à jour émanant de la personne morale. Le fondement juridique est l'article 29 du Condominium Act, qui interdit au conservateur d'enregistrer le transfert tant que la personne morale n'a pas attesté que le lot est exempt de charges communes impayées (les charges relevant de l'article 18). Une fois tout arriéré réglé, le gestionnaire doit délivrer l'attestation dans les 15 jours suivant la demande.

En pratique, le vendeur obtient la lettre peu avant la date de transfert convenue et la présente au Land Office le jour même. La lettre est adressée au Land Department, signée et tamponnée par la personne morale. Sans elle, le transfert ne peut pas être enregistré.

Distinguer la lettre de la facture mensuelle de charges

La lettre de quitus n'est pas la même chose que le relevé mensuel des charges de parties communes (ใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลาง). La facture de charges indique ce qui est facturé au lot pour chaque période et s'il existe des arriérés. La lettre de quitus est l'attestation formelle de la personne morale — signée et tamponnée — selon laquelle, à une date précise, rien n'est dû.

Un vendeur peut présenter un reçu acquitté pour le mois en cours tout en ayant d'autres sommes en souffrance : arriérés du fonds de réserve, appels de fonds exceptionnels ou frais administratifs. La lettre de quitus est le document qui tranche la question pour le Land Department, et non la facture de charges ou un reçu de paiement.

Vérifier la fraîcheur de la lettre

La date « arrêtée au » figurant sur la lettre est importante. Une lettre datée de plusieurs semaines avant la date de transfert peut ne pas refléter les charges accumulées dans l'intervalle — des frais facturés en cours de mois, un appel de fonds exceptionnel lancé après l'émission de la lettre, ou des frais administratifs ajoutés ultérieurement. La pratique courante consiste à obtenir la lettre dans les quelques semaines précédant la date de transfert.

Si la date de transfert glisse, ou s'il existe un écart significatif entre la date de la lettre et la date de transfert, demandez une lettre actualisée à la personne morale. Certaines personnes morales facturent des frais pour émettre ou rééditer la lettre ; vérifiez dans le SPA quelle partie supporte ce coût.

Recouper les mentions de la lettre avec le titre de propriété

Avant d'accepter la lettre, vérifiez que le numéro de lot indiqué sur la lettre correspond exactement au numéro de lot figurant sur le titre de propriété (chanote). Vérifiez que le nom du propriétaire correspond à celui du vendeur. Confirmez que la lettre fait état d'un solde impayé nul. Contrôlez le nom de la personne morale, son adresse, son tampon, ainsi que la signature d'un responsable habilité.

Une divergence entre le numéro de lot mentionné sur la lettre et celui figurant sur le chanote constitue une erreur substantielle susceptible de bloquer l'enregistrement au Land Office. Signalez immédiatement toute divergence à la personne morale afin qu'elle soit corrigée avant le jour du transfert.

Gérer un achat sur plan où aucune lettre n'existe encore

Pour un achat sur plan, il n'existe généralement aucune lettre de quitus au moment de la convention de réservation ou de la signature du SPA, car l'immeuble n'a pas encore été enregistré en tant que condominium et aucune personne morale n'a été constituée pour le projet.

La lettre de quitus ne devient pertinente que lorsque l'immeuble est achevé, enregistré au titre du Condominium Act, et qu'une personne morale est établie. À ce moment-là, le lot de l'acheteur disposera d'un compte de charges de parties communes. Le Act le reflète : l'exigence de quitus ne s'applique pas à un transfert enregistré avant l'existence de la personne morale du condominium. Vérifiez la lettre de quitus lorsque le projet approche de son stade de transfert, et non au stade de la signature du contrat.

Repérer les signaux d'alerte et agir sur tout solde indiqué

Signal d'alerte : une lettre datée de plus d'un mois avant la date de transfert, sans lettre actualisée disponible, ou un vendeur qui affirme que l'ancienne lettre « fera l'affaire ».

Signal d'alerte : une lettre énumérant des charges impayées dont le vendeur dit qu'elles « se règleront d'elles-mêmes », sans engagement écrit de les solder avant le transfert.

Signal d'alerte : une lettre tamponnée ou signée par une personne autre qu'un membre habilité du comité de la personne morale ou son gestionnaire. Si un solde apparaît sur la lettre, convenez par écrit — dans un avenant signé au SPA ou comme condition au Land Office — qui le règle, à quelle échéance, et ce qu'il advient s'il n'est pas soldé le jour du transfert. Normalement, le vendeur apure les arriérés comme condition du transfert.

Foire aux questions

Qui délivre la lettre de quitus d'un condo ?: La personne morale du condominium — l'entité qui gère l'immeuble et perçoit les charges des parties communes. Elle atteste auprès du Land Department que le lot ne doit rien à la date indiquée sur la lettre.
La lettre de quitus est-elle la même chose que la facture de charges d'entretien ?: Non. La facture de charges indique les charges du lot et tout arriéré pour la période de facturation. La lettre de quitus est l'attestation formelle, signée et tamponnée de la personne morale selon laquelle aucune charge ne demeure impayée à une date donnée. Le Land Department exige cette dernière pour enregistrer un transfert.
Que se passe-t-il si le lot a des charges de parties communes impayées ?: La personne morale ne délivrera pas de lettre attestant l'absence de dette, et le Land Department n'enregistrera pas le transfert, tant que les arriérés ne sont pas réglés. Convenez par écrit — généralement par une clause du SPA — que le vendeur doit solder le solde avant le jour du transfert.
Quelle ancienneté la lettre de quitus peut-elle avoir ?: Aucune n'est fixée par la loi — le Land Department confirme que le Condominium Act ne fixe aucune durée de validité, de sorte que la lettre vaut pour la fenêtre qu'elle indique. En pratique, les personnes morales apposent couramment une validité d'environ 7 à 30 jours, une à deux semaines étant typique. Obtenez-la peu avant la date de transfert et faites demander au vendeur une lettre récente si la date glisse.
La personne morale facture-t-elle des frais pour émettre la lettre ?: De nombreuses personnes morales facturent des frais administratifs pour préparer la lettre de quitus ; le montant varie selon l'immeuble et est fixé par la personne morale, et non par la loi. Vérifiez dans le SPA quelle partie supporte ce coût. Par convention, il incombe souvent au vendeur, mais c'est le SPA qui fait foi.
Que faire si le vendeur ne peut pas obtenir une lettre de quitus nette à temps pour le transfert ?: Le transfert ne peut pas avoir lieu sans une lettre nette — le Land Office refusera l'enregistrement. Si des charges impayées y font obstacle, le SPA devrait préciser que le vendeur doit apurer tous les arriérés comme condition du transfert et que la date s'ajuste en conséquence. Sans une telle clause, l'acheteur peut être amené à traiter le défaut non corrigé comme un manquement du vendeur.