Acheter un condo en Thaïlande : la checklist de l'acheteur étranger

1. Réserver le logement

Un achat commence généralement par un bref contrat de réservation et un petit dépôt qui réserve le logement le temps que les contrats et les vérifications soient préparés. Lisez les conditions de remboursement des frais de réservation avant de payer, et confirmez les éléments de base — logement, surface, prix — auxquels le contrat ultérieur devra correspondre. Pour la réservation d'un logement neuf, les règles de protection des consommateurs en vigueur depuis 2025 encadrent les cas dans lesquels un promoteur peut conserver ces frais.

2. Mener votre due diligence

Avant de signer le contrat définitif, vérifiez l'essentiel : le titre de propriété et le propriétaire actuellement enregistré, toute hypothèque ou charge, le quota de propriété étrangère de l'immeuble, l'attestation d'absence de dettes de la personne morale, et les charges de copropriété du logement. C'est l'étape qui permet de détecter les problèmes tant que vous pouvez encore vous retirer.

3. Confirmer que vous pouvez en être propriétaire en tant qu'étranger

Obtenez de la personne morale l'attestation certifiant que le logement entre dans le quota étranger de 49 % de l'immeuble, et planifiez vos fonds : l'argent destiné à l'achat doit provenir de l'étranger en devises étrangères afin que la banque puisse émettre le formulaire FET dont le Land Department a besoin.

4. Signer le contrat de vente (SPA)

Le SPA est le contrat définitif — prix, échéancier de paiement, date de mutation, mainlevée d'hypothèque, répartition des taxes et sanctions en cas de défaut. La Thaïlande n'offrant pas de séquestre par défaut, convenez de la manière dont votre dépôt et vos versements sont protégés et inscrivez-le au contrat. Pour un logement sur plan, examinez attentivement le promoteur et les permis du projet.

5. Budgéter les frais de mutation

Prévoyez les frais dus au Land Office — les frais de mutation de 2 %, la taxe professionnelle spécifique ou le droit de timbre, et la retenue à la source du vendeur — et précisez dans le SPA qui supporte chacun d'eux. Les frais de mutation et la retenue à la source d'un vendeur particulier sont calculés sur la valeur officielle d'expertise ; la SBT et le droit de timbre sur le plus élevé de la valeur d'expertise ou du prix déclaré. Une réduction temporaire des frais de mutation s'applique uniquement aux acheteurs de nationalité thaïlandaise, de sorte que les acheteurs étrangers doivent budgéter l'intégralité des 2 %.

6. Enregistrer au Land Office

Le jour de la mutation, les parties règlent le prix et les taxes et enregistrent la nouvelle propriété auprès du Land Department, qui exige l'attestation d'absence de dettes et, pour un acheteur étranger, le formulaire FET. Une fois l'enregistrement effectué, le logement est à vous et le titre reflète la mutation.

Foire aux questions

Quelles sont les principales étapes pour acheter un condo en Thaïlande ?

Réserver le logement, mener une due diligence sur le titre et l'immeuble, confirmer l'éligibilité au quota étranger et le financement, signer le SPA, budgéter les taxes de mutation, et enregistrer la propriété au Land Office avec l'attestation d'absence de dettes et (pour les acheteurs étrangers) le formulaire FET.

Un étranger peut-il réaliser l'intégralité de l'achat à distance ?

Certaines étapes peuvent être confiées à un représentant de confiance au moyen d'une procuration, mais les règles de financement s'appliquent toujours — l'argent de l'achat doit provenir de l'étranger en devises étrangères pour obtenir le formulaire FET. Prenez un conseil indépendant avant de désigner un mandataire pour le Land Office.

Quel est l'élément le plus susceptible de faire échouer une vente ?

Des problèmes non résolus de titre ou de charges et des charges de copropriété impayées : le Land Department a besoin d'un titre net et de l'attestation d'absence de dettes de la personne morale pour enregistrer la mutation. Détecter ces éléments lors de la due diligence, avant la signature, est ce qui permet à une vente d'aboutir.