Contrat de réservation vs contrat de vente (SPA)

Le contrat de réservation (ใบจอง)

Un contrat de réservation (ใบจอง, bai jong) est un bref contrat de réservation, généralement d'une à quatre pages, signé moyennant un petit acompte de réservation. Il retire l'unité du marché pour une période déterminée — habituellement de 7 à 30 jours — pendant que le contrat complet est préparé et que vos vérifications sont effectuées.

Ses termes essentiels sont le montant des frais, l'unité réservée, la durée de la réservation et le caractère remboursable ou non des frais si vous ne donnez pas suite. Pour un promoteur agréé, cela est désormais réglementé : depuis le 31 January 2025, le contrat de réservation de condo d'un promoteur relève d'une activité « à contrat contrôlé », de sorte que le promoteur ne peut conserver les frais que si c'est vous qui ne donnez pas suite, et doit les rembourser dans des délais fixés s'il manque à ses obligations ou, souvent, si votre financement est refusé. Dans une revente entre particuliers, le caractère remboursable est ce que prévoit le contrat — confirmez la clause par écrit avant de payer quoi que ce soit.

Le contrat de vente (SPA)

Le SPA (สัญญาจะซื้อจะขาย, sanya ja sue ja khai) est le contrat principal et contraignant. Il fixe le prix d'achat total, l'échéancier de paiement (dépôt, éventuels versements échelonnés et solde dû lors de l'enregistrement au Land Office), la description de l'unité y compris la surface utile en mètres carrés, la date de transfert ou d'achèvement, ainsi que les obligations et recours des deux parties.

Le SPA prévaut sur le contrat de réservation et régit la vente effective. Une fois signé, c'est le SPA qui vous lie — non les discussions verbales, les messages LINE ou le formulaire de réservation antérieur.

Mécanique du dépôt à chaque étape

À la réservation, vous versez de petits frais de blocage — couramment une somme forfaitaire de l'ordre de quelques dizaines de milliers de bahts ; comme ils ne sont généralement pas garantis, gardez-les modestes (les avocats suggèrent souvent de ne pas dépasser environ 1 % du prix). À la signature du SPA, le contrat exige le dépôt réel — typiquement 5–10 % du prix d'achat pour une unité en revente, 10 % étant le chiffre le plus courant — ou, pour un projet sur plan, le premier versement de l'échéancier de paiement du promoteur. Le solde restant est dû lors de l'enregistrement du transfert au Land Office.

Confirmez dans le SPA si les frais de réservation sont imputés sur le dépôt du SPA ou traités comme un paiement distinct et non remboursable, et si le dépôt du SPA est remboursable au cas où la transaction n'aboutirait pas sans faute de l'acheteur.

Lecture clause par clause du SPA

Vérifiez la concordance du numéro d'unité, de l'étage et de la surface avec le titre de propriété (chanote) ou le plan d'étage du promoteur avant de signer. Vérifiez que le prix total et l'échéancier de paiement correspondent à ce qui a été négocié. Recherchez une clause exigeant que toute hypothèque grevant l'unité soit levée avant ou à la date de transfert — sans elle, une unité hypothéquée ne peut être enregistrée proprement au nom de l'acheteur.

Vérifiez qui supporte chaque taxe publique au transfert : les frais de transfert de 2 %, la taxe spécifique sur les activités commerciales ou le droit de timbre, et la retenue à la source. Dans une revente, la loi fixe une répartition par défaut, mais le SPA peut réattribuer n'importe quelle taxe. Dans la vente d'un promoteur agréé, le contrat type réglementé plafonne cela — le promoteur supporte l'impôt sur le revenu, la taxe sur les activités commerciales et le droit de timbre, et ne peut transférer à l'acheteur au plus que la moitié des frais de transfert de 2 %, de sorte qu'une clause vous imputant la totalité est inopposable. Recherchez également une clause de quota de propriété étrangère, une clause de retard du promoteur pour le sur plan, et les recours dont dispose chaque partie en cas de défaillance.

Levée de l'hypothèque et défaillance du quota étranger

Si l'unité est grevée d'une hypothèque, le SPA doit exiger que le vendeur la lève avant ou à la date de transfert. Le Land Office enregistre les hypothèques sur le titre de propriété — un acheteur qui prend le titre d'une unité hypothéquée hérite de cette charge. L'absence de cette clause constitue une lacune importante.

Un acheteur étranger devrait également vérifier que le SPA traite ce qui se passe si le quota de propriété étrangère de l'immeuble est déjà épuisé au moment du transfert. Sans clause de recours, l'acheteur n'a aucune voie contractuelle claire pour résilier et récupérer ses fonds.

Recours en cas de défaillance pour les deux parties

Si le vendeur ne procède pas au transfert, le SPA devrait permettre à l'acheteur de résilier et de récupérer l'intégralité du dépôt majoré de tout intérêt ou dommages-intérêts convenus. Si l'acheteur ne mène pas la transaction à terme, le vendeur conserve généralement le dépôt. Les deux recours devraient être énoncés explicitement — un contrat muet sur la défaillance de l'une ou l'autre partie laisse une partie sans voie claire.

Pour le sur plan, recherchez une clause précisant un délai de grâce au-delà de la date d'achèvement cible, le préavis requis pour le déclencher et le remboursement que l'acheteur reçoit en cas de résiliation. Un contrat accordant au promoteur un retard illimité sans recours pour l'acheteur représente un risque significatif.

Protéger un dépôt — pas de séquestre par défaut en Thaïlande

La Thaïlande n'impose aucune obligation légale aux promoteurs ou aux vendeurs de placer les dépôts des acheteurs sous séquestre. Les dépôts versés directement à un vendeur ou à un promoteur peuvent être difficiles à récupérer si la transaction échoue ou si le promoteur devient insolvable.

Une mesure d'atténuation structurelle consiste à faire transiter le dépôt par un agent de séquestre agréé — au titre de l'Escrow Act, une institution agréée telle qu'une banque ou une société de financement — qui ne libère les fonds que contre des conditions définies convenues par écrit. Le compte clients d'un cabinet d'avocats thaïlandais est une alternative plus faible, purement contractuelle, et non un séquestre légal. Pour le sur plan, liez les versements échelonnés à des jalons de construction vérifiés — confirmés par un géomètre indépendant — plutôt qu'à des dates calendaires, et inscrivez ce mécanisme dans le contrat.

Signaux d'alerte dans les deux contrats

Un contrat de réservation sans clause de remboursement, ou des frais non remboursables disproportionnés par rapport au prix, méritent d'être négociés. Un SPA muet sur la levée de l'hypothèque alors que l'unité est hypothéquée constitue une lacune grave. Un SPA qui impute toutes les taxes publiques à l'acheteur au lieu de suivre les répartitions légales par défaut devrait inciter à renégocier le prix.

Toute divergence entre le contrat de réservation et le SPA — numéro d'unité différent, surface différente, prix différent — devrait être résolue dans un avenant écrit au SPA avant la signature. Ne vous fiez pas à l'assurance verbale du vendeur que le formulaire de réservation comportait une erreur.

Comment vérifier que les deux contrats concordent

Placez le contrat de réservation et le SPA côte à côte et comparez cinq éléments : le numéro d'unité, l'étage, la surface utile en mètres carrés, le prix d'achat total et la date de transfert ou d'achèvement. Toute différence sur ces éléments nécessite une correction écrite dans le SPA avant que vous ne signiez.

Confirmez ensuite que le SPA contient : une obligation de levée de l'hypothèque à la charge du vendeur, une répartition de chaque taxe publique, un recours en cas de défaillance du quota étranger pour les acheteurs étrangers, un recours en cas de retard du promoteur pour le sur plan, et des recours explicites en cas de défaillance tant pour l'acheteur que pour le vendeur. Les clauses absentes sur l'un de ces points devraient être ajoutées sous forme d'avenant signé — ce sont les contrats signés qui font foi, et les divergences laissées sans solution deviennent des litiges.

Foire aux questions

Dois-je signer le contrat de réservation ou le SPA en premier ?

Le contrat de réservation d'abord — une brève réservation moyennant un petit dépôt qui bloque l'unité. Le contrat de vente complet (SPA), avec le prix, l'échéancier de paiement et les conditions de transfert, suit et constitue le contrat contraignant.

Les frais de réservation sont-ils remboursables ?

Pour un promoteur agréé, ce n'est plus entièrement une affaire de contrat : depuis le 31 January 2025, un promoteur ne peut conserver vos frais de réservation que si c'est vous qui ne donnez pas suite, et doit les rembourser dans des délais fixés si le promoteur manque à ses obligations ou, souvent, si votre financement est refusé. Dans une revente entre particuliers, cela dépend de ce que prévoit le contrat de réservation — certains frais sont non remboursables, d'autres s'imputent sur le dépôt du SPA. Confirmez les conditions de remboursement par écrit avant de payer.

Que se passe-t-il si le contrat de réservation et le SPA divergent ?

Résolvez la divergence avant de signer le SPA. C'est le SPA signé qui régit la vente, de sorte que toute différence d'unité, de surface, de prix ou de dépôt doit être corrigée dans le SPA lui-même, et non laissée au formulaire de réservation antérieur.

Que se passe-t-il si l'unité du vendeur est grevée d'une hypothèque ?

Le SPA devrait exiger que le vendeur lève l'hypothèque avant ou à la date de transfert. Sans cette clause, le titre de propriété porte l'hypothèque lors de l'enregistrement et l'acheteur hérite de la charge. Si la clause est absente, demandez-la sous forme d'avenant écrit avant de signer.

Que faire si le quota de propriété étrangère de l'immeuble est déjà plein au transfert ?

Sans une clause du SPA traitant la défaillance du quota, un acheteur étranger n'a aucun recours contractuel clair. Le SPA devrait préciser ce qui se passe — typiquement un droit de résilier et de récupérer l'intégralité du dépôt — si le quota étranger ne peut être respecté à la date de transfert.

Un promoteur peut-il conserver mon dépôt si le projet est retardé ?

Uniquement si le SPA le permet. Un SPA bien rédigé pour un achat sur plan donne à l'acheteur le droit de résilier et de récupérer le dépôt si le promoteur dépasse la date d'achèvement de plus d'un délai de grâce défini. Si cette clause est absente, la récupération peut nécessiter une action en justice.

Devrais-je faire examiner le SPA par un avocat thaïlandais avant de signer ?

Faire examiner le contrat de réservation et le SPA par un avocat qualifié en Thaïlande avant de signer est recommandé, en particulier pour un premier achat ou une transaction sur plan. Le SPA ne peut pas être facilement renégocié une fois signé, et les clauses manquantes sont la source la plus courante de litiges.