Qu'est-ce que le formulaire FET pour l'achat d'un condo ?

C'est le document bancaire qui consigne la devise étrangère transférée en Thaïlande et convertie en bahts pour l'achat. Le Land Department l'exige comme preuve de fonds provenant de l'étranger pour enregistrer la propriété d'un condo par un étranger en vertu de l'article 19 du Condominium Act.

Quand la banque émet-elle un formulaire FET plutôt qu'une lettre de confirmation ?

Pour un transfert de USD 50,000 ou plus, la banque émet le formulaire FET et déclare la transaction à la Bank of Thailand. Pour les montants inférieurs à USD 50,000, la banque émet à la place un avis de crédit, une lettre de confirmation ou un document équivalent. Les deux remplissent la même fonction probatoire auprès du Land Office. Séparément, pour les transferts de USD 200,000 ou plus destinés à l'achat d'un bien immobilier, une règle de 2025 de la Bank of Thailand impose à la banque de vérifier vos documents d'achat avant le traitement.

Puis-je payer depuis un compte en bahts thaïlandais au lieu de transférer depuis l'étranger ?

Pas pour enregistrer une propriété étrangère. Les fonds doivent arriver de l'étranger sous forme de devise étrangère et être convertis en Thaïlande. Un transfert uniquement en bahts depuis un compte thaïlandais — même s'il a été initialement alimenté par un virement international — ne satisfait généralement pas à l'article 19 du Condominium Act et peut conduire le Land Department à refuser l'enregistrement.

Que se passe-t-il si je transfère le prix d'achat en plusieurs virements ?

Chaque transfert génère son propre formulaire FET ou sa propre lettre de confirmation bancaire. Conservez tous les originaux. Vous aurez besoin de l'ensemble complet au Land Office pour prouver que la totalité du prix d'achat a été transférée de l'étranger en devise étrangère. Une lacune dans l'ensemble — un transfert effectué en bahts ou absent de la documentation — peut bloquer l'enregistrement.

L'exigence du FET est-elle liée au quota de 49% de propriété étrangère ?

Ce sont des conditions distinctes. Le quota — un maximum de 49% de la surface au sol de toutes les unités détenues par des étrangers dans un immeuble donné — détermine si un étranger peut posséder l'unité. Le FET prouve que les fonds sont arrivés correctement pour cette unité. Les deux doivent être satisfaits. Un FET correct ne prévaut pas sur un quota déjà épuisé.

Quel objet le FET doit-il indiquer ?

Le FET devrait indiquer comme objet l'achat de l'unité de condominium concernée, idéalement en faisant référence au numéro d'unité et à l'immeuble. Cela rattache les fonds entrants à la transaction. Un FET indiquant un objet vague ou sans rapport peut ne pas être accepté par le Land Department comme preuve suffisante au titre de l'article 19.

Le formulaire de transaction de change (FET), expliqué

Un étranger qui achète un condo thaïlandais avec des fonds provenant de l'étranger doit prouver que l'argent est entré sous forme de devise étrangère. Le formulaire FET constitue cette preuve — et le Land Department en a besoin pour enregistrer la propriété.

Vérifié par TransferDueDernière révision 9 juin 2026

Savoir ce que le FET enregistre et sa base légale

Le formulaire de transaction de change (FET), autrefois connu sous le nom de formulaire Thor Tor 3, est un document qu'une banque thaïlandaise émet pour enregistrer la devise étrangère transférée en Thaïlande et convertie en bahts. Il nomme l'expéditeur des fonds, indique le montant et la devise convertis, et consigne l'objet déclaré des fonds.

Pour l'achat d'un condo, le FET devrait désigner l'acheteur comme expéditeur des fonds et indiquer comme objet l'achat de l'unité de condominium concernée. Cela rattache l'argent entrant à la transaction et fournit le lien probatoire qu'exige le Land Department.

Schéma du circuit par lequel le Foreign Exchange Transaction Form (FET, anciennement Thor Tor 3) prouve que les fonds d'un acheteur étranger de condo proviennent de l'étranger : l'acheteur vire des devises étrangères à une banque thaïlandaise, la banque les convertit en bahts et émet le FET (ou une lettre de confirmation pour les montants inférieurs à 50 000 USD) désignant l'acheteur comme remettant et l'achat comme objet déclaré ; l'acheteur le présente ensuite au Land Office comme preuve au titre de l'article 19 du Condominium Act pour enregistrer la propriété étrangère. — Comment le FET prouve que vos fonds d'achat proviennent de l'étranger, comme l'exige l'article 19 du Condominium Act. Les valeurs des champs sont des exemples fictifs ; les seuils s'appliquent par virement.

Vérifier l'exigence de preuve de l'article 19 du Condominium Act

L'article 19 du Condominium Act thaïlandais subordonne le droit d'un étranger à posséder une unité de condominium à la condition que les fonds d'achat soient transférés depuis l'étranger en devise étrangère. Le Land Department exige la preuve de ce transfert avant d'enregistrer le nom de l'acheteur étranger sur le titre de propriété.

Le formulaire FET — ou la lettre de confirmation équivalente de la banque pour les montants plus faibles — constitue cette preuve. Un achat financé par un virement en bahts thaïlandais depuis l'intérieur de la Thaïlande, même à partir d'un compte initialement alimenté par un virement international, ne satisfait généralement pas à l'article 19 et peut conduire le Land Department à refuser d'enregistrer la propriété étrangère.

Appliquer le seuil de USD 50,000

Pour un transfert entrant de USD 50,000 ou plus (ou son équivalent dans une autre devise étrangère), la banque thaïlandaise réceptrice est tenue de préparer et d'émettre le formulaire FET et de déclarer la transaction à la Bank of Thailand. La banque émet le FET automatiquement dès que le montant atteint le seuil.

Pour les montants inférieurs à USD 50,000, la banque n'émet pas le formulaire FET officiel mais fournira un avis de crédit, une lettre de confirmation ou un document équivalent consignant le transfert et la conversion en devise étrangère. L'un comme l'autre remplit la fonction probatoire auprès du Land Office ; lequel vous recevez dépend uniquement du montant de chaque transfert.

S'attendre à des contrôles documentaires sur les transferts importants

Depuis le 29 December 2025, une règle de la Bank of Thailand impose aux banques thaïlandaises de vérifier les documents justificatifs de toute transaction entrante en devise étrangère de USD 200,000 ou plus dont l'objet déclaré est l'investissement dans l'immobilier thaïlandais, plutôt que de se fonder sur un profil client simplifié. Pour l'achat d'un condo à ce montant ou au-delà, attendez-vous à ce que la banque demande le sale and purchase agreement, le reservation agreement ou une autre preuve de l'objet avant de traiter le virement et d'émettre le FET.

Cela est distinct du seuil d'émission du FET de USD 50,000 et ne change pas qui a besoin d'un FET — cela signifie que les documents sont contrôlés de plus près au-delà du montant supérieur. Préparez les documents d'achat à l'avance et assurez-vous que l'objet déclaré sur le virement leur correspond, afin qu'un transfert important ne soit pas retenu.

Gérer les transferts en plusieurs tranches

Si le prix d'achat total nécessite plusieurs virements — par exemple un acompte, des versements échelonnés et un solde final — chaque transfert génère son propre formulaire FET ou sa propre lettre de confirmation bancaire. Conservez l'original de chaque document de l'ensemble.

Au Land Office, vous devrez produire l'ensemble complet couvrant la totalité du prix d'achat. Une lacune dans la documentation — par exemple parce qu'une tranche a été envoyée sous forme de virement en bahts plutôt que de transfert en devise étrangère — peut empêcher ou retarder l'enregistrement. Si vous n'êtes pas certain qu'un transfert passé a été correctement consigné, demandez à la banque un relevé certifié avant le jour du transfert de propriété.

Comprendre le lien avec le quota de 49% de propriété étrangère

L'exigence du FET et le quota de propriété étrangère sont des conditions distinctes, mais toutes deux doivent être satisfaites pour qu'un étranger puisse enregistrer la propriété d'un condo. Le quota étranger — un maximum de 49% de la surface au sol de toutes les unités d'un immeuble, détenu par des ressortissants non thaïlandais en vertu du Condominium Act (article 19 bis) — limite combien d'unités d'un immeuble peuvent être détenues par des étrangers. Le FET prouve que les fonds sont arrivés correctement pour les unités situées dans le quota.

Si le quota étranger du projet est déjà épuisé, produire un FET parfait ne résout pas le problème de quota — le Land Department refusera tout de même l'enregistrement. Confirmez la situation du quota auprès du promoteur et assurez-vous que le SPA comporte une clause de recours avant d'engager des fonds.

Bien établir le FET auprès de votre banque

Transférez les fonds dans une devise étrangère reconnue — telle que USD, EUR, GBP, SGD, AUD, HKD ou JPY — par virement international vers un compte bancaire thaïlandais à votre nom. Lorsque la banque traite le transfert entrant, demandez-lui de consigner comme objet l'achat de l'unité de condo concernée et de vous désigner comme expéditeur des fonds.

Conservez l'original du formulaire FET ou de la lettre de confirmation bancaire. Si vous perdez l'original, demandez à la banque si elle peut émettre un duplicata certifié — les pratiques varient selon la banque et l'agence. Le Land Office, dans certaines provinces, accepte les copies certifiées ; vérifiez localement avant le jour du transfert de propriété.

Repérer les signaux d'alerte qui risquent un refus d'enregistrement

Transférer des bahts depuis un compte thaïlandais plutôt que de transférer une devise étrangère depuis l'étranger est l'erreur la plus courante qui entraîne un refus du Land Department pour les acheteurs étrangers. Même si les bahts présents sur ce compte proviennent d'un virement international, si la conversion a eu lieu hors de Thaïlande, la chaîne probatoire prévue par l'article 19 est rompue.

Un FET qui désigne comme expéditeur des fonds une personne autre que l'acheteur, ou qui indique un objet autre que l'achat du condominium, peut ne pas être accepté. Un FET comportant un mauvais numéro d'unité ou un prix d'achat différent de celui du SPA crée également un risque — vérifiez que tous les détails correspondent au SPA et au titre de propriété avant le jour du transfert.

Un promoteur ou un agent qui suggère de faire transiter les fonds par un prête-nom thaïlandais pour contourner l'exigence du FET, ou qui affirme que le FET n'est pas nécessaire pour votre transaction, donne un conseil contraire au Condominium Act et aux exigences habituelles du Land Department. Vérifiez les exigences directement auprès du Land Office ou par l'intermédiaire d'un avocat thaïlandais.

Foire aux questions

Qu'est-ce que le formulaire FET pour l'achat d'un condo ?: C'est le document bancaire qui consigne la devise étrangère transférée en Thaïlande et convertie en bahts pour l'achat. Le Land Department l'exige comme preuve de fonds provenant de l'étranger pour enregistrer la propriété d'un condo par un étranger en vertu de l'article 19 du Condominium Act.
Quand la banque émet-elle un formulaire FET plutôt qu'une lettre de confirmation ?: Pour un transfert de USD 50,000 ou plus, la banque émet le formulaire FET et déclare la transaction à la Bank of Thailand. Pour les montants inférieurs à USD 50,000, la banque émet à la place un avis de crédit, une lettre de confirmation ou un document équivalent. Les deux remplissent la même fonction probatoire auprès du Land Office. Séparément, pour les transferts de USD 200,000 ou plus destinés à l'achat d'un bien immobilier, une règle de 2025 de la Bank of Thailand impose à la banque de vérifier vos documents d'achat avant le traitement.
Puis-je payer depuis un compte en bahts thaïlandais au lieu de transférer depuis l'étranger ?: Pas pour enregistrer une propriété étrangère. Les fonds doivent arriver de l'étranger sous forme de devise étrangère et être convertis en Thaïlande. Un transfert uniquement en bahts depuis un compte thaïlandais — même s'il a été initialement alimenté par un virement international — ne satisfait généralement pas à l'article 19 du Condominium Act et peut conduire le Land Department à refuser l'enregistrement.
Que se passe-t-il si je transfère le prix d'achat en plusieurs virements ?: Chaque transfert génère son propre formulaire FET ou sa propre lettre de confirmation bancaire. Conservez tous les originaux. Vous aurez besoin de l'ensemble complet au Land Office pour prouver que la totalité du prix d'achat a été transférée de l'étranger en devise étrangère. Une lacune dans l'ensemble — un transfert effectué en bahts ou absent de la documentation — peut bloquer l'enregistrement.
L'exigence du FET est-elle liée au quota de 49% de propriété étrangère ?: Ce sont des conditions distinctes. Le quota — un maximum de 49% de la surface au sol de toutes les unités détenues par des étrangers dans un immeuble donné — détermine si un étranger peut posséder l'unité. Le FET prouve que les fonds sont arrivés correctement pour cette unité. Les deux doivent être satisfaits. Un FET correct ne prévaut pas sur un quota déjà épuisé.
Quel objet le FET doit-il indiquer ?: Le FET devrait indiquer comme objet l'achat de l'unité de condominium concernée, idéalement en faisant référence au numéro d'unité et à l'immeuble. Cela rattache les fonds entrants à la transaction. Un FET indiquant un objet vague ou sans rapport peut ne pas être accepté par le Land Department comme preuve suffisante au titre de l'article 19.