Due diligence d'un condo en Thaïlande — que vérifier avant de signer

Le titre de propriété et qui détient réellement l'unité

Commencez par le titre de propriété de l'unité — pour un condo, il s'agit du certificat de propriété de l'unité (Or Chor 2), souvent appelé de manière approximative chanote. Il est d'abord émis au nom du propriétaire lors de l'enregistrement, ce qui, pour un immeuble neuf, est généralement le promoteur. Chaque vente ultérieure est inscrite au registre d'enregistrement du titre (le grand livre des transferts figurant sur une page suivante) ; le propriétaire actuel est donc le dernier cessionnaire enregistré qui y figure — lequel peut différer du nom que portait initialement le titre.

Ainsi, la question n'est pas « quel nom apparaît en premier » mais « qui est le dernier cessionnaire enregistré ». Vérifiez que cette personne correspond exactement à la pièce d'identité (ID) du vendeur.

Charges et hypothèques

Vérifiez au dos du titre l'existence de charges enregistrées — une hypothèque, un bail enregistré, une vente avec faculté de rachat (ขายฝาก, khai fak), une saisie ou un blocage judiciaire (อายัด), une servitude ou un usufruit. Une unité peut être vendue alors qu'elle est hypothéquée, mais le prêt doit être soldé au Land Office le jour du transfert, et la SPA devrait imposer cette mainlevée. Une hypothèque non révélée change la donne.

Les inscriptions autres qu'hypothécaires comptent tout autant : un bail enregistré survit à la vente et vous lie en tant que nouveau propriétaire pour la durée restante ; un ขายฝาก non racheté signifie que le titre du propriétaire enregistré demeure conditionnel jusqu'à l'expiration du délai de rachat ; et une saisie (อายัด) bloque tout transfert jusqu'à ce que l'autorité qui l'a ordonnée la lève. Si l'une de ces lignes apparaît sans inscription ultérieure la radiant, réglez la situation avant tout mouvement de fonds.

Quota de propriété étrangère

Si vous êtes un acheteur étranger, l'unité doit s'inscrire dans le quota étranger de 49% de l'immeuble. Obtenez l'attestation de quota délivrée par la personne morale le confirmant, et prévoyez la manière dont vous ferez entrer les fonds depuis l'étranger afin d'obtenir le formulaire FET de la banque, nécessaire à l'enregistrement.

La personne morale : non-endettement et frais

Obtenez l'attestation de non-endettement certifiant que l'unité ne doit aucune charge de copropriété — le Land Department l'exige pour enregistrer le transfert — ainsi que le relevé de frais indiquant la charge récurrente de copropriété et tout arriéré. Confirmez les charges mensuelles courantes et le fonds de réserve (sinking fund) versé en une seule fois.

Le contrat et les personnes

Lisez la SPA pour y vérifier le dépôt et son caractère remboursable, la date de transfert, la clause de mainlevée d'hypothèque, qui supporte chaque taxe et frais de transfert, la clause d'échec du quota étranger et les recours en cas de défaut.

Confirmez l'identité et le pouvoir du vendeur — un vendeur personne morale (via son affidavit et la résolution autorisant la vente), un mandataire agissant en vertu d'une procuration (pour une unité de condo, il s'agit du formulaire Or Chor 21 du Land Office ; le Tor Dor 21 en est l'équivalent pour un terrain bâti), ou un administrateur de succession vendant dans le cadre d'une procédure successorale. Recouper le titre, les contrats et les pièces d'identité les uns par rapport aux autres constitue le cœur de la due diligence.

Faites correspondre les noms exactement, et non approximativement. Le nom d'un propriétaire thaïlandais sur le titre doit correspondre à la carte d'identité nationale thaïlandaise caractère par caractère ; le nom d'un propriétaire étranger est une translittération du passeport, comparez-le donc au passeport lui-même et interrogez toute différence dépassant l'espacement ou le style de romanisation. Une discordance n'est pas automatiquement une fraude — les noms changent au mariage, et les translittérations varient — mais chaque discordance nécessite une explication documentée, par exemple un certificat de changement de nom, avant que vous ne payiez.

Vérifiez auprès du registre, pas seulement sur les documents

Tout ce qui précède contrôle les papiers que le vendeur vous a remis ; le registre, lui, constitue la vérité de terrain. Le portail gratuit LandsMaps (landsmaps.dol.go.th) est utile pour une pré-vérification d'une parcelle de terrain — forme, superficie, valeur d'expertise — mais il n'affiche ni le propriétaire ni les charges, et ne peut donc pas confirmer les faits qui importent le plus.

Le document de référence est l'enregistrement conservé au Land Office où l'unité est enregistrée. Une copie certifiée et à jour du titre et de son grand livre d'enregistrement indique le propriétaire actuel et toute charge enregistrée à la date du jour — et non à la date à laquelle a été faite la photocopie du vendeur. Si vous ne pouvez pas vous rendre vous-même au bureau, un avocat ou un conveyancer thaïlandais peut l'obtenir. Considérez toute vérification fondée uniquement sur les documents, y compris automatisée, comme un filtre qui vous indique ce qu'il faut vérifier — et non comme un substitut au registre.

Échelonnez les vérifications tout au long de la transaction

Avant de payer des arrhes de réservation : obtenez au moins une copie du titre de propriété, vérifiez le nom du vendeur par rapport au dernier cessionnaire enregistré et — si vous êtes étranger — interrogez la personne morale sur la marge disponible dans le quota.

Avant de signer la SPA : réunissez l'ensemble complet — le titre, dos compris, l'attestation de non-endettement et le relevé de frais, la confirmation de quota, ainsi que les documents d'identité ou de pouvoir du vendeur — et recoupez-les avec les parties, les détails de l'unité et le prix figurant au contrat. Prévoyez la manière dont les fonds d'acquisition arriveront afin que la banque puisse émettre votre formulaire FET.

Avant le jour du transfert : obtenez une nouvelle attestation de non-endettement datée d'une date proche du transfert, confirmez que toute mainlevée d'hypothèque est inscrite au même rendez-vous du Land Office, et vérifiez une dernière fois la pièce d'identité (ID) du vendeur par rapport au titre. Répartir les vérifications sur ces trois étapes ne coûte rien et permet de détecter les problèmes tant que vous pouvez encore vous retirer à moindres frais.

Foire aux questions

En quoi consiste réellement la due diligence d'un condo thaïlandais ?

Essentiellement à recouper des documents : confirmer que le propriétaire actuellement enregistré dans le grand livre des transferts du titre correspond au vendeur, que l'unité est libre de toute charge et respecte le quota étranger, que la personne morale la certifie sans dette, et que les clauses de la SPA sont solides.

Qui est le véritable propriétaire d'une unité de condo sur un chanote ?

Le propriétaire actuel est le dernier cessionnaire enregistré dans le registre d'enregistrement du titre (le grand livre des transferts), lequel peut différer du nom que portait initialement le titre à l'émission — souvent celui du promoteur. Faites correspondre le dernier propriétaire enregistré, et non le premier, à la pièce d'identité (ID) du vendeur.

Quels documents devrais-je recouper ?

Le titre de propriété, le contrat de réservation et la SPA, les attestations de quota étranger et de non-endettement, la pièce d'identité (ID) du vendeur (ou l'affidavit de la société, la procuration ou l'ordonnance successorale), et — pour des fonds provenant de l'étranger — le formulaire FET. Leur comparaison confirme la propriété, les charges, le quota et les clauses.

Vérifier les documents suffit-il, ou ai-je besoin d'une recherche au Land Office ?

Les vérifications documentaires constituent le filtre ; l'enregistrement au Land Office est le document de référence. LandsMaps indique la forme, la superficie et la valeur d'expertise d'une parcelle, mais ni le propriétaire ni les charges — pour les faits qui importent le plus, obtenez donc une copie certifiée et à jour du titre et de son grand livre auprès du Land Office, ou faites-la obtenir par un avocat thaïlandais, avant le transfert.