Risiken beim Off-Plan-Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand – was zu prüfen ist

Bestätigen Sie vor jeder Zahlung, dass die Genehmigungen vorliegen

Zwei Genehmigungen sollten vorliegen, bevor Sie Geld übergeben. Die Baugenehmigung (ใบอนุญาตก่อสร้าง) der örtlichen Verwaltungsbehörde bestätigt, dass das Gebäude rechtmäßig errichtet werden darf. Eine genehmigte Umweltverträglichkeitsprüfung (Environmental Impact Assessment, EIA) ist gesondert erforderlich für ein Wohn- oder Eigentumswohnungsprojekt mit 80 oder mehr Wohneinheiten oder einer gesamten Nutzfläche von 4,000 sq m oder mehr und wird vom Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning (ONEP) geprüft. Wo eine EIA erforderlich ist, muss sie vor Erteilung der Baugenehmigung genehmigt sein – eine gültige Genehmigung für ein genehmigungspflichtiges Gebäude bedeutet also, dass die EIA bereits durchgelaufen ist.

Lassen Sie sich vom Bauträger beglaubigte Kopien beider Dokumente geben und prüfen Sie, dass sie das tatsächliche Gebäude und Grundstück abdecken. Ein Bauträger, der sagt, die Genehmigungen seien „in Prüfung“ oder „in Bearbeitung“, während er zugleich eine erhebliche Anzahlung verlangt, mutet Ihnen ein regulatorisches Risiko zu, das eigentlich bei ihm liegt.

Prüfen Sie die Erfolgsbilanz und finanzielle Stellung des Bauträgers

Recherchieren Sie die Geschichte des Bauträgers: Wie viele Projekte hat er in Thailand fertiggestellt, wurden diese Projekte termingerecht abgeschlossen und sind die fertigen Gebäude gut instand gehalten? Das Department of Business Development veröffentlicht über seinen DataWarehouse-Dienst die eingereichten Jahresabschlüsse, die Geschäftsführer und das eingetragene Kapital von Unternehmen – das aussagekräftigste öffentliche Signal für die finanzielle Stellung eines Bauträgers. Gerichtsurteile und Insolvenzverfahren lassen sich schwerer direkt recherchieren und erfordern unter Umständen einen thailändischen Anwalt oder einen Dienstleister für Unternehmensregisterauskünfte.

Ein Bauträger mit dünner Erfolgsbilanz, ohne abgeschlossene Projekte in Thailand oder mit einem Muster erheblicher Verzögerungen bei früheren Vorhaben ist eine risikoreichere Gegenpartei für eine langlaufende Off-Plan-Verpflichtung.

Verstehen Sie das Risiko des fehlenden gesetzlichen Treuhandkontos

Thailand verpflichtet Bauträger nicht, Anzahlungen von Off-Plan-Käufern auf einem Treuhandkonto zu halten. Ratenzahlungen fließen typischerweise direkt auf das Betriebskonto des Bauträgers – das bedeutet: Wenn das Projekt ins Stocken gerät, das Unternehmen scheitert oder das Gebäude nie fertiggestellt wird, können diese Mittel sehr schwer oder gar nicht zurückzuerlangen sein.

Dies ist ein erhebliches strukturelles Risiko beim Off-Plan-Kauf. Bei einem lizenzierten Bauträger mildert der regulierte Standardvertrag es ab (siehe unten), doch das Fehlen eines verpflichtenden Treuhandkontos für Ihre Ratenzahlungen bleibt der Grundzustand; jede Absicherung, die Sie aushandeln können, ist besser als keine – beziehen Sie dies also in Ihre Risikoeinschätzung ein, bevor Sie sich binden.

Kennen Sie den Verbraucherschutz-Mindeststandard bei einem Bauträgerverkauf

Ein lizenzierter Bauträger, der Einheiten an die Öffentlichkeit verkauft, kann den Vertrag nicht vollständig zu seinen eigenen Gunsten gestalten. Der Kaufvertrag muss einer vom Innenministerium nach dem Condominium Act vorgeschriebenen Standardform folgen, und jede Klausel, die davon zum Nachteil des Käufers abweicht, ist von Gesetzes wegen nichtig. Erfüllt der Bauträger nicht oder überträgt er nicht, berechtigt die Standardform den Käufer zu einer Rückerstattung mit Zinsen – zum vertraglich vorgesehenen Verzugszinssatz, den die Form auf 15% pro Jahr begrenzt – und sie begrenzt zudem die Vertragsstrafe, die einem säumigen Käufer auferlegt werden kann, und beschränkt, wie der Bauträger die Übertragungsgebühren aufteilt.

Seit dem 31 January 2025 ist auch die Reservierungsphase reguliert: Der Reservierungsvertrag eines Bauträgers für eine Eigentumswohnung ist nach den Regeln des Office of the Consumer Protection Board ein „vertragskontrolliertes“ Geschäft. Der Bauträger darf die Reservierungsgebühr nur einbehalten, wenn Sie derjenige sind, der nicht weitermacht, muss einen Vertrag in thailändischer Sprache verwenden und muss die Gebühr innerhalb festgelegter Fristen erstatten, wenn er vertragsbrüchig wird oder – in vielen Fällen – wenn Ihre Finanzierung abgelehnt wird. Diese Schutzrechte sind ein Mindeststandard, unter den der Bauträger nicht formulieren darf – sie gelten jedoch für Verkäufe lizenzierter Bauträger, nicht für einen privaten Wiederverkauf, und sie ersetzen weder ein Treuhandkonto noch eine Meilenstein-Absicherung der Ratenzahlungen selbst.

Prüfen Sie die Anzahlungs- und Ratenzahlungsbedingungen

Lesen Sie den Zahlungsplan sorgfältig: Verstehen Sie, welcher Prozentsatz bei Reservierung, bei Unterzeichnung des SPA, bei jedem Baufortschritts-Meilenstein und bei der Übertragung fällig wird. Klären Sie, ob die Reservierungsanzahlung und die SPA-Anzahlung erstattungsfähig sind und unter welchen Bedingungen.

Vergleichen Sie die Ratenbeträge mit dem vom Bauträger angegebenen Bauzeitplan. Zahlungen, die stark auf frühe Phasen verlagert sind – bevor erheblicher Baufortschritt sichtbar ist – konzentrieren mehr Risiko auf den Käufer und üben weniger Druck auf den Bauträger aus, zu leisten.

Verhandeln Sie eine meilensteinbasierte Zahlungsfreigabe

Verhandeln Sie nach Möglichkeit, dass jede Rate gegen einen verifizierten Baufortschritts-Meilenstein und nicht gegen ein Kalenderdatum freigegeben wird. Meilensteine könnten sein: Fertigstellung des Fundaments, des tragenden Rohbaus, der Gebäudehülle und des Ausbaus. Eine unabhängige Überprüfung durch einen lizenzierten Vermesser bei jedem Meilenstein bietet einen spürbaren zusätzlichen Schutz.

Leiten Sie Ratenzahlungen über einen lizenzierten Treuhänder (Escrow Agent) – nach dem Escrow Act ist dies eine lizenzierte Institution, typischerweise eine Bank oder Finanzgesellschaft – der jede Tranche erst gegen Vorlage eines Meilenstein-Zertifikats freigibt. Das Mandantenkonto einer thailändischen Anwaltskanzlei ist eine schwächere, rein vertragliche Alternative, kein gesetzliches Treuhandkonto. Schreiben Sie den gewählten Mechanismus als Bedingung für die Zahlungsfreigabe in den SPA – nicht als mündliche Nebenabrede.

Erkennen Sie Warnsignale, bevor Sie unterschreiben

Hohe Anzahlungsforderungen, bevor die Genehmigungen bestätigt sind, sind das deutlichste Warnsignal. Druck, schnell zu unterschreiben oder zu zahlen, bevor der SPA vorliegt, gibt Ihnen weniger Zeit zu prüfen, worauf Sie sich einlassen.

Ein SPA, der dem Bauträger unbegrenzte Verzögerung ohne Kündigungsrecht für den Käufer einräumt, ist ein erhebliches Vertragsrisiko. Ein SPA, der schweigt, was geschieht, wenn das Projekt aufgegeben wird, oder der bei einer Kündigung wegen Bauträgerausfalls nur die Hauptsumme der Anzahlung ohne Zinsen zurückzahlt, lässt den Käufer in einer schwachen Position zurück.

Achten Sie außerdem auf Vorschläge, den Kauf auf den Namen einer thailändischen Gesellschaft einzutragen, um die Ausländerquote zu umgehen. Eine Gesellschaft mit thailändischen Strohmann-Gesellschaftern zu nutzen, um Immobilien für einen Ausländer zu halten, ist eine illegale Strohmann-Konstruktion nach dem Foreign Business Act und dem Land Code – aktuell Gegenstand verschärfter Durchsetzung 2025–2026 – und birgt strafrechtliche sowie steuerliche und Exit-Risiken; sie umgeht die 49%-Grenze nicht auf sichere Weise.

Prüfen Sie als Ausländer die Ausländerquote

Ausländische Käufer können nach dem Condominium Act bis zu 49% der gesamten Geschossfläche aller Einheiten eines Eigentumswohnungsprojekts besitzen. Off-Plan-Projekte verkaufen mitunter spekulativ über diese Grenze hinaus, sodass späteren ausländischen Käufern zum Zeitpunkt der Übertragung keine Quote mehr zur Verfügung steht.

Lassen Sie sich vom Bauträger das aktuelle Verhältnis von ausländischem zu thailändischem Eigentum als Prozentsatz der gesamten Geschossfläche nennen, bestätigen Sie es schriftlich und stellen Sie sicher, dass der SPA eine Klausel enthält, die festlegt, welche Rückerstattung Sie erhalten, falls Ihre Einheit bei der Übertragung nicht als ausländisches Eigentum eingetragen werden kann.

Häufig gestellte Fragen

Ist meine Anzahlung auf eine thailändische Off-Plan-Eigentumswohnung abgesichert?

Nicht standardmäßig. Thailand schreibt für Off-Plan-Verkäufe kein Treuhandkonto vor, sodass Anzahlungen typischerweise direkt an den Bauträger fließen. Sie können eine Absicherung aushandeln – einen lizenzierten Treuhänder, ein Mandantenkonto eines Anwalts oder eine meilensteinbasierte Freigabe – und sie in den Vertrag aufnehmen lassen.

Welche Genehmigungen sollte ein Off-Plan-Projekt vorweisen, bevor ich zahle?

Mindestens die Baugenehmigung (ใบอนุญาตก่อสร้าง) der örtlichen Behörde sowie eine genehmigte EIA, wo Projekttyp oder -umfang dies erfordern. Lassen Sie sich beglaubigte Kopien geben und prüfen Sie, dass die Dokumente das tatsächliche Grundstück und Gebäude abdecken und nicht nur eine verbundene Einheit.

Was ist das größte Risiko beim Off-Plan-Kauf in Thailand?

Die Kombination aus fehlendem gesetzlichem Treuhandkonto und Bauträgerausfall oder -verzögerung. Geld, das direkt an einen Bauträger gezahlt wird, der dann ins Stocken gerät oder zahlungsunfähig wird, kann sehr schwer zurückzuerlangen sein. Anzahlungsabsicherung und eine sorgfältige Prüfung des Bauträgers sind die wichtigsten Gegenmaßnahmen.

Wie prüfe ich, ob die EIA eines Bauträgers genehmigt wurde?

Genehmigte EIAs für genehmigungspflichtige Projekte werden beim Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning (ONEP) registriert. Sie können das EIA-Genehmigungsdokument direkt beim Bauträger anfordern; ein seriöser Bauträger stellt eine beglaubigte Kopie bereit. Kann oder will der Bauträger keine vorlegen, werten Sie das als Warnsignal.

Was ist eine Klausel zur meilensteinbasierten Freigabe und warum ist sie wichtig?

Eine Klausel zur meilensteinbasierten Freigabe knüpft jede Ratenzahlung an eine verifizierte Bauphase – Fundament, tragender Rohbau, Gebäudehülle – statt an ein Kalenderdatum. Das bedeutet, dass der Bauträger tatsächlich bauen muss, bevor er jede Tranche erhält, was den Käufer schützt, falls der Bau zwischen geplanten Zahlungen ins Stocken gerät.

Kann ich meinen Off-Plan-Vertrag auf einen anderen Käufer übertragen?

Nur wenn der SPA es zulässt. Manche Bauträgerverträge verbieten eine Abtretung oder verlangen die Zustimmung des Bauträgers und eine Übertragungsgebühr. Wenn Sie meinen, vor der Fertigstellung verkaufen zu müssen, klären Sie die Abtretungsrechte im Vertrag vor der Unterzeichnung – sie sind gesetzlich nicht garantiert.