Übertragungsgebühren und Steuern für Eigentumswohnungen in Thailand — wer zahlt was

Die bei der Übertragung anfallenden Abgaben kennen

Vier Abgaben können anfallen, wenn eine Eigentumswohnung beim Land Office registriert wird: eine Übertragungsgebühr, entweder die spezifische Geschäftssteuer (SBT) oder die Stempelsteuer (aber nicht beide) sowie die Quellensteuer. Sie teilen sich nicht alle dieselbe Bemessungsgrundlage: Die 2%-Übertragungsgebühr wird auf den vom Treasury Department geschätzten Wert (ราคาประเมินทุนทรัพย์) erhoben; SBT und Stempelsteuer auf den höheren der beiden Werte — Schätzwert oder erklärter Preis; und die Quellensteuer eines privaten Verkäufers auf den Schätzwert. Keine wird auf einen von den Parteien einvernehmlich zu niedrig angesetzten Preis berechnet. Eine gesonderte Hypothekenregistrierungsgebühr fällt nur an, wenn der Käufer den Erwerb mit einer eingetragenen Hypothek finanziert.

Die nachstehenden Sätze sind die gesetzlichen Standardwerte. Vorübergehende staatliche Ermäßigungen kommen und gehen: Eine Senkung der Übertragungs- und Hypothekenregistrierungsgebühren auf 0,01% läuft bis zum 30 June 2027, ist jedoch auf Käufer thailändischer Staatsangehörigkeit beschränkt, die eine Wohnimmobilie zu einem Preis von 7,000,000 THB oder darunter erwerben — ausländische Käufer erfüllen die Voraussetzungen also nicht und zahlen die vollen nachstehenden Sätze. Jeder Betrag ist eine Schätzung, bis das Land Office ihn am betreffenden Tag festsetzt — betrachten Sie diese Angaben als Orientierung für die Budgetplanung, nicht als Garantie.

Die 2%-Übertragungsgebühr berechnen

Die Übertragungsgebühr beträgt 2% des vom Treasury Department geschätzten Werts (ราคาประเมินทุนทรัพย์) — nicht des erklärten Preises und nicht des höheren der beiden Werte. Sie ist die einzige Abgabe, die üblicherweise 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird — das heißt, jeder zahlt in der Praxis 1% — wobei die Aufteilung Vertragssache ist und der SPA sie anders verteilen oder vollständig einer Seite zuweisen kann.

Bei einer Wohnung, deren Schätzwert 4,000,000 THB und deren erklärter Preis 5,000,000 THB beträgt, wird die Übertragungsgebühr auf den Schätzwert von 4,000,000 THB erhoben: insgesamt 80,000 THB, üblicherweise 40,000 THB je Seite.

Die Regel SBT vs. Stempelsteuer anwenden

Hat der Verkäufer die Wohnung vom Erwerb bis zur Übertragung weniger als fünf Jahre besessen, fällt die spezifische Geschäftssteuer (SBT) von 3,3% an. Hat er sie fünf Jahre oder länger besessen, entfällt die SBT und stattdessen wird eine Stempelsteuer von 0,5% erhoben. Beide schließen einander aus — für jede einzelne Transaktion gilt nur eine. Zwei Ausnahmen ändern die Regel: Ein Verkäufer, der eine Gesellschaft (juristische Person) ist, erhält die Fünf-Jahres-Befreiung nicht — bei einem Unternehmensverkäufer fällt die SBT unabhängig von der Haltedauer an — und eine Wohnung, die der Verkäufer durch Erbschaft erworben hat, ist von der SBT befreit, ganz gleich wie kurz die Erbschaft zurückliegt, sodass nur die 0,5%-Stempelsteuer verbleibt.

Eine Befreiung ist in der Praxis von Bedeutung: Ein Verkäufer, dessen Name seit mindestens einem Jahr im Hausregister der Wohnung (ทะเบียนบ้าน, tabien baan) eingetragen ist, ist auch innerhalb der Fünf-Jahres-Frist von der SBT befreit — stattdessen fällt die 0,5%-Stempelsteuer an. Damit wird eine Abgabe von 3,3% gegen eine von 0,5% getauscht; beruft sich der Verkäufer also auf die Befreiung, verlangen Sie einen Nachweis des Eintragungsdatums, bevor Sie eine der beiden Größen einplanen.

Beide werden auf den höheren der beiden Werte — Schätzwert oder erklärter Preis — berechnet. SBT und Stempelsteuer sind gesetzliche Verkäuferkosten. Die SBT ist eine normale, rechtmäßige Abgabe, die an eine kurze Haltedauer geknüpft ist — ihr Vorliegen deutet nicht darauf hin, dass mit der Transaktion etwas nicht stimmt.

Die Quellensteuer abschätzen

Die Quellensteuer schuldet der Verkäufer. Bei einem Unternehmensverkäufer beträgt sie pauschal 1% der Bemessungsgrundlage (der höhere der beiden Werte — Schätzwert oder erklärter Preis). Bei einem privaten Verkäufer ist sie progressiv und wird allein auf den Schätzwert berechnet: Der Schätzwert wird um einen gesetzlichen Ausgabenfreibetrag gemindert, der je nach Besitzdauer des Verkäufers zwischen 50% und 92% liegt, das Ergebnis wird durch die Anzahl der Besitzjahre geteilt, um ein fiktives Jahreseinkommen zu ergeben, dieser Betrag wird nach dem Quellensteuertarif des Land Office besteuert (der die erste Stufe ab dem ersten Baht mit 5% besteuert — die übliche steuerfreie Spanne von 150,000 THB gilt hier nicht), und das Ergebnis wird mit der Anzahl der Besitzjahre multipliziert. Der Jahresteiler ist auf zehn begrenzt; ein Verkäufer, der die Wohnung durch Erbschaft oder Schenkung erworben hat, verwendet unabhängig von der Haltedauer einen pauschalen Ausgabenfreibetrag von 50%; und bei einem nicht gewerblichen Verkauf ist die gesamte Quellensteuer auf 20% des Verkaufspreises begrenzt. Die Quellensteuer für Privatpersonen ist daher eine Schätzung, bis das Land Office sie am betreffenden Tag berechnet.

Die Quellensteuer ist die gesetzliche Haftung des Verkäufers, doch der SPA kann sie dem Käufer zuweisen. Bestätigen Sie die Zuweisung vor der Unterzeichnung schriftlich.

Ein Budgetierungsbeispiel durchrechnen

Veranschaulichendes Beispiel — die tatsächlichen Beträge werden vom Land Office am Übertragungstag festgesetzt. Annahmen: Wiederverkaufspreis 5,000,000 THB, Schätzwert 4,500,000 THB, privater Verkäufer, der die Wohnung seit drei Jahren besitzt und nicht in deren Hausregister eingetragen ist. Übertragungsgebühr: 4,500,000 (Schätzwert) × 2% = 90,000 THB (üblicherweise 50/50 aufgeteilt: je 45,000 THB). SBT: 5,000,000 (der höhere Wert aus Schätzwert oder Preis) × 3,3% = 165,000 THB (Verkäufer; Besitz unter fünf Jahren). Quellensteuer für Privatpersonen: progressiv vom Land Office berechnet — typischerweise mehrere Zehntausend Baht bei einer Transaktion in dieser Größenordnung.

Gesamte staatliche Abgaben in diesem Beispiel: rund 255,000 THB zuzüglich der Quellensteuer für Privatpersonen. Weist der SPA die SBT dem Käufer zu, kommen 165,000 THB zu den Ausgaben des Käufers hinzu. Dies sind lediglich Schätzungen; maßgeblich ist die Festsetzung des Land Office am Übertragungstag.

Im SPA festlegen, wer zahlt

Gesetzliche Standardregelungen: Die Übertragungsgebühr wird geteilt (häufig 50/50), SBT und Stempelsteuer trägt der Verkäufer, und die Quellensteuer trägt der Verkäufer. Bei einem privaten Wiederverkauf erlaubt das thailändische Recht, dass der SPA jede dieser Abgaben dem Käufer neu zuweist, sodass die Verteilung frei verhandelbar ist. Bei einem Verkauf durch einen lizenzierten Bauträger begrenzt der regulierte Standardvertrag dies — der Bauträger muss Einkommensteuer, SBT und Stempelsteuer tragen und kann höchstens die Hälfte der 2%-Übertragungsgebühr an den Käufer weitergeben, sodass eine Klausel, die sämtliche Abgaben dem Käufer aufbürdet, nicht durchsetzbar ist.

Da sich danach, wer zahlt, durch Vertrag und nicht unabänderlich durch Gesetz bestimmt, lesen Sie die Steuerverteilungsklausel des SPA vor der Unterzeichnung. Schweigt die Klausel zu einer Abgabe, gilt die gesetzliche Standardregelung — bestätigen Sie dies jedoch beim Land Office oder bei einem thailändischen Anwalt, da eine mehrdeutige Klausel am Übertragungstag zu einem Streit führen kann.

Warnsignale beim Land Office erkennen

Druck, den erklärten Preis zu niedrig anzusetzen, um Abgaben zu verringern, ist rechtswidrig. Das Land Office gleicht den erklärten Preis mit seinem eigenen Schätzwert ab und verwendet den höheren Wert, unabhängig davon, was der Vertrag angibt.

Besteht ein Verkäufer auf einem erklärten Preis weit unterhalb des vereinbarten Verkaufspreises, oder weist ein Vertrag zwei Preise aus — einen „offiziellen“ und einen „inoffiziellen“ — behandeln Sie dies als ernstes Warnsignal. Es kann sowohl Käufer als auch Verkäufer Strafen aussetzen, beeinflusst die Bemessungsgrundlage für Veräußerungsgewinne bei einem künftigen Wiederverkauf und kann Steuerbetrug darstellen.

Stellen Sie zudem fest, ob der SPA dem Käufer SBT, Stempelsteuer und Quellensteuer zusätzlich zum Kaufpreis zuweist, wodurch sich die tatsächlichen Kosten des Käufers um mehrere Prozent erhöhen. Bei einem Wiederverkauf ist dies verhandelbar; beim regulierten Vertrag eines lizenzierten Bauträgers ist der auf Sie verlagerbare Anteil begrenzt. Planen Sie die vollständige Abgabenverteilung ein, bevor Sie sich verpflichten.

Häufig gestellte Fragen

Welche Steuern fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand an?

Bei der Übertragung: eine 2%-Übertragungsgebühr, dann entweder 3,3% spezifische Geschäftssteuer (Verkäufer besaß die Wohnung unter fünf Jahren — sowie jeder Unternehmensverkäufer, unabhängig von der Haltedauer) oder 0,5% Stempelsteuer (fünf Jahre oder länger, oder eine vom Verkäufer geerbte Wohnung), zuzüglich der Quellensteuer des Verkäufers. Die Übertragungsgebühr und die Quellensteuer eines privaten Verkäufers werden auf den vom Treasury Department geschätzten Wert erhoben; SBT und Stempelsteuer auf den höheren der beiden Werte — Schätzwert oder erklärter Verkaufspreis.

Zahlt der Käufer oder der Verkäufer?

Von Gesetzes wegen wird die Übertragungsgebühr geteilt, und SBT, Stempelsteuer sowie Quellensteuer trägt der Verkäufer. In der Praxis kann der SPA jede davon dem Käufer neu zuweisen — was Sie tatsächlich zahlen, hängt also vom Vertrag ab. Bestätigen Sie die Zuweisung jeder Abgabe vor der Unterzeichnung schriftlich.

Warum kostet ein Verkauf innerhalb von fünf Jahren mehr?

Eine Wohnung, die weniger als fünf Jahre nach dem Erwerb durch den Verkäufer verkauft wird, zieht 3,3% spezifische Geschäftssteuer nach sich. Nach fünf Jahren oder mehr entfällt die SBT und es fällt nur die 0,5%-Stempelsteuer an. Eine Ausnahme: Ein Verkäufer, der seit mindestens einem Jahr im Hausregister der Wohnung (tabien baan) eingetragen ist, ist auch unter fünf Jahren von der SBT befreit und zahlt stattdessen 0,5% Stempelsteuer. Es ist ein normales Merkmal der thailändischen Steuerregeln und kein Anzeichen dafür, dass mit der Transaktion etwas nicht stimmt.

Was ist der Schätzwert und wie unterscheidet er sich vom Verkaufspreis?

Der Schätzwert (ราคาประเมิน) ist die offizielle Schätzung des Werts der Wohnung durch das Treasury Department, die in einem Vierjahreszyklus überarbeitet wird — die aktuellen Werte für 2023–2026 laufen bis Ende 2026, der Zyklus 2027–2030 tritt am 1 January 2027 in Kraft. Die 2%-Übertragungsgebühr wird stets auf den Schätzwert erhoben. SBT und Stempelsteuer werden auf den jeweils höheren Wert berechnet — Schätzwert oder erklärter Preis — übersteigt der Schätzwert also den vereinbarten Preis, beruhen diese auf dem Schätzwert.

Kann der SPA sämtliche staatlichen Abgaben dem Käufer zuweisen?

Bei einem Wiederverkauf ja — das thailändische Recht legt eine Standardhaftung fest, erlaubt dem SPA jedoch, jede Abgabe neu zu verteilen. Bei einem Verkauf durch einen lizenzierten Bauträger nein: Der regulierte Standardvertrag verpflichtet den Bauträger, Einkommensteuer, SBT und Stempelsteuer zu tragen, und begrenzt den Käufer auf die Hälfte der 2%-Übertragungsgebühr. Lesen Sie die Steuerverteilungsklausel vor der Unterzeichnung und berücksichtigen Sie die vollen Kosten in Ihrem Budget.

Gibt es jemals vorübergehende staatliche Ermäßigungen dieser Sätze?

Ja — und eine ist derzeit in Kraft. Vom 22 April 2025 bis zum 30 June 2027 wird die Übertragungsgebühr auf 0,01% gesenkt (und die Hypothekenregistrierungsgebühr von 1% auf 0,01%) für eine Wohnimmobilie, einschließlich einer Eigentumswohnung, bei der der Preis und der Schätzwert jeweils 7,000,000 THB oder darunter liegen. Sie ist auf Käufer beschränkt, die thailändische Staatsangehörige sind — ausländische Käufer und Unternehmen erfüllen die Voraussetzungen nicht und zahlen die vollen 2%. Sie verringert weder die spezifische Geschäftssteuer noch die Stempelsteuer oder die Quellensteuer. Die Maßnahme läuft aus, sofern das Kabinett sie nicht verlängert; bestätigen Sie daher die aktuellen Sätze beim Land Department kurz vor Ihrem Übertragungstermin.