Due Diligence beim Eigentumswohnungskauf in Thailand — was vor der Unterschrift zu prüfen ist

Der Eigentumstitel und wem die Einheit wirklich gehört

Beginnen Sie mit dem Eigentumstitel der Einheit — bei einer Eigentumswohnung ist dies die Eigentumsurkunde der Einheit (Or Chor 2), oft locker als chanote bezeichnet. Sie wird erstmals bei der Registrierung auf den Namen des Eigentümers ausgestellt, was bei einem Neubau in der Regel der Bauträger ist. Jeder spätere Verkauf wird im Registrierungsvermerk der Urkunde eingetragen (das Übertragungsregister auf einer späteren Seite), sodass der aktuelle Eigentümer der zuletzt dort eingetragene Erwerber ist — was vom Namen abweichen kann, den die Urkunde ursprünglich trug.

Die Frage lautet also nicht, 'wessen Name zuerst erscheint', sondern 'wer der zuletzt eingetragene Erwerber ist'. Bestätigen Sie, dass diese Person exakt mit dem Ausweis des Verkäufers übereinstimmt.

Belastungen und Hypotheken

Prüfen Sie die Rückseite der Urkunde auf eingetragene Lasten — eine Hypothek, eine eingetragene Pacht, einen Verkauf mit Wiederkaufsrecht (ขายฝาก, khai fak), eine gerichtliche Pfändung oder Beschlagnahme (อายัด), eine Grunddienstbarkeit oder ein Nießbrauchrecht. Eine Einheit kann verkauft werden, solange sie mit einer Hypothek belastet ist, doch das Darlehen muss am Übertragungstag im Land Office abgelöst werden, und der SPA sollte diese Löschung verlangen. Eine nicht offengelegte Hypothek verändert das Geschäft.

Die nicht hypothekarischen Eintragungen sind ebenso wichtig: Eine eingetragene Pacht überdauert den Verkauf und bindet Sie als neuen Eigentümer für ihre verbleibende Laufzeit; ein nicht eingelöster ขายฝาก bedeutet, dass das Eigentum des eingetragenen Eigentümers bis zum Ablauf der Wiederkauffrist bedingt ist; und eine Beschlagnahme (อายัด) blockiert jede Übertragung, bis die anordnende Behörde sie aufhebt. Erscheint eine dieser Zeilen ohne eine spätere Eintragung, die sie löscht, klären Sie dies, bevor Geld fließt.

Auslandsquote

Wenn Sie ein ausländischer Käufer sind, muss die Einheit innerhalb der 49%-Auslandsquote des Gebäudes liegen. Besorgen Sie sich die Quotenbescheinigung der juristischen Person, die dies bestätigt, und planen Sie, wie Sie die Mittel aus dem Ausland einbringen, damit Sie das FET-Formular der Bank für die Registrierung erhalten können.

Die juristische Person: Schuldenfreiheit und Gebühren

Besorgen Sie sich die Schuldenfreiheitsbescheinigung, die belegt, dass die Einheit keine Gemeinschaftskostenausstände hat — das Land Department verlangt sie, um die Übertragung zu registrieren — sowie die Gebührenaufstellung, die die laufende Gemeinschaftsgebühr und etwaige Rückstände ausweist. Bestätigen Sie die laufende monatliche Gebühr und den einmaligen Erneuerungsfonds (sinking fund).

Der Vertrag und die Beteiligten

Lesen Sie den SPA hinsichtlich der Anzahlung und ihrer Erstattbarkeit, des Übertragungsdatums, der Klausel zur Hypothekenlöschung, der Frage, wer welche Übertragungssteuer und -gebühr trägt, der Klausel für den Fall des Scheiterns an der Auslandsquote sowie der Rechtsfolgen bei Vertragsverletzung.

Bestätigen Sie die Identität und Vertretungsbefugnis des Verkäufers — ein Verkäufer als Gesellschaft (über deren Affidavit und den den Verkauf genehmigenden Beschluss), ein Bevollmächtigter, der aufgrund einer Vollmacht handelt (für eine Eigentumswohnung ist dies das Or-Chor-21-Formular des Land Office; Tor Dor 21 ist dessen Pendant für Grundstück und Haus), oder ein Nachlassverwalter, der im Rahmen eines Nachlassverfahrens verkauft. Der gegenseitige Abgleich von Urkunde, Verträgen und Ausweisen ist der Kern der Due Diligence.

Gleichen Sie Namen exakt ab, nicht annähernd. Der Name eines thailändischen Eigentümers auf der Urkunde sollte mit dem thailändischen Personalausweis Zeichen für Zeichen übereinstimmen; der Name eines ausländischen Eigentümers ist eine Transliteration aus dem Pass, vergleichen Sie ihn daher mit dem Pass selbst und hinterfragen Sie jede Abweichung, die über Leerzeichen oder Romanisierungsstil hinausgeht. Eine Abweichung ist nicht automatisch Betrug — Namen ändern sich bei Heirat, und Transliterationen variieren — doch jede Abweichung bedarf einer dokumentierten Erklärung, etwa einer Namensänderungsbescheinigung, bevor Sie zahlen.

Gegen das Register prüfen, nicht nur gegen die Unterlagen

Alles Vorstehende prüft die Papiere, die der Verkäufer Ihnen gegeben hat; das Register ist die maßgebliche Wahrheit. Das kostenlose LandsMaps-Portal (landsmaps.dol.go.th) ist eine nützliche Vorprüfung für ein Grundstück — Form, Fläche, Schätzwert —, zeigt aber weder den Eigentümer noch Belastungen, sodass es die wichtigsten Fakten nicht bestätigen kann.

Der maßgebliche Eintrag ist die Registrierung, die im Land Office geführt wird, wo die Einheit registriert ist. Eine aktuelle beglaubigte Kopie der Urkunde und ihres Registrierungsverzeichnisses zeigt den aktuellen Eigentümer und jede eingetragene Belastung mit dem heutigen Stand — nicht mit dem Stand, zu dem die Fotokopie des Verkäufers erstellt wurde. Wenn Sie nicht selbst zum Amt gehen können, kann ein thailändischer Anwalt oder Conveyancer sie beschaffen. Behandeln Sie jede reine Dokumentenprüfung, auch eine automatisierte, als ein Screening, das Ihnen sagt, was zu verifizieren ist — nicht als Ersatz für das Register.

Die Prüfungen über den Ablauf des Geschäfts verteilen

Vor Zahlung einer Reservierungsgebühr: Sehen Sie sich mindestens eine Kopie des Eigentumstitels an, gleichen Sie den Namen des Verkäufers mit dem zuletzt eingetragenen Erwerber ab und fragen Sie — falls Sie Ausländer sind — die juristische Person nach dem Quotenspielraum.

Vor Unterzeichnung des SPA: Stellen Sie den vollständigen Satz zusammen — die Urkunde einschließlich ihrer Rückseite, die Schuldenfreiheitsbescheinigung und die Gebührenaufstellung, die Quotenbestätigung sowie die Identitäts- oder Vollmachtsdokumente des Verkäufers — und gleichen Sie sie mit den Vertragsparteien, den Angaben zur Einheit und dem Preis im Vertrag ab. Planen Sie, wie die Kaufmittel eintreffen, damit die Bank Ihr FET-Formular ausstellen kann.

Vor dem Übertragungstag: Besorgen Sie sich eine frische Schuldenfreiheitsbescheinigung mit einem Datum nahe der Übertragung, bestätigen Sie, dass eine etwaige Hypothekenlöschung für denselben Land-Office-Termin gebucht ist, und gleichen Sie den Ausweis des Verkäufers ein letztes Mal mit der Urkunde ab. Die Prüfungen über diese drei Phasen zu verteilen, kostet nichts und deckt Probleme auf, solange Sie noch günstig zurücktreten können.

Häufig gestellte Fragen

Was umfasst die Due Diligence bei einer thailändischen Eigentumswohnung eigentlich?

Überwiegend den Abgleich von Dokumenten: zu bestätigen, dass der aktuell eingetragene Eigentümer im Übertragungsregister des Eigentumstitels mit dem Verkäufer übereinstimmt, dass die Einheit unbelastet ist und innerhalb der Auslandsquote liegt, dass die juristische Person ihre Schuldenfreiheit bescheinigt und dass die Bedingungen des SPA solide sind.

Wer ist auf einem chanote der wirkliche Eigentümer einer Eigentumswohnung?

Der aktuelle Eigentümer ist der zuletzt eingetragene Erwerber im Registrierungsvermerk der Urkunde (Übertragungsregister), was vom Namen abweichen kann, den die Urkunde bei der Ausstellung ursprünglich trug — oft dem des Bauträgers. Gleichen Sie den zuletzt eingetragenen Eigentümer mit dem Ausweis des Verkäufers ab, nicht den ersten.

Welche Dokumente sollte ich gegeneinander abgleichen?

Den Eigentumstitel, die Reservierungsvereinbarung und den SPA, die Bescheinigungen zur Auslandsquote und zur Schuldenfreiheit, den Ausweis des Verkäufers (oder das Affidavit der Gesellschaft, die Vollmacht oder den Nachlassbeschluss) und — bei Mitteln aus dem Ausland — das FET-Formular. Ihr Vergleich bestätigt Eigentum, Belastungen, Quote und Bedingungen.

Genügt die Prüfung der Dokumente, oder brauche ich eine Abfrage beim Land Office?

Dokumentenprüfungen sind das Screening; die Registrierung im Land Office ist der maßgebliche Eintrag. LandsMaps zeigt Form, Fläche und Schätzwert eines Grundstücks, aber weder den Eigentümer noch Belastungen — besorgen Sie sich daher für die wichtigsten Fakten eine aktuelle beglaubigte Kopie der Urkunde und ihres Verzeichnisses vom Land Office, oder lassen Sie sie von einem thailändischen Anwalt beschaffen, bevor die Übertragung erfolgt.