Was ist das FET-Formular bei einem Wohnungskauf?

Es ist das Bankdokument, das die nach Thailand überwiesene und in Baht umgetauschte Fremdwährung für den Kauf erfasst. Das Land Department verlangt es als Nachweis für Mittel aus dem Ausland, um das Wohnungseigentum eines Ausländers gemäß section 19 des Condominium Act einzutragen.

Wann stellt die Bank ein FET-Formular statt eines Bestätigungsbriefs aus?

Bei einer Überweisung von USD 50,000 oder mehr stellt die Bank das FET-Formular aus und meldet die Transaktion an die Bank of Thailand. Für Beträge unter USD 50,000 stellt die Bank stattdessen eine Gutschriftsanzeige, einen Bestätigungsbrief oder einen gleichwertigen Vermerk aus. Beide erfüllen denselben Nachweiszweck beim Land Office. Davon getrennt verlangt eine Vorschrift der Bank of Thailand von 2025 bei Überweisungen von USD 200,000 oder mehr für einen Immobilienkauf, dass die Bank Ihre Kaufunterlagen vor der Bearbeitung überprüft.

Kann ich von einem thailändischen Baht-Konto zahlen, anstatt aus dem Ausland zu überweisen?

Nicht für die Eintragung ausländischen Eigentums. Die Mittel müssen als Fremdwährung aus dem Ausland eingehen und in Thailand umgetauscht werden. Eine reine Baht-Überweisung von einem thailändischen Konto – selbst von einem, das ursprünglich durch eine Auslandsüberweisung gespeist wurde – erfüllt section 19 des Condominium Act in der Regel nicht und kann dazu führen, dass das Land Department die Eintragung verweigert.

Was gilt, wenn ich den Kaufpreis in mehreren Überweisungen remittiere?

Jede Überweisung erzeugt ihr eigenes FET-Formular oder ihren eigenen Bestätigungsbrief der Bank. Bewahren Sie alle Originale auf. Sie benötigen den vollständigen Satz beim Land Office, um nachzuweisen, dass der gesamte Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen wurde. Eine Lücke im Satz – eine in Baht getätigte oder in der Dokumentation fehlende Überweisung – kann die Eintragung blockieren.

Steht die FET-Pflicht im Zusammenhang mit der 49%-Quote für ausländisches Eigentum?

Es sind getrennte Voraussetzungen. Die Quote – maximal 49% der Wohnfläche aller Einheiten in ausländischem Eigentum in einem Gebäude – bestimmt, ob ein Ausländer die Einheit überhaupt besitzen kann. Das FET weist nach, dass die Mittel korrekt für diese Einheit eingegangen sind. Beide müssen erfüllt sein. Ein korrektes FET setzt eine bereits ausgeschöpfte Quote nicht außer Kraft.

Welchen Zweck sollte das FET angeben?

Das FET sollte als Zweck den Kauf der konkreten Eigentumswohnung angeben, idealerweise unter Bezugnahme auf die Einheitennummer und das Gebäude. Dies verknüpft die eingehenden Mittel mit der Transaktion. Ein FET, das einen vagen oder unzusammenhängenden Zweck angibt, wird vom Land Department möglicherweise nicht als ausreichender Nachweis gemäß section 19 akzeptiert.

Das Foreign Exchange Transaction Form (FET), erklärt

Ein Ausländer, der eine thailändische Eigentumswohnung mit Geld aus dem Ausland kauft, muss nachweisen, dass die Mittel als Fremdwährung ins Land kamen. Das FET-Formular ist dieser Nachweis – und das Land Department benötigt es, um das Eigentum einzutragen.

Geprüft von TransferDueZuletzt geprüft 9 Juni 2026

Verstehen, was das FET dokumentiert und worauf seine Rechtsgrundlage beruht

Das Foreign Exchange Transaction Form (FET), früher als Thor Tor 3 form bekannt, ist ein Dokument, das eine thailändische Bank ausstellt, um die nach Thailand überwiesene und in Baht umgetauschte Fremdwährung zu erfassen. Es nennt den Überweisenden, gibt den umgetauschten Betrag und die Währung an und dokumentiert den angegebenen Verwendungszweck der Mittel.

Bei einem Wohnungskauf sollte das FET den Käufer als Überweisenden nennen und als Verwendungszweck den Kauf der konkreten Eigentumswohnung angeben. Dies verknüpft das eingehende Geld mit der Transaktion und liefert den Nachweis, den das Land Department verlangt.

Flussdiagramm, wie das Foreign Exchange Transaction Form (FET, früher Thor Tor 3) nachweist, dass die Mittel eines ausländischen Eigentumswohnungskäufers aus dem Ausland stammen: Der Käufer überweist Fremdwährung an eine thailändische Bank, die Bank wandelt sie in Baht um und stellt das FET aus (oder bei Beträgen unter USD 50.000 ein Bestätigungsschreiben), das den Käufer als Überweisenden und den Kauf als angegebenen Zweck nennt; der Käufer legt es beim Land Office als Nachweis nach Condominium Act §19 vor, um ausländisches Eigentum eintragen zu lassen. — Wie das FET nachweist, dass Ihre Kaufmittel aus dem Ausland stammen, wie es Condominium Act §19 verlangt. Die Feldwerte sind beispielhafte Platzhalter; die Schwellenwerte gelten je Überweisung.

Die Nachweispflicht nach Condominium Act s.19 prüfen

Section 19 des thailändischen Condominium Act macht das Recht eines Ausländers, eine Eigentumswohnung zu besitzen, davon abhängig, dass die Kaufmittel in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen werden. Das Land Department verlangt einen Nachweis dieser Überweisung, bevor es den Namen des ausländischen Käufers in die Eigentumsurkunde einträgt.

Das FET-Formular – oder der entsprechende Bestätigungsbrief der Bank bei kleineren Beträgen – ist dieser Nachweis. Ein Kauf, der durch eine Baht-Überweisung aus dem Inland finanziert wird, selbst von einem Konto, das ursprünglich durch eine Auslandsüberweisung gespeist wurde, erfüllt section 19 in der Regel nicht und kann dazu führen, dass das Land Department die Eintragung des ausländischen Eigentums verweigert.

Die Schwelle von USD 50,000 anwenden

Bei einer eingehenden Überweisung von USD 50,000 oder mehr (oder dem Gegenwert in einer anderen Fremdwährung) ist die empfangende thailändische Bank verpflichtet, das FET-Formular zu erstellen und auszustellen sowie die Transaktion an die Bank of Thailand zu melden. Die Bank stellt das FET automatisch aus, sobald der Betrag die Schwelle erreicht.

Für Beträge unter USD 50,000 stellt die Bank das formelle FET-Formular nicht aus, liefert jedoch eine Gutschriftsanzeige (Credit Advice Note), einen Bestätigungsbrief oder ein gleichwertiges Dokument, das die Fremdwährungsüberweisung und den Umtausch erfasst. Beide Dokumente erfüllen den Nachweiszweck beim Land Office; welches Sie erhalten, hängt allein vom Betrag der jeweiligen Überweisung ab.

Bei großen Überweisungen mit Dokumentenprüfungen rechnen

Seit dem 29 December 2025 verpflichtet eine Vorschrift der Bank of Thailand thailändische Banken, die Nachweisdokumente für jede eingehende Fremdwährungstransaktion von USD 200,000 oder mehr zu überprüfen, deren angegebener Zweck eine Investition in thailändische Immobilien ist, anstatt sich auf ein vereinfachtes Kundenprofil zu verlassen. Bei einem Wohnungskauf in dieser Höhe oder darüber sollten Sie damit rechnen, dass die Bank den Sale and Purchase Agreement, den Reservierungsvertrag oder einen anderen Zwecknachweis verlangt, bevor sie die Überweisung bearbeitet und das FET ausstellt.

Dies ist von der FET-Ausstellungsschwelle von USD 50,000 getrennt und ändert nichts daran, wer ein FET benötigt – es bedeutet, dass die Unterlagen bei dem höheren Betrag genauer geprüft werden. Bereiten Sie die Kaufunterlagen im Voraus vor und stellen Sie sicher, dass der angegebene Zweck der Überweisung mit ihnen übereinstimmt, damit eine große Überweisung nicht aufgehalten wird.

Überweisungen in mehreren Tranchen handhaben

Erfordert der gesamte Kaufpreis mehrere Überweisungen – etwa eine Anzahlung, gestaffelte Raten und eine Schlusszahlung – erzeugt jede Überweisung ihr eigenes FET-Formular oder ihren eigenen Bestätigungsbrief der Bank. Bewahren Sie das Original jedes Dokuments des gesamten Satzes auf.

Beim Land Office müssen Sie den vollständigen Satz vorlegen, der den gesamten Kaufpreis abdeckt. Eine Lücke in der Dokumentation – etwa weil eine Tranche als Baht-Überweisung statt als Fremdwährungsüberweisung gesendet wurde – kann die Eintragung verhindern oder verzögern. Wenn Sie unsicher sind, ob eine frühere Überweisung korrekt erfasst wurde, fordern Sie vor dem Übertragungstag eine beglaubigte Aufzeichnung bei der Bank an.

Den Zusammenhang mit der 49%-Quote für ausländisches Eigentum verstehen

Die FET-Pflicht und die Quote für ausländisches Eigentum sind getrennte Voraussetzungen, doch beide müssen erfüllt sein, damit ein Ausländer Wohnungseigentum eintragen lassen kann. Die Ausländerquote – maximal 49% der Wohnfläche aller Einheiten im Gebäude, gehalten von Nicht-Thailändern gemäß Condominium Act (section 19 bis) – begrenzt, wie viele Einheiten in einem Gebäude überhaupt in ausländischem Eigentum stehen dürfen. Das FET weist nach, dass die Mittel korrekt für Einheiten eingegangen sind, die innerhalb der Quote liegen.

Ist die Ausländerquote des Projekts bereits ausgeschöpft, behebt auch ein einwandfreies FET das Quotenproblem nicht – das Land Department wird die Eintragung dennoch verweigern. Bestätigen Sie die Quotenlage beim Bauträger und stellen Sie sicher, dass der SPA eine Abhilfeklausel enthält, bevor Sie Mittel binden.

Das FET bei Ihrer Bank richtig erhalten

Überweisen Sie die Mittel in einer anerkannten Fremdwährung – etwa USD, EUR, GBP, SGD, AUD, HKD oder JPY – per internationaler Überweisung auf ein auf Ihren Namen lautendes thailändisches Bankkonto. Wenn die Bank die eingehende Überweisung bearbeitet, weisen Sie sie an, als Zweck den Kauf der konkreten Eigentumswohnung zu erfassen und Sie als Überweisenden zu benennen.

Bewahren Sie das Original des FET-Formulars oder des Bestätigungsbriefs der Bank auf. Falls Sie das Original verlieren, fragen Sie die Bank, ob sie einen beglaubigten Ersatz ausstellen kann – die Praxis variiert je nach Bank und Filiale. Das Land Office einiger Provinzen akzeptiert beglaubigte Kopien; klären Sie dies vor dem Übertragungstag vor Ort ab.

Warnsignale erkennen, die eine verweigerte Eintragung riskieren

Baht von einem thailändischen Konto zu überweisen, anstatt Fremdwährung aus dem Ausland zu remittieren, ist der häufigste Fehler, der bei ausländischen Käufern zu einer Ablehnung durch das Land Department führt. Selbst wenn die Baht auf diesem Konto aus einer Auslandsüberweisung stammen, ist die Nachweiskette nach section 19 unterbrochen, wenn der Umtausch außerhalb Thailands erfolgte.

Ein FET, das eine andere Person als den Käufer als Überweisenden nennt oder das einen anderen Zweck als den Wohnungskauf angibt, wird möglicherweise nicht akzeptiert. Ein FET mit der falschen Einheitennummer oder einem anderen Kaufpreis als im SPA schafft ebenfalls ein Risiko – überprüfen Sie vor dem Übertragungstag, dass alle Angaben mit dem SPA und der Eigentumsurkunde übereinstimmen.

Ein Bauträger oder Makler, der vorschlägt, Mittel über einen thailändischen Strohmann zu leiten, um die FET-Pflicht zu umgehen, oder der behauptet, das FET sei für Ihre Transaktion nicht erforderlich, erteilt einen Rat, der dem Condominium Act und den üblichen Anforderungen des Land Department widerspricht. Überprüfen Sie die Anforderungen direkt beim Land Office oder über einen thailändischen Anwalt.

Häufig gestellte Fragen

Was ist das FET-Formular bei einem Wohnungskauf?: Es ist das Bankdokument, das die nach Thailand überwiesene und in Baht umgetauschte Fremdwährung für den Kauf erfasst. Das Land Department verlangt es als Nachweis für Mittel aus dem Ausland, um das Wohnungseigentum eines Ausländers gemäß section 19 des Condominium Act einzutragen.
Wann stellt die Bank ein FET-Formular statt eines Bestätigungsbriefs aus?: Bei einer Überweisung von USD 50,000 oder mehr stellt die Bank das FET-Formular aus und meldet die Transaktion an die Bank of Thailand. Für Beträge unter USD 50,000 stellt die Bank stattdessen eine Gutschriftsanzeige, einen Bestätigungsbrief oder einen gleichwertigen Vermerk aus. Beide erfüllen denselben Nachweiszweck beim Land Office. Davon getrennt verlangt eine Vorschrift der Bank of Thailand von 2025 bei Überweisungen von USD 200,000 oder mehr für einen Immobilienkauf, dass die Bank Ihre Kaufunterlagen vor der Bearbeitung überprüft.
Kann ich von einem thailändischen Baht-Konto zahlen, anstatt aus dem Ausland zu überweisen?: Nicht für die Eintragung ausländischen Eigentums. Die Mittel müssen als Fremdwährung aus dem Ausland eingehen und in Thailand umgetauscht werden. Eine reine Baht-Überweisung von einem thailändischen Konto – selbst von einem, das ursprünglich durch eine Auslandsüberweisung gespeist wurde – erfüllt section 19 des Condominium Act in der Regel nicht und kann dazu führen, dass das Land Department die Eintragung verweigert.
Was gilt, wenn ich den Kaufpreis in mehreren Überweisungen remittiere?: Jede Überweisung erzeugt ihr eigenes FET-Formular oder ihren eigenen Bestätigungsbrief der Bank. Bewahren Sie alle Originale auf. Sie benötigen den vollständigen Satz beim Land Office, um nachzuweisen, dass der gesamte Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen wurde. Eine Lücke im Satz – eine in Baht getätigte oder in der Dokumentation fehlende Überweisung – kann die Eintragung blockieren.
Steht die FET-Pflicht im Zusammenhang mit der 49%-Quote für ausländisches Eigentum?: Es sind getrennte Voraussetzungen. Die Quote – maximal 49% der Wohnfläche aller Einheiten in ausländischem Eigentum in einem Gebäude – bestimmt, ob ein Ausländer die Einheit überhaupt besitzen kann. Das FET weist nach, dass die Mittel korrekt für diese Einheit eingegangen sind. Beide müssen erfüllt sein. Ein korrektes FET setzt eine bereits ausgeschöpfte Quote nicht außer Kraft.
Welchen Zweck sollte das FET angeben?: Das FET sollte als Zweck den Kauf der konkreten Eigentumswohnung angeben, idealerweise unter Bezugnahme auf die Einheitennummer und das Gebäude. Dies verknüpft die eingehenden Mittel mit der Transaktion. Ein FET, das einen vagen oder unzusammenhängenden Zweck angibt, wird vom Land Department möglicherweise nicht als ausreichender Nachweis gemäß section 19 akzeptiert.