Unterzeichne ich zuerst die Reservierungsvereinbarung oder den SPA?

Zuerst die Reservierungsvereinbarung — eine kurze Buchung mit einer kleinen Anzahlung, die die Einheit sichert. Der vollständige Kauf- und Verkaufsvertrag (SPA), mit Preis, Zahlungsplan und Übertragungsbedingungen, folgt danach und ist der bindende Vertrag.

Was, wenn die Reservierungsvereinbarung und der SPA Unterschiedliches besagen?

Bereinigen Sie die Abweichung, bevor Sie den SPA unterzeichnen. Der unterzeichnete SPA regelt den Verkauf, sodass jeder Unterschied bei Einheit, Fläche, Preis oder Anzahlung im SPA selbst korrigiert werden muss und nicht dem früheren Buchungsformular überlassen werden darf.

Was passiert, wenn die Einheit des Verkäufers mit einer Hypothek belastet ist?

Der SPA sollte den Verkäufer verpflichten, die Hypothek vor oder am Übertragungsdatum zu löschen. Ohne diese Klausel trägt die Eigentumsurkunde bei der Registrierung die Hypothek, und der Käufer erbt die Belastung. Fehlt die Klausel, fordern Sie sie vor der Unterzeichnung als schriftlichen Nachtrag.

Was, wenn die Ausländerquote des Gebäudes bei der Übertragung bereits voll ist?

Ohne eine Klausel im SPA, die das Scheitern an der Quote regelt, hat ein ausländischer Käufer keinen klaren vertraglichen Rechtsbehelf. Der SPA sollte festlegen, was geschieht — typischerweise ein Recht, zu kündigen und die volle Anzahlung zurückzuerhalten —, wenn die Ausländerquote zum Übertragungsdatum nicht erfüllt werden kann.

Darf ein Bauträger meine Anzahlung einbehalten, wenn sich das Projekt verzögert?

Nur wenn der SPA es zulässt. Ein gut ausgearbeiteter SPA für einen Off-Plan-Kauf gibt dem Käufer ein Recht, zu kündigen und die Anzahlung zurückzuerhalten, wenn der Bauträger das Fertigstellungsdatum um mehr als eine festgelegte Nachfrist überschreitet. Fehlt diese Klausel, kann die Rückforderung rechtliche Schritte erfordern.

Sollte ich den SPA vor der Unterzeichnung von einem thailändischen Anwalt prüfen lassen?

Es ist ratsam, sowohl die Reservierungsvereinbarung als auch den SPA vor der Unterzeichnung von einem in Thailand zugelassenen Anwalt prüfen zu lassen, insbesondere bei einem Erstkauf oder einer Off-Plan-Transaktion. Der SPA lässt sich nach der Unterzeichnung nicht leicht nachverhandeln, und fehlende Klauseln sind die häufigste Quelle von Streitigkeiten.

Reservierungsvereinbarung vs. Kauf- und Verkaufsvertrag (SPA)

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand verläuft in der Regel über zwei Verträge: zunächst eine kurze Reservierungsvereinbarung, dann den vollständigen SPA. Sie verpflichten Sie zu Unterschiedlichem — hier erfahren Sie, wie sie sich unterscheiden und worauf Sie in jedem von ihnen achten sollten.

Geprüft von TransferDueZuletzt geprüft 11 Juni 2026

Die Reservierungsvereinbarung (ใบจอง)

Eine Reservierungsvereinbarung (ใบจอง, bai jong) ist ein kurzer Buchungsvertrag, typischerweise ein bis vier Seiten lang, der mit einer kleinen Reservierungsanzahlung unterzeichnet wird. Sie nimmt die Einheit für einen festgelegten Zeitraum vom Markt — in der Regel 7 bis 30 Tage — während der vollständige Vertrag vorbereitet und Ihre Prüfungen durchgeführt werden.

Ihre Kernbestandteile sind die Höhe der Gebühr, welche Einheit reserviert wird, wie lange die Reservierung gilt und ob die Gebühr erstattungsfähig ist, falls Sie nicht fortfahren. Für einen lizenzierten Bauträger ist dies inzwischen reguliert: Seit dem 31 January 2025 ist der Reservierungsvertrag eines Bauträgers für eine Eigentumswohnung ein 'vertragskontrolliertes' Geschäft, sodass der Bauträger die Gebühr nicht einbehalten darf, es sei denn, Sie selbst sind derjenige, der nicht fortfährt, und er muss sie innerhalb festgelegter Fristen erstatten, wenn er vertragsbrüchig wird oder — häufig — wenn Ihre Finanzierung abgelehnt wird. Bei einem privaten Wiederverkauf richtet sich die Erstattungsfähigkeit nach dem, was der Vertrag besagt — lassen Sie sich die Klausel schriftlich bestätigen, bevor Sie irgendetwas zahlen.

Vergleichstabelle einer thailändischen Reservierungsvereinbarung (ใบจอง) und des Kaufvertrags (SPA): Die Reservierung ist eine kurze Buchung, die die Wohnung für 7 bis 30 Tage gegen eine kleine Gebühr vormerkt, während der SPA der maßgebliche bindende Vertrag ist, der sie ersetzt – mit der eigentlichen Anzahlung (etwa 5 bis 10 %), Preis und Zahlungsplan, Wohnfläche, Übertragungsdatum, einer Klausel zur Hypothekenablösung, der Verteilung der Übertragungskosten und Verzugsregelungen; die Erstattbarkeit der Reservierungsgebühr ist für lizenzierte Bauträger seit dem 31 Januar 2025 reguliert. — Reservierungsvereinbarung vs. SPA in Thailand: eine kurze Buchung, die die Wohnung sichert, und dann der bindende Vertrag, der den Verkauf regelt. Der unterzeichnete SPA hat Vorrang – gleichen Sie beide vor der Unterschrift ab.

Der Kauf- und Verkaufsvertrag (SPA)

Der SPA (สัญญาจะซื้อจะขาย, sanya ja sue ja khai) ist der wesentliche, bindende Vertrag. Er legt den vollständigen Kaufpreis fest, den Zahlungsplan (Anzahlung, etwaige gestaffelte Raten und den bei der Registrierung im Land Office fälligen Restbetrag), die Spezifikation der Einheit einschließlich der Nutzfläche in Quadratmetern, das Übertragungs- bzw. Fertigstellungsdatum sowie die Pflichten und Rechtsbehelfe beider Parteien.

Der SPA ersetzt die Reservierungsvereinbarung und regelt den eigentlichen Verkauf. Sobald er unterzeichnet ist, ist der SPA das, woran Sie gebunden sind — nicht mündliche Gespräche, LINE-Nachrichten oder das frühere Buchungsformular.

Mechanik der Anzahlung in jeder Phase

Bei der Reservierung zahlen Sie eine kleine Reservierungsgebühr — üblicherweise einen pauschalen Betrag in zweistelliger Tausendhöhe in Baht; da sie typischerweise unbesichert ist, halten Sie sie gering (Anwälte empfehlen oft nicht mehr als etwa 1% des Preises). Bei der Unterzeichnung des SPA verlangt der Vertrag die eigentliche Anzahlung — typischerweise 5–10% des Kaufpreises bei einer Wiederverkaufseinheit, wobei 10% der häufigste Wert ist — oder, bei einem Off-Plan-Projekt, die erste Rate des Zahlungsplans des Bauträgers. Der verbleibende Restbetrag ist bei der Übertragungsregistrierung im Land Office fällig.

Bestätigen Sie im SPA, ob die Reservierungsgebühr auf die SPA-Anzahlung angerechnet oder als gesonderte, nicht erstattungsfähige Zahlung behandelt wird, und ob die SPA-Anzahlung erstattungsfähig ist, falls der Kauf ohne Verschulden des Käufers nicht zustande kommt.

Klausel-für-Klausel-Prüfung des SPA

Gleichen Sie Einheitennummer, Stockwerk und Fläche vor der Unterzeichnung mit der Eigentumsurkunde (chanote) oder dem Grundriss des Bauträgers ab. Überprüfen Sie, ob Gesamtpreis und Zahlungsplan dem Verhandelten entsprechen. Achten Sie auf eine Klausel, die verlangt, dass eine etwaige Hypothek auf der Einheit vor oder am Übertragungsdatum gelöscht wird — ohne sie kann eine mit einer Hypothek belastete Einheit nicht sauber auf den Namen des Käufers registriert werden.

Prüfen Sie, wer bei der Übertragung jede staatliche Abgabe trägt: die 2%-Übertragungsgebühr, die spezifische Geschäftssteuer oder Stempelsteuer und die Quellensteuer. Bei einem Wiederverkauf legt das Gesetz die Haftung im Standardfall fest, doch der SPA kann jede Abgabe neu zuweisen. Beim Verkauf durch einen lizenzierten Bauträger begrenzt der regulierte Standardvertrag dies — der Bauträger trägt Einkommensteuer, Geschäftssteuer und Stempelsteuer und kann höchstens die Hälfte der 2%-Übertragungsgebühr auf den Käufer abwälzen, sodass eine Klausel, die alles auf Sie verlagert, nicht durchsetzbar ist. Achten Sie außerdem auf eine Klausel zur Ausländerquote, eine Verzugsklausel des Bauträgers bei Off-Plan und die Rechtsbehelfe, die jeder Seite bei Verzug zustehen.

Hypothekenlöschung und Scheitern an der Ausländerquote

Wenn die Einheit mit einer Hypothek belastet ist, muss der SPA den Verkäufer verpflichten, sie vor oder am Übertragungsdatum zu löschen. Das Land Office registriert Hypotheken auf der Eigentumsurkunde — ein Käufer, der das Eigentum an einer mit einer Hypothek belasteten Einheit übernimmt, erbt diese Belastung. Eine hier fehlende Klausel ist eine wesentliche Lücke.

Ein ausländischer Käufer sollte außerdem bestätigen, dass der SPA regelt, was geschieht, wenn die Ausländerquote des Gebäudes zum Zeitpunkt der Übertragung bereits ausgeschöpft ist. Ohne eine Rechtsbehelfsklausel hat der Käufer keinen klaren vertraglichen Weg, zu kündigen und die Mittel zurückzuerhalten.

Rechtsbehelfe bei Verzug für beide Seiten

Wenn der Verkäufer die Übertragung nicht vornimmt, sollte der SPA den Käufer berechtigen, zu kündigen und die volle Anzahlung zuzüglich etwaiger vereinbarter Zinsen oder Schadenersatz zurückzuerhalten. Wenn der Käufer den Kauf nicht abschließt, behält der Verkäufer in der Regel die Anzahlung ein. Beide Rechtsbehelfe sollten ausdrücklich genannt werden — ein Vertrag, der zum Verzug einer der beiden Seiten schweigt, lässt eine Partei ohne klaren Weg.

Achten Sie bei Off-Plan auf eine Klausel, die eine Nachfrist über das angestrebte Fertigstellungsdatum hinaus festlegt, die zu ihrer Auslösung erforderliche Mitteilung und die Rückerstattung, die der Käufer bei Kündigung erhält. Ein Vertrag, der dem Bauträger unbegrenzten Verzug ohne Rechtsbehelf auf Käuferseite gewährt, ist ein erhebliches Risiko.

Eine Anzahlung schützen — kein standardmäßiges Treuhandsystem in Thailand

Thailand kennt keine gesetzliche Pflicht für Bauträger oder Verkäufer, Käuferanzahlungen treuhänderisch zu verwahren. Anzahlungen, die direkt an einen Verkäufer oder Bauträger geleistet werden, können schwer zurückzuerhalten sein, wenn der Kauf scheitert oder der Bauträger zahlungsunfähig wird.

Eine strukturelle Absicherung besteht darin, die Anzahlung über einen lizenzierten Treuhandbeauftragten zu leiten — nach dem Escrow Act eine lizenzierte Institution wie eine Bank oder Finanzgesellschaft —, der Mittel nur gegen festgelegte, schriftlich vereinbarte Bedingungen freigibt. Das Mandantenkonto einer thailändischen Anwaltskanzlei ist eine schwächere, rein vertragliche Alternative und keine gesetzliche Treuhand. Knüpfen Sie bei Off-Plan gestaffelte Raten an verifizierte Baufortschritte — bestätigt durch einen unabhängigen Gutachter — statt an Kalenderdaten, und schreiben Sie diesen Mechanismus in den Vertrag.

Warnsignale in beiden Verträgen

Eine Reservierungsvereinbarung ohne Erstattungsklausel oder eine nicht erstattungsfähige Gebühr, die in keinem Verhältnis zum Preis steht, sollte nachverhandelt werden. Ein SPA, der zur Hypothekenlöschung schweigt, obwohl die Einheit mit einer Hypothek belastet ist, ist eine schwerwiegende Lücke. Ein SPA, der alle staatlichen Abgaben dem Käufer zuweist, anstatt den gesetzlichen Standardregelungen zu folgen, sollte Anlass zu einer Nachverhandlung des Preises geben.

Jede Abweichung zwischen der Reservierungsvereinbarung und dem SPA — abweichende Einheitennummer, abweichende Fläche, abweichender Preis — sollte vor der Unterzeichnung in einem schriftlichen Nachtrag zum SPA bereinigt werden. Verlassen Sie sich nicht auf die mündliche Zusicherung des Verkäufers, das Buchungsformular sei ein Fehler gewesen.

So prüfen Sie, ob beide Verträge übereinstimmen

Legen Sie die Reservierungsvereinbarung und den SPA nebeneinander und vergleichen Sie fünf Punkte: Einheitennummer, Stockwerk, Nutzfläche in Quadratmetern, Gesamtkaufpreis und das Übertragungs- bzw. Fertigstellungsdatum. Jeder Unterschied bei diesen Punkten erfordert eine schriftliche Korrektur im SPA, bevor Sie unterzeichnen.

Bestätigen Sie anschließend, dass der SPA Folgendes enthält: eine Verpflichtung des Verkäufers zur Hypothekenlöschung, eine Zuweisung jeder staatlichen Abgabe, einen Rechtsbehelf zur Ausländerquote für ausländische Käufer, einen Rechtsbehelf bei Verzug des Bauträgers für Off-Plan und ausdrückliche Rechtsbehelfe bei Verzug sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Klauseln, die zu einem dieser Punkte fehlen, sollten als unterzeichneter Nachtrag ergänzt werden — unterzeichnete Verträge sind maßgeblich, und ungelöste Abweichungen werden zu Streitigkeiten.

Häufig gestellte Fragen

Unterzeichne ich zuerst die Reservierungsvereinbarung oder den SPA?: Zuerst die Reservierungsvereinbarung — eine kurze Buchung mit einer kleinen Anzahlung, die die Einheit sichert. Der vollständige Kauf- und Verkaufsvertrag (SPA), mit Preis, Zahlungsplan und Übertragungsbedingungen, folgt danach und ist der bindende Vertrag.
Ist die Reservierungsgebühr erstattungsfähig?: Bei einem lizenzierten Bauträger ist dies keine reine Vertragsfrage mehr: Seit dem 31 January 2025 darf ein Bauträger Ihre Reservierungsgebühr nicht einbehalten, es sei denn, Sie selbst sind derjenige, der nicht fortfährt, und er muss sie innerhalb festgelegter Fristen erstatten, wenn der Bauträger vertragsbrüchig wird oder — häufig — wenn Ihre Finanzierung abgelehnt wird. Bei einem privaten Wiederverkauf hängt es davon ab, was die Reservierungsvereinbarung besagt — manche Gebühren sind nicht erstattungsfähig, manche werden auf die SPA-Anzahlung angerechnet. Lassen Sie sich die Erstattungsbedingungen schriftlich bestätigen, bevor Sie zahlen.
Was, wenn die Reservierungsvereinbarung und der SPA Unterschiedliches besagen?: Bereinigen Sie die Abweichung, bevor Sie den SPA unterzeichnen. Der unterzeichnete SPA regelt den Verkauf, sodass jeder Unterschied bei Einheit, Fläche, Preis oder Anzahlung im SPA selbst korrigiert werden muss und nicht dem früheren Buchungsformular überlassen werden darf.
Was passiert, wenn die Einheit des Verkäufers mit einer Hypothek belastet ist?: Der SPA sollte den Verkäufer verpflichten, die Hypothek vor oder am Übertragungsdatum zu löschen. Ohne diese Klausel trägt die Eigentumsurkunde bei der Registrierung die Hypothek, und der Käufer erbt die Belastung. Fehlt die Klausel, fordern Sie sie vor der Unterzeichnung als schriftlichen Nachtrag.
Was, wenn die Ausländerquote des Gebäudes bei der Übertragung bereits voll ist?: Ohne eine Klausel im SPA, die das Scheitern an der Quote regelt, hat ein ausländischer Käufer keinen klaren vertraglichen Rechtsbehelf. Der SPA sollte festlegen, was geschieht — typischerweise ein Recht, zu kündigen und die volle Anzahlung zurückzuerhalten —, wenn die Ausländerquote zum Übertragungsdatum nicht erfüllt werden kann.
Darf ein Bauträger meine Anzahlung einbehalten, wenn sich das Projekt verzögert?: Nur wenn der SPA es zulässt. Ein gut ausgearbeiteter SPA für einen Off-Plan-Kauf gibt dem Käufer ein Recht, zu kündigen und die Anzahlung zurückzuerhalten, wenn der Bauträger das Fertigstellungsdatum um mehr als eine festgelegte Nachfrist überschreitet. Fehlt diese Klausel, kann die Rückforderung rechtliche Schritte erfordern.
Sollte ich den SPA vor der Unterzeichnung von einem thailändischen Anwalt prüfen lassen?: Es ist ratsam, sowohl die Reservierungsvereinbarung als auch den SPA vor der Unterzeichnung von einem in Thailand zugelassenen Anwalt prüfen zu lassen, insbesondere bei einem Erstkauf oder einer Off-Plan-Transaktion. Der SPA lässt sich nach der Unterzeichnung nicht leicht nachverhandeln, und fehlende Klauseln sind die häufigste Quelle von Streitigkeiten.