Beruht die 49%-Quote auf der Anzahl der Einheiten oder auf der Wohnfläche?

Auf der Wohnfläche. Ausländer dürfen bis zu 49% der gesamten Wohnfläche aller Einheiten im Gebäude besitzen; es handelt sich nicht um eine Zählung von Einheiten. Einheiten unterschiedlicher Größe beanspruchen unterschiedliche Anteile der Quote.

Wer stellt die Bescheinigung über die Auslandsquote aus?

Die juristische Person der Eigentümergemeinschaft – ihr Verwaltungsorgan. Beim Weiterverkauf beantragt der Verkäufer das Schreiben; bei einer neuen Einheit stellt es der Bauträger bereit. Das Land Department benötigt es, um ausländisches Eigentum einzutragen.

Was, wenn die Auslandsquote des Gebäudes bereits ausgeschöpft ist?

Die Einheit kann nicht als Volleigentum (Freehold) auf einen Ausländer eingetragen werden. Käufern wird mitunter stattdessen ein Erbbaurecht (Leasehold) oder eine thailändische Gesellschaftsstruktur angeboten – unterschiedliche rechtliche Konstrukte mit eigenen Risiken (ein Mietrecht ist auf 30 Jahre begrenzt; eine Nominee-Gesellschaft, die eine Einheit für einen Ausländer hält, ist unzulässig), zu denen sich unabhängiger Rechtsrat empfiehlt, bevor Sie sich festlegen.

Thailands 49%-Quote für ausländisches Eigentum an Eigentumswohnungen, erklärt

Ein Ausländer kann eine thailändische Eigentumswohnung uneingeschränkt besitzen, jedoch nur innerhalb der Auslandsquote des Gebäudes. Hier erfahren Sie, was die 49%-Regel tatsächlich misst und wie Sie bestätigen, dass eine bestimmte Einheit dafür infrage kommt.

Geprüft von TransferDueZuletzt geprüft 9 Juni 2026

Was die 49%-Regel besagt

Nach dem Condominium Act (Section 19 bis) dürfen Ausländer gemeinsam nicht mehr als 49% der Gesamtwohnfläche aller Einheiten in einem eingetragenen Eigentumswohnungsgebäude besitzen. Die Obergrenze bezieht sich auf die gesamte Wohnfläche, nicht auf die Anzahl der Einheiten; der verbleibende Anteil wird von thailändischen Staatsangehörigen oder qualifizierten thailändischen Rechtsträgern gehalten.

Diese Regel ist es, die einem ausländischen Käufer überhaupt erst das uneingeschränkte Volleigentum (Freehold) an einer Eigentumswohnung ermöglicht – sie ist der gesetzliche Spielraum, innerhalb dessen ausländisches Eigentum beim Land Department eingetragen wird.

Diagramm der thailändischen 49%-Auslandseigentumsquote für Eigentumswohnungen: ein Balken für die gesamte Wohnfläche aller Einheiten eines Gebäudes, aufgeteilt in einen auf 49% begrenzten ausländerfähigen Anteil und einen thailändischen Anteil von mindestens 51%, gemessen an der Wohnfläche und nicht an der Anzahl der Einheiten; mit Hinweisen, dass die juristische Person des Gebäudes eine Auslandsquoten-Bescheinigung ausstellt, um zu bestätigen, dass eine Einheit innerhalb der Quote liegt, und dass das Land Office bei erschöpfter Quote kein ausländisches Volleigentum einträgt – selbst mit gültigem FET. — Die thailändische 49%-Auslandseigentumsquote begrenzt die gesamte Wohnfläche der Einheiten eines Gebäudes (Condominium Act §19 bis) – nicht deren Anzahl. Lassen Sie sich die Quote einer Einheit vor der Zahlung schriftlich bestätigen.

Wohnfläche, nicht Anzahl der Einheiten

Die Quote wird in Quadratmetern Wohnfläche über das gesamte Gebäude hinweg bemessen, sodass zwei Gebäude mit derselben Anzahl an Einheiten ganz unterschiedliche Mengen an für Ausländer infrage kommender Fläche aufweisen können. Ein Gebäude, das bereits nahe an seiner 49%-Obergrenze liegt, hat möglicherweise keine Auslandsquote mehr übrig, obwohl Einheiten zum Verkauf stehen.

Praktisch bedeutet das: Eine Ihnen angebotene Einheit ist nur dann als ausländisches Volleigentum (Freehold) verfügbar, wenn das Gebäude noch Quote hat und diese Einheit innerhalb davon zugeteilt ist.

Wie Sie bestätigen, dass eine Einheit innerhalb der Quote liegt

Die juristische Person des Gebäudes – das Verwaltungsorgan der Eigentümergemeinschaft – stellt eine Bescheinigung über die Auslandsquote aus, die bestätigt, dass die Einheit in die 49%-Zuteilung fällt. Beim Weiterverkauf beschafft der Verkäufer dieses Schreiben von der juristischen Person; bei einer neuen Einheit stellt es der Bauträger bereit.

Verlangen Sie die schriftliche Bestätigung der Quote, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Ohne verbleibende Quote wird das Land Department die Einheit nicht als Volleigentum (Freehold) auf den Namen eines Ausländers eintragen.

Was passiert, wenn die Quote ausgeschöpft ist

Wenn ein Gebäude seine Obergrenze für ausländisches Eigentum erreicht hat, kann die Einheit nicht als Volleigentum (Freehold) auf einen Ausländer eingetragen werden. Käufern werden mitunter Alternativen angeboten – ein eingetragenes Erbbaurecht (Leasehold) oder Eigentum über eine thailändische Gesellschaft – jede mit ganz unterschiedlichen rechtlichen und steuerlichen Folgen. Diese sind keine Entsprechungen zum Volleigentum. Ein eingetragenes Mietrecht (Lease) ist auf 30 Jahre begrenzt, und ein Urteil des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2025 stellte fest, dass eine vorab vereinbarte 'automatische' Verlängerung einen späteren Eigentümer nicht bindet. Die Nutzung einer thailändischen Gesellschaft mit Strohmann-Anteilseignern (Nominees), um eine Einheit für einen Ausländer zu halten, ist ein unzulässiges Nominee-Konstrukt nach dem Foreign Business Act und dem Land Code – Gegenstand aktiver Durchsetzungsmaßnahmen 2025–2026 – mit strafrechtlichem Risiko. Holen Sie unabhängigen Rechtsrat ein, bevor Sie eine der beiden Optionen in Betracht ziehen.

Vorschläge zur Änderung der Regel sind noch kein Gesetz

Es wird mitunter berichtet, die 49%-Obergrenze stehe kurz vor einer Anhebung. In den Jahren 2024–2025 brachte die Regierung eine Anhebung der Obergrenze für ausländisches Eigentum auf 75% sowie die Einführung von 99-jährigen Erbbaurecht-ähnlichen Rechten ins Gespräch. Mit Stand 2026 bleiben beide Vorschläge, die noch geprüft werden – keiner wurde in Kraft gesetzt. Die 49%-Obergrenze auf die Wohnfläche und die 30-Jahres-Grenze für ein gewöhnliches eingetragenes Mietrecht (Lease) sind die heute geltenden Regeln; kaufen Sie also auf Grundlage des geltenden Rechts, nicht eines vorgeschlagenen Änderung.

Wie die Quote mit Ihren übrigen Dokumenten zusammenhängt

Die Bescheinigung über die Quote steht neben der Eigentumsurkunde (chanote), dem Kaufvertrag (SPA) und – bei aus dem Ausland überwiesenen Mitteln – dem Foreign Exchange Transaction (FET)-Formular. Zusammen ermöglichen sie es dem Land Department, das Eigentum eines ausländischen Käufers einzutragen.

Eine Einheit kann jede andere Prüfung bestehen und dennoch als Volleigentum (Freehold) nicht erwerbbar sein, wenn die Quote aufgebraucht ist – bestätigen Sie sie deshalb frühzeitig.

Häufig gestellte Fragen

Beruht die 49%-Quote auf der Anzahl der Einheiten oder auf der Wohnfläche?: Auf der Wohnfläche. Ausländer dürfen bis zu 49% der gesamten Wohnfläche aller Einheiten im Gebäude besitzen; es handelt sich nicht um eine Zählung von Einheiten. Einheiten unterschiedlicher Größe beanspruchen unterschiedliche Anteile der Quote.
Wer stellt die Bescheinigung über die Auslandsquote aus?: Die juristische Person der Eigentümergemeinschaft – ihr Verwaltungsorgan. Beim Weiterverkauf beantragt der Verkäufer das Schreiben; bei einer neuen Einheit stellt es der Bauträger bereit. Das Land Department benötigt es, um ausländisches Eigentum einzutragen.
Was, wenn die Auslandsquote des Gebäudes bereits ausgeschöpft ist?: Die Einheit kann nicht als Volleigentum (Freehold) auf einen Ausländer eingetragen werden. Käufern wird mitunter stattdessen ein Erbbaurecht (Leasehold) oder eine thailändische Gesellschaftsstruktur angeboten – unterschiedliche rechtliche Konstrukte mit eigenen Risiken (ein Mietrecht ist auf 30 Jahre begrenzt; eine Nominee-Gesellschaft, die eine Einheit für einen Ausländer hält, ist unzulässig), zu denen sich unabhängiger Rechtsrat empfiehlt, bevor Sie sich festlegen.