Eigentumswohnung in Thailand kaufen: Checkliste für ausländische Käufer

1. Die Wohnung reservieren

Ein Kauf beginnt in der Regel mit einer kurzen Reservierungsvereinbarung und einer geringen Anzahlung, die die Wohnung vormerkt, während Verträge und Prüfungen vorbereitet werden. Lesen Sie die Erstattungsbedingungen der Reservierungsgebühr, bevor Sie zahlen, und bestätigen Sie die grundlegenden Angaben — Wohnung, Fläche, Preis —, mit denen der spätere Vertrag übereinstimmen muss. Bei der Reservierung eines Neubaus schränken die seit 2025 geltenden Verbraucherschutzregeln ein, wann ein Bauträger die Gebühr einbehalten darf.

2. Ihre Due Diligence durchführen

Bevor Sie den verbindlichen Vertrag unterzeichnen, prüfen Sie das Wesentliche: die Eigentumsurkunde und den aktuell eingetragenen Eigentümer, etwaige Hypotheken oder Belastungen, die Auslandseigentumsquote des Gebäudes, die Schuldenfreiheitsbescheinigung der juristischen Person sowie die Gemeinschaftskosten der Wohnung. Dies ist die Phase, in der Probleme aufgedeckt werden, solange Sie noch zurücktreten können.

3. Bestätigen, dass Sie als Ausländer Eigentum erwerben dürfen

Lassen Sie sich von der juristischen Person bescheinigen, dass die Wohnung innerhalb der 49%-Auslandsquote des Gebäudes liegt, und planen Sie Ihre Mittel: Das Geld für den Kauf muss in ausländischer Währung aus dem Ausland kommen, damit die Bank das FET-Formular ausstellen kann, das das Land Department benötigt.

4. Den Kaufvertrag unterzeichnen

Der SPA ist der verbindliche Vertrag — Preis, Zahlungsplan, Übertragungsdatum, Hypothekenfreigabe, Steueraufteilung und Rechtsfolgen bei Vertragsverletzung. Da Thailand standardmäßig keine Treuhandverwahrung (Escrow) bietet, vereinbaren Sie, wie Ihre Anzahlung und Ihre Raten abgesichert werden, und halten Sie dies schriftlich fest. Bei einer Off-Plan-Wohnung prüfen Sie den Bauträger und die Genehmigungen des Projekts genau.

5. Die Übertragungskosten einplanen

Kalkulieren Sie die im Land Office fälligen Gebühren ein — die 2%-Übertragungsgebühr, die Specific Business Tax oder die Stempelsteuer sowie die Quellensteuer des Verkäufers — und legen Sie im SPA fest, wer welche trägt. Die Übertragungsgebühr und die Quellensteuer eines privaten Verkäufers werden auf den amtlichen Schätzwert erhoben; SBT und Stempelsteuer auf den höheren der beiden Werte, den Schätzwert oder den erklärten Preis. Eine befristete Ermäßigung der Übertragungsgebühr gilt nur für Käufer mit thailändischer Staatsangehörigkeit, weshalb ausländische Käufer die vollen 2% einplanen sollten.

6. Im Land Office registrieren

Am Übertragungstag begleichen die Parteien den Preis und die Steuern und lassen das neue Eigentum beim Land Department registrieren, das die Schuldenfreiheitsbescheinigung und — bei einem ausländischen Käufer — das FET-Formular verlangt. Nach der Registrierung gehört die Wohnung Ihnen, und die Eigentumsurkunde gibt die Übertragung wieder.

Häufig gestellte Fragen

Was sind die wichtigsten Schritte, um eine Eigentumswohnung in Thailand zu kaufen?

Reservieren Sie die Wohnung, führen Sie eine Due Diligence zu Eigentumsurkunde und Gebäude durch, bestätigen Sie die Berechtigung im Rahmen der Auslandsquote und die Finanzierung, unterzeichnen Sie den SPA, planen Sie die Übertragungssteuern ein und lassen Sie das Eigentum im Land Office registrieren — mit der Schuldenfreiheitsbescheinigung und (bei ausländischen Käufern) dem FET-Formular.

Kann ein Ausländer den gesamten Kauf aus der Ferne abwickeln?

Einige Schritte können von einem vertrauenswürdigen Vertreter mittels einer Vollmacht erledigt werden, doch die Finanzierungsregeln gelten weiterhin — das Kaufgeld muss in ausländischer Währung aus dem Ausland eintreffen, um das FET-Formular zu erhalten. Holen Sie zur Bestellung eines Bevollmächtigten für das Land Office unabhängigen Rat ein.

Was ist die eine Sache, die einen Verkauf am ehesten verhindert?

Ungeklärte Fragen zur Eigentumsurkunde oder zu Belastungen sowie unbezahlte Gemeinschaftskosten: Das Land Department benötigt eine lastenfreie Eigentumsurkunde und die Schuldenfreiheitsbescheinigung der juristischen Person, um die Übertragung zu registrieren. Diese Punkte in der Due Diligence vor der Unterzeichnung aufzudecken, hält einen Verkauf auf Kurs.