Wer stellt eine Schuldenfreiheitsbescheinigung für eine Eigentumswohnung aus?

Die juristische Person der Eigentumswohnanlage – die Körperschaft, die das Gebäude verwaltet und die Gemeinschaftsgebühren einzieht. Sie bestätigt gegenüber dem Land Department, dass die Einheit zum auf dem Schreiben angegebenen Datum nichts schuldet.

Ist die Schuldenfreiheitsbescheinigung dasselbe wie die Rechnung über die Instandhaltungsgebühren?

Nein. Die Gebührenrechnung weist die Forderungen der Einheit und etwaige Rückstände für den Abrechnungszeitraum aus. Die Schuldenfreiheitsbescheinigung ist die förmliche, unterzeichnete und gestempelte Bestätigung der juristischen Person, dass zu einem angegebenen Datum keine offenen Forderungen bestehen. Das Land Department verlangt Letztere, um eine Übertragung einzutragen.

Was geschieht, wenn die Einheit offene Gemeinschaftsgebühren hat?

Die juristische Person stellt kein einwandfreies Schreiben aus, und das Land Department trägt die Übertragung nicht ein, solange die Rückstände nicht beglichen sind. Vereinbaren Sie schriftlich – üblicherweise als Klausel im SPA –, dass der Verkäufer den Saldo vor dem Übertragungstag begleichen muss.

Wie alt darf die Schuldenfreiheitsbescheinigung sein?

Gesetzlich ist keine Frist festgelegt – das Land Department bestätigt, dass der Condominium Act keine Gültigkeitsdauer vorschreibt, sodass das Schreiben für den jeweils darin angegebenen Zeitraum gültig ist. In der Praxis vermerken juristische Personen üblicherweise eine Gültigkeit von etwa 7 bis 30 Tagen, wobei ein bis zwei Wochen typisch sind. Beschaffen Sie es nahe am Übertragungsdatum und lassen Sie den Verkäufer ein neues Schreiben anfordern, falls sich das Datum verschiebt.

Erhebt die juristische Person eine Gebühr für die Ausstellung des Schreibens?

Viele juristische Personen erheben eine Verwaltungsgebühr für die Erstellung der Schuldenfreiheitsbescheinigung; die Höhe variiert je nach Gebäude und wird von der juristischen Person festgelegt, nicht durch Gesetz. Halten Sie im SPA fest, welche Partei diese Kosten trägt. Üblicherweise sind es die Kosten des Verkäufers, maßgeblich ist jedoch das SPA.

Was geschieht, wenn der Verkäufer rechtzeitig zur Übertragung keine einwandfreie Schuldenfreiheitsbescheinigung erhalten kann?

Die Übertragung kann ohne ein einwandfreies Schreiben nicht erfolgen – das Land Office lehnt die Eintragung ab. Verhindern offene Forderungen dies, sollte das SPA festlegen, dass der Verkäufer sämtliche Rückstände als Bedingung der Übertragung begleichen muss und sich das Datum entsprechend anpasst. Ohne eine solche Klausel muss der Käufer den nicht behobenen Mangel unter Umständen als Vertragsverletzung des Verkäufers behandeln.

Die Schuldenfreiheitsbescheinigung für Eigentumswohnungen (Bescheinigung der juristischen Person) – erklärt

Bevor eine thailändische Eigentumswohnung den Eigentümer wechseln kann, muss die juristische Person des Gebäudes bestätigen, dass auf der Einheit keine offenen Forderungen lasten. Im Folgenden wird erläutert, was diese Schuldenfreiheitsbescheinigung abdeckt und warum sie eine Voraussetzung für die Übertragung ist.

Geprüft von TransferDueZuletzt geprüft 11 Juni 2026

Verstehen Sie, was die Schuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt

Eine Schuldenfreiheitsbescheinigung (หนังสือรับรองการปลอดหนี้) ist eine von der juristischen Person der Eigentumswohnanlage ausgestellte Bescheinigung – also von der rechtlichen Körperschaft, die das Gebäude verwaltet und die Gemeinschaftsgebühren einzieht. Sie bestätigt, dass die betreffende Einheit zum auf dem Schreiben angegebenen Datum keine offenen Gemeinschaftsgebühren (ค่าส่วนกลาง) schuldet; in der Praxis verlangt die juristische Person außerdem, dass das Sinking-Fund-Konto und sämtliche sonstigen Forderungen ausgeglichen sind, bevor sie eine solche Bescheinigung ausstellt.

Es handelt sich um eine Bescheinigung auf Einheitsebene, nicht auf Gebäudeebene. Sie bestätigt, dass das Konto dieser Einheit ausgeglichen ist – sie garantiert weder, dass die übergeordneten Finanzen des Gebäudes gesund sind, noch dass die juristische Person keine anderweitigen Verbindlichkeiten hat.

Ablauf der thailändischen Schuldenfreiheitsbescheinigung (Bescheinigung der juristischen Person) bei einem Verkauf: Der Verkäufer begleicht etwaige Rückstände, die juristische Person stellt die Bescheinigung innerhalb von 15 Tagen aus (Condominium Act §29; bestätigt, dass die Einheit zum genannten Stichtag keine Gemeinschaftskosten nach Section 18 schuldet), sie wird beim Land Office vorgelegt, und erst dann wird die Übertragung eingetragen; mit den Prüfungen vor der Annahme – Einheitsnummer stimmt mit der Urkunde überein, aktuelles Datum, Nullsaldo und eine berechtigte Unterschrift – sowie Hinweisen, dass es nicht die monatliche Gebührenrechnung ist und für eine Off-Plan-Einheit erst existiert, wenn eine juristische Person besteht. — Die Schuldenfreiheitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Übertragung einer thailändischen Eigentumswohnung: Ohne sie trägt das Land Office den Verkauf nicht ein (Condominium Act §29). Sie bestätigt, dass die Einheit zum Stichtag keine Gemeinschaftsgebühren schuldet – nicht dasselbe wie die monatliche Gebührenrechnung.

Verstehen Sie, warum sie eine Voraussetzung für die Übertragung beim Land Department ist

Das Land Department trägt eine Übertragung einer Eigentumswohnungseinheit nicht ein, ohne dass eine aktuelle Schuldenfreiheitsbescheinigung der juristischen Person vorliegt. Die rechtliche Grundlage bildet Section 29 des Condominium Act, der es dem Registerführer untersagt, die Übertragung einzutragen, sofern die juristische Person nicht bescheinigt, dass die Einheit frei von offenen Verbindlichkeiten aus Gemeinschaftskosten ist (den Forderungen nach Section 18). Sobald etwaige Rückstände beglichen sind, muss der Verwalter die Bescheinigung innerhalb von 15 Tagen nach Antragstellung ausstellen.

In der Praxis beschafft der Verkäufer das Schreiben kurz vor dem vereinbarten Übertragungsdatum und legt es am betreffenden Tag im Land Office vor. Das Schreiben ist an das Land Department gerichtet und von der juristischen Person unterzeichnet und gestempelt. Ohne dieses Schreiben kann die Übertragung nicht eingetragen werden.

Unterscheiden Sie das Schreiben von der monatlichen Gebührenrechnung

Die Schuldenfreiheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die monatliche Abrechnung der Gemeinschaftsgebühren (ใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลาง). Die Gebührenrechnung weist aus, welche Beträge der Einheit je Abrechnungszeitraum berechnet werden und ob Rückstände bestehen. Die Schuldenfreiheitsbescheinigung ist die förmliche Bestätigung der juristischen Person – unterzeichnet und gestempelt –, dass zu einem bestimmten Datum nichts geschuldet wird.

Ein Verkäufer kann eine bezahlte Quittung für den laufenden Monat vorlegen und dennoch andere offene Beträge haben – Rückstände beim Sinking-Fund, Sonderumlagen oder Verwaltungsgebühren. Die Schuldenfreiheitsbescheinigung ist das Dokument, das die Frage für das Land Department klärt, nicht die Gebührenrechnung oder eine Zahlungsquittung.

Prüfen Sie die Aktualität des Schreibens

Das auf dem Schreiben angegebene Stichtagsdatum ('as at') ist entscheidend. Ein Schreiben, das Wochen vor dem Übertragungsdatum datiert ist, spiegelt möglicherweise nicht die in der Zwischenzeit aufgelaufenen Forderungen wider – Gebühren, die in der Monatsmitte berechnet wurden, eine nach Ausstellung des Schreibens erhobene Sonderumlage oder eine später hinzugekommene Verwaltungsgebühr. Üblich ist es, das Schreiben innerhalb weniger Wochen vor dem Übertragungsdatum zu beschaffen.

Verschiebt sich das Übertragungsdatum oder besteht eine erhebliche Lücke zwischen dem Datum des Schreibens und dem Übertragungsdatum, fordern Sie ein aktualisiertes Schreiben von der juristischen Person an. Manche juristische Personen erheben eine Gebühr für die Ausstellung oder Neuausstellung des Schreibens; halten Sie im SPA fest, welche Partei diese Kosten trägt.

Gleichen Sie die Angaben des Schreibens mit der Eigentumsurkunde ab

Bevor Sie das Schreiben akzeptieren, prüfen Sie, ob die Einheitsnummer auf dem Schreiben exakt mit der Einheitsnummer auf der Eigentumsurkunde (chanote) übereinstimmt. Prüfen Sie, ob der Name des Eigentümers mit dem des Verkäufers übereinstimmt. Vergewissern Sie sich, dass das Schreiben einen offenen Saldo von null ausweist. Überprüfen Sie den Namen, die Anschrift und den Stempel der juristischen Person sowie die Unterschrift eines bevollmächtigten Vertreters.

Eine Abweichung zwischen der Einheitsnummer auf dem Schreiben und der auf dem chanote ist ein wesentlicher Fehler, der die Eintragung im Land Office blockieren kann. Melden Sie jede Abweichung umgehend der juristischen Person, damit sie vor dem Übertragungstag korrigiert werden kann.

Gehen Sie mit einem Off-Plan-Kauf um, bei dem noch kein Schreiben existiert

Bei einem Off-Plan-Kauf liegt zum Zeitpunkt der Reservierungsvereinbarung oder der Unterzeichnung des SPA in der Regel keine Schuldenfreiheitsbescheinigung vor, da das Gebäude noch nicht als Eigentumswohnanlage registriert ist und für das Projekt noch keine juristische Person konstituiert wurde.

Die Schuldenfreiheitsbescheinigung wird erst relevant, wenn das Gebäude fertiggestellt, nach dem Condominium Act registriert und eine juristische Person errichtet ist. Ab diesem Zeitpunkt verfügt die Einheit des Käufers über ein Gemeinschaftsgebührenkonto. Der Act trägt dem Rechnung – die Schuldenfreiheitspflicht gilt nicht für eine Übertragung, die eingetragen wird, bevor die juristische Person der Eigentumswohnanlage existiert. Überprüfen Sie die Schuldenfreiheitsbescheinigung, wenn sich das Projekt seiner Übertragungsphase nähert, nicht in der Phase der Vertragsunterzeichnung.

Erkennen Sie Warnsignale und reagieren Sie auf jeden ausgewiesenen Saldo

Warnsignal: ein Schreiben, das mehr als einen Monat vor dem Übertragungsdatum datiert ist und für das kein aktualisiertes Schreiben verfügbar ist, oder ein Verkäufer, der erklärt, das alte Schreiben 'reiche aus'.

Warnsignal: ein Schreiben, das offene Forderungen auflistet, von denen der Verkäufer sagt, sie würden sich 'von selbst erledigen', ohne eine schriftliche Zusage, sie vor der Übertragung zu begleichen.

Warnsignal: ein Schreiben, das von einer anderen Person als dem bevollmächtigten Ausschussmitglied oder Verwalter der juristischen Person gestempelt oder unterzeichnet ist. Wird auf dem Schreiben ein Saldo ausgewiesen, vereinbaren Sie schriftlich – in einem unterzeichneten Nachtrag zum SPA oder als Bedingung im Land Office –, wer ihn bis wann begleicht und was geschieht, falls er bis zum Übertragungstag nicht beglichen ist. Üblicherweise begleicht der Verkäufer Rückstände als Bedingung der Übertragung.

Häufig gestellte Fragen

Wer stellt eine Schuldenfreiheitsbescheinigung für eine Eigentumswohnung aus?: Die juristische Person der Eigentumswohnanlage – die Körperschaft, die das Gebäude verwaltet und die Gemeinschaftsgebühren einzieht. Sie bestätigt gegenüber dem Land Department, dass die Einheit zum auf dem Schreiben angegebenen Datum nichts schuldet.
Ist die Schuldenfreiheitsbescheinigung dasselbe wie die Rechnung über die Instandhaltungsgebühren?: Nein. Die Gebührenrechnung weist die Forderungen der Einheit und etwaige Rückstände für den Abrechnungszeitraum aus. Die Schuldenfreiheitsbescheinigung ist die förmliche, unterzeichnete und gestempelte Bestätigung der juristischen Person, dass zu einem angegebenen Datum keine offenen Forderungen bestehen. Das Land Department verlangt Letztere, um eine Übertragung einzutragen.
Was geschieht, wenn die Einheit offene Gemeinschaftsgebühren hat?: Die juristische Person stellt kein einwandfreies Schreiben aus, und das Land Department trägt die Übertragung nicht ein, solange die Rückstände nicht beglichen sind. Vereinbaren Sie schriftlich – üblicherweise als Klausel im SPA –, dass der Verkäufer den Saldo vor dem Übertragungstag begleichen muss.
Wie alt darf die Schuldenfreiheitsbescheinigung sein?: Gesetzlich ist keine Frist festgelegt – das Land Department bestätigt, dass der Condominium Act keine Gültigkeitsdauer vorschreibt, sodass das Schreiben für den jeweils darin angegebenen Zeitraum gültig ist. In der Praxis vermerken juristische Personen üblicherweise eine Gültigkeit von etwa 7 bis 30 Tagen, wobei ein bis zwei Wochen typisch sind. Beschaffen Sie es nahe am Übertragungsdatum und lassen Sie den Verkäufer ein neues Schreiben anfordern, falls sich das Datum verschiebt.
Erhebt die juristische Person eine Gebühr für die Ausstellung des Schreibens?: Viele juristische Personen erheben eine Verwaltungsgebühr für die Erstellung der Schuldenfreiheitsbescheinigung; die Höhe variiert je nach Gebäude und wird von der juristischen Person festgelegt, nicht durch Gesetz. Halten Sie im SPA fest, welche Partei diese Kosten trägt. Üblicherweise sind es die Kosten des Verkäufers, maßgeblich ist jedoch das SPA.
Was geschieht, wenn der Verkäufer rechtzeitig zur Übertragung keine einwandfreie Schuldenfreiheitsbescheinigung erhalten kann?: Die Übertragung kann ohne ein einwandfreies Schreiben nicht erfolgen – das Land Office lehnt die Eintragung ab. Verhindern offene Forderungen dies, sollte das SPA festlegen, dass der Verkäufer sämtliche Rückstände als Bedingung der Übertragung begleichen muss und sich das Datum entsprechend anpasst. Ohne eine solche Klausel muss der Käufer den nicht behobenen Mangel unter Umständen als Vertragsverletzung des Verkäufers behandeln.