Comment savoir si un condo thaïlandais a des charges d'entretien impayées ?

Demandez à la personne morale (juristic person) de l'immeuble le relevé des charges de copropriété du lot ainsi qu'une lettre d'absence de dette à jour. Le relevé fait apparaître le solde et l'historique ; la lettre d'absence de dette atteste qu'aucune somme n'est due à sa date.

Puis-je être tenu responsable des charges impayées du précédent propriétaire ?

Les charges de copropriété impayées sont rattachées au lot, de sorte qu'elles peuvent devenir le problème du nouveau propriétaire. Elles bloquent aussi l'enregistrement — le Land Department exige une lettre d'absence de dette — et sont donc normalement apurées par le vendeur avant le transfert.

Quelle est la différence entre la charge mensuelle et le fonds de réserve ?

La charge de copropriété est un prélèvement récurrent (un taux par mètre carré, généralement exprimé au mois mais souvent perçu annuellement) pour l'entretien courant. Le fonds de réserve est une contribution unique, généralement versée lors du premier transfert, qui constitue la réserve à long terme de l'immeuble.

Qui demande la lettre d'absence de dette — l'acheteur ou le vendeur ?

Le vendeur, en tant que copropriétaire enregistré du lot. Une fois réglées les éventuelles charges communes impayées, le gestionnaire de la personne morale (juristic person) doit délivrer le certificat dans les 15 jours suivant la demande, au titre de la Section 29 du Condominium Act. En tant qu'acheteur, inscrivez sa remise dans le SPA comme condition de finalisation.

Comment vérifier les charges de copropriété impayées d'un condo thaïlandais

Les charges de copropriété impayées sont rattachées au lot, et non au seul vendeur, et peuvent paralyser un transfert. Voici comment vérifier la situation d'un lot et quels coûts récurrents anticiper.

Vérifié par TransferDueDernière révision 11 juin 2026

Ce que sont les charges de copropriété

Toute copropriété enregistrée perçoit une charge récurrente d'entretien des parties communes (ค่าส่วนกลาง) pour financer l'entretien partagé — sécurité, nettoyage, ascenseurs, piscines et autres équipements. Elle est fixée à un taux par mètre carré de surface du lot ; bien que ce taux soit généralement exprimé au mois, la charge est le plus souvent perçue annuellement, et les acheteurs prépaient fréquemment une ou deux années au moment du transfert.

Séparément, une contribution unique au fonds de réserve (เงินกองทุน) — également calculée par mètre carré — est normalement perçue lors du premier transfert pour constituer la réserve à long terme de l'immeuble. La charge récurrente est votre coût permanent ; le fonds de réserve est un versement unique.

Vue d'ensemble pour vérifier les charges communes impayées d'un condo thaïlandais : les deux coûts – une charge commune récurrente au mètre carré (généralement indiquée au mois, souvent perçue à l'année) et une contribution unique au fonds de réserve au premier transfert – un avertissement que les charges impayées suivent le lot, bloquent le transfert parce que la personne morale retient le certificat de quitus exigé par le Land Office (article 29 du Condominium Act) et génèrent une pénalité jusqu'à 12 % par an (montant à 20 % avec suspension des services communs après six mois) ; ainsi que la marche à suivre – demander à la personne morale le relevé de charges et un certificat de quitus à jour et faire d'un certificat propre une condition d'achèvement du SPA. — Comment vérifier les charges communes impayées d'un condo thaïlandais : demandez le relevé de charges et le certificat de quitus. Les arriérés suivent le lot et bloquent le transfert — faites d'un certificat propre une condition du SPA.

Pourquoi les arriérés comptent pour un acheteur

Les charges de copropriété impayées sont en pratique liées au lot. Parce que la personne morale (juristic person) retient le certificat d'absence de dette dont le Land Department a besoin pour enregistrer un transfert (Condominium Act, Section 29, relative aux dépenses prévues à la Section 18), tout solde impayé suit le lot dans la vente — il vous revient donc de le faire apurer avant que le transfert puisse aboutir. Les arriérés peuvent en outre entraîner une majoration de pénalité (jusqu'à 12% par an, portée à 20% avec suspension des services communs après six mois), ce qui gonfle le montant que le vendeur doit régler.

Les charges impayées sont donc à la fois une question de coût et une question de finalisation.

Comment vérifier la situation du lot

Demandez à la personne morale (juristic person) le relevé des charges de copropriété du lot (ใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลาง), faisant apparaître le solde actuel et l'historique des paiements, ainsi qu'une lettre d'absence de dette à jour certifiant qu'aucune somme n'est due.

La lettre d'absence de dette constitue la réponse faisant autorité pour le Land Department ; le relevé de charges en présente le détail. Une date « arrêtée au » récente sur les deux documents importe — une lettre ancienne peut omettre des charges récemment courues.

Lire la lettre d'absence de dette ligne par ligne

La lettre se présente généralement comme un certificat d'une page émanant de la personne morale (juristic person) : elle identifie le lot et son copropriétaire enregistré, atteste qu'aucune dette de charges communes au titre de la Section 18 n'est due sur le lot à une date donnée, et porte une date d'émission avec la signature du gestionnaire de la personne morale, habituellement sous le sceau de l'immeuble.

Trois détails méritent un examen attentif. Le numéro du lot doit correspondre exactement au titre de propriété — une lettre établie pour le mauvais lot ne certifie rien. La date « arrêtée au » doit être récente : les charges courent en continu, de sorte qu'une lettre datant du mois dernier ne prouve pas que le mois en cours est en règle. Et le relevé de charges qui la sous-tend doit se réconcilier — si le relevé fait apparaître un solde que la lettre ignore, demandez pourquoi avant de vous fier à l'un ou à l'autre.

La demander dans les règles

La demande émane du copropriétaire du lot — le vendeur — et non de vous. Une fois que le vendeur a réglé toute charge impayée au titre de la Section 18, le Condominium Act (Section 29) oblige le gestionnaire de la personne morale (juristic person) à délivrer le certificat dans les 15 jours suivant la demande ; un refus injustifié expose le gestionnaire à une sanction légale. De nombreux immeubles facturent des frais administratifs modestes pour son établissement, fixés par l'immeuble et non par la loi.

En tant qu'acheteur, votre levier est le contrat : faites de la remise par le vendeur d'une lettre d'absence de dette à jour une condition écrite de finalisation dans le SPA, calée au plus près de la date de transfert. Si le transfert prend du retard, faites demander au vendeur une nouvelle lettre plutôt que de vous appuyer sur une lettre expirée.

Ce qu'il faut convenir avant de vous engager

S'il existe des arriérés, convenez-en par écrit — normalement que le vendeur les apure avant le transfert — et faites de la lettre d'absence de dette une condition de finalisation. Confirmez également la charge mensuelle en vigueur et le montant du fonds de réserve afin de pouvoir budgéter vos coûts récurrents et votre coût unique.

Pour un lot sur plan, il n'existe généralement pas encore d'historique de charges, car l'immeuble n'a pas été livré et le compte des parties communes n'existe pas pour le lot. Le Condominium Act en tient compte : l'exigence du certificat d'absence de dette ne s'applique pas à un premier transfert enregistré avant l'existence de la personne morale (juristic person).

Foire aux questions

Comment savoir si un condo thaïlandais a des charges d'entretien impayées ?: Demandez à la personne morale (juristic person) de l'immeuble le relevé des charges de copropriété du lot ainsi qu'une lettre d'absence de dette à jour. Le relevé fait apparaître le solde et l'historique ; la lettre d'absence de dette atteste qu'aucune somme n'est due à sa date.
Puis-je être tenu responsable des charges impayées du précédent propriétaire ?: Les charges de copropriété impayées sont rattachées au lot, de sorte qu'elles peuvent devenir le problème du nouveau propriétaire. Elles bloquent aussi l'enregistrement — le Land Department exige une lettre d'absence de dette — et sont donc normalement apurées par le vendeur avant le transfert.
Quelle est la différence entre la charge mensuelle et le fonds de réserve ?: La charge de copropriété est un prélèvement récurrent (un taux par mètre carré, généralement exprimé au mois mais souvent perçu annuellement) pour l'entretien courant. Le fonds de réserve est une contribution unique, généralement versée lors du premier transfert, qui constitue la réserve à long terme de l'immeuble.
Qui demande la lettre d'absence de dette — l'acheteur ou le vendeur ?: Le vendeur, en tant que copropriétaire enregistré du lot. Une fois réglées les éventuelles charges communes impayées, le gestionnaire de la personne morale (juristic person) doit délivrer le certificat dans les 15 jours suivant la demande, au titre de la Section 29 du Condominium Act. En tant qu'acheteur, inscrivez sa remise dans le SPA comme condition de finalisation.