Wie finde ich heraus, ob bei einem thailändischen Condo Instandhaltungskosten unbezahlt sind?

Bitten Sie die juristische Person des Gebäudes um die Gebührenaufstellung der Gemeinschaftskosten für die Einheit und um ein aktuelles schuldenfreies Schreiben. Die Aufstellung zeigt den Saldo und die Historie; das schuldenfreie Schreiben bescheinigt, dass zu seinem Datum nichts geschuldet wird.

Kann ich für die unbezahlten Gebühren des Voreigentümers haftbar gemacht werden?

Unbezahlte Gemeinschaftskosten haften an der Einheit, sodass sie zum Problem des neuen Eigentümers werden können. Sie blockieren zudem die Registrierung – das Land Department verlangt ein schuldenfreies Schreiben –, sodass sie normalerweise vom Verkäufer vor der Übertragung ausgeräumt werden.

Was ist der Unterschied zwischen der monatlichen Gebühr und dem Erneuerungsfonds?

Die Gemeinschaftskostengebühr ist eine wiederkehrende Abgabe (ein Satz pro Quadratmeter, üblicherweise monatlich angegeben, aber häufig jährlich eingezogen) für die laufende Unterhaltung. Der Erneuerungsfonds ist ein einmaliger Beitrag, der in der Regel bei der ersten Übertragung gezahlt wird und die langfristige Rücklage des Gebäudes begründet.

So prüfen Sie ein thailändisches Condo auf ausstehende Gemeinschaftskosten

Unbezahlte Gemeinschaftskosten haften an der Einheit, nicht nur am Verkäufer, und können eine Eigentumsübertragung ins Stocken bringen. Hier erfahren Sie, wie Sie den Stand einer Einheit prüfen und mit welchen laufenden Kosten Sie rechnen müssen.

Geprüft von TransferDueZuletzt geprüft 11 Juni 2026

Was Gemeinschaftskosten sind

Jede registrierte Eigentumswohnanlage erhebt eine wiederkehrende Gebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen (ค่าส่วนกลาง), um die gemeinschaftliche Unterhaltung zu finanzieren – Sicherheit, Reinigung, Aufzüge, Pools und dergleichen. Sie wird als Satz pro Quadratmeter der Wohnfläche der Einheit festgelegt; obwohl dieser Satz üblicherweise pro Monat angegeben wird, wird die Gebühr in der Regel jährlich eingezogen, und Käufer zahlen bei der Übertragung häufig ein bis zwei Jahre im Voraus.

Davon getrennt wird in der Regel bei der ersten Übertragung ein einmaliger Beitrag zum Erneuerungsfonds (เงินกองทุน) – ebenfalls pro Quadratmeter berechnet – eingezogen, um die langfristige Rücklage des Gebäudes zu begründen. Die wiederkehrende Gebühr sind Ihre laufenden Kosten; der Erneuerungsfonds ist eine einmalige Zahlung.

Übersicht zur Prüfung einer thailändischen Eigentumswohnung auf offene Gemeinschaftsgebühren: die zwei Kosten – eine wiederkehrende Gemeinschaftsgebühr pro Quadratmeter (meist monatlich angegeben, oft jährlich eingezogen) und ein einmaliger Beitrag zum Erneuerungsfonds bei der ersten Übertragung – eine Warnung, dass unbezahlte Gebühren an der Einheit haften, die Übertragung blockieren, weil die juristische Person die vom Land Office benötigte Schuldenfreiheitsbescheinigung zurückhält (Condominium Act §29), und einen Säumniszuschlag von bis zu 12% pro Jahr (steigend auf 20% mit Aussetzung der Gemeinschaftsleistungen nach sechs Monaten) auslösen; sowie wie man prüft – die juristische Person um die Gebührenaufstellung und eine aktuelle Schuldenfreiheitsbescheinigung bitten und eine saubere Bescheinigung zur Vollzugsbedingung im SPA machen. — So prüfen Sie eine thailändische Eigentumswohnung auf offene Gemeinschaftsgebühren: Gebührenaufstellung und Schuldenfreiheitsbescheinigung anfordern. Rückstände haften an der Einheit und blockieren die Übertragung – machen Sie eine saubere Bescheinigung zur SPA-Bedingung.

Warum Rückstände für einen Käufer von Bedeutung sind

Unbezahlte Gemeinschaftskosten sind faktisch an die Einheit gebunden. Da die juristische Person das schuldenfreie Zeugnis zurückhält, das das Land Department für die Registrierung einer Übertragung benötigt (Condominium Act Section 29, betreffend die Ausgaben nach Section 18), folgt ein unbezahlter Saldo der Einheit in den Verkauf – es wird also Ihr Problem, ihn ausräumen zu lassen, bevor die Übertragung abgeschlossen werden kann. Rückstände können zudem einen Verzugszuschlag nach sich ziehen (bis zu 12 % pro Jahr, steigend auf 20 % und eine Aussetzung der Gemeinschaftsleistungen nach sechs Monaten), was den Betrag erhöht, den der Verkäufer begleichen muss.

Ausstehende Gebühren sind somit sowohl eine Kostenfrage als auch eine Frage des Vollzugs.

So prüfen Sie den Stand der Einheit

Bitten Sie die juristische Person um die Gebührenaufstellung der Gemeinschaftskosten für die Einheit (ใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลาง), die den aktuellen Saldo und die Zahlungshistorie ausweist, sowie um ein aktuelles schuldenfreies Schreiben, das bescheinigt, dass nichts geschuldet wird.

Das schuldenfreie Schreiben ist die maßgebliche Auskunft für das Land Department; die Gebührenaufstellung zeigt die zugrunde liegenden Einzelheiten. Ein aktuelles Stichtagsdatum auf beiden ist wichtig – ein altes Schreiben kann neu aufgelaufene Kosten übersehen.

Lesen Sie das schuldenfreie Schreiben Zeile für Zeile

Das Schreiben ist typischerweise ein einseitiges Zeugnis der juristischen Person: Es benennt die Einheit und ihren eingetragenen Miteigentümer, erklärt, dass zu einem angegebenen Datum keine Gemeinschaftskostenschuld nach Section 18 auf der Einheit lastet, und trägt ein Ausstellungsdatum mit der Unterschrift des Verwalters der juristischen Person, üblicherweise unter dem Siegel des Gebäudes.

Drei Details verdienen genaue Beachtung. Die Nummer der Einheit muss exakt mit der Eigentumsurkunde übereinstimmen – ein Schreiben für die falsche Einheit bescheinigt nichts. Das Stichtagsdatum muss aktuell sein: Gebühren laufen fortlaufend auf, sodass ein Schreiben vom letzten Monat nicht beweist, dass der laufende Monat frei von Schulden ist. Und die dahinterstehende Gebührenaufstellung sollte in sich stimmig sein – weist die Aufstellung einen Saldo aus, den das Schreiben ignoriert, fragen Sie nach dem Grund, bevor Sie sich auf eines von beiden verlassen.

Fordern Sie es auf die richtige Weise an

Die Anforderung geht vom Miteigentümer der Einheit aus – dem Verkäufer – nicht von Ihnen. Sobald der Verkäufer etwaige ausstehende Kosten nach Section 18 bezahlt hat, verpflichtet der Condominium Act (Section 29) den Verwalter der juristischen Person, das Zeugnis innerhalb von 15 Tagen nach der Anforderung auszustellen; eine unberechtigte Verweigerung zieht eine gesetzliche Sanktion für den Verwalter nach sich. Viele Gebäude erheben eine geringe Verwaltungsgebühr für die Erstellung, die vom Gebäude und nicht durch Gesetz festgelegt wird.

Als Käufer ist Ihr Hebel der Vertrag: Machen Sie die Übergabe eines aktuellen schuldenfreien Schreibens durch den Verkäufer zu einer schriftlichen Vollzugsbedingung im SPA, terminiert nahe am Übertragungsdatum. Verschiebt sich die Übertragung, lassen Sie den Verkäufer ein neues Schreiben anfordern, anstatt sich auf ein abgelaufenes zu verlassen.

Was Sie vereinbaren sollten, bevor Sie sich binden

Bestehen Rückstände, vereinbaren Sie schriftlich – normalerweise, dass der Verkäufer sie vor der Übertragung ausräumt – und machen Sie das schuldenfreie Schreiben zu einer Vollzugsbedingung. Bestätigen Sie zudem die laufende monatliche Gebühr und die Höhe des Erneuerungsfonds, damit Sie Ihre laufenden und einmaligen Kosten einplanen können.

Bei einer Off-Plan-Einheit gibt es in der Regel noch keine Gebührenhistorie, weil das Gebäude noch nicht übergeben wurde und das Gemeinschaftskostenkonto für die Einheit nicht existiert. Der Condominium Act trägt dem Rechnung: Das Erfordernis des schuldenfreien Zeugnisses gilt nicht für eine erste Übertragung, die registriert wird, bevor die juristische Person besteht.

Häufig gestellte Fragen

Wie finde ich heraus, ob bei einem thailändischen Condo Instandhaltungskosten unbezahlt sind?: Bitten Sie die juristische Person des Gebäudes um die Gebührenaufstellung der Gemeinschaftskosten für die Einheit und um ein aktuelles schuldenfreies Schreiben. Die Aufstellung zeigt den Saldo und die Historie; das schuldenfreie Schreiben bescheinigt, dass zu seinem Datum nichts geschuldet wird.
Kann ich für die unbezahlten Gebühren des Voreigentümers haftbar gemacht werden?: Unbezahlte Gemeinschaftskosten haften an der Einheit, sodass sie zum Problem des neuen Eigentümers werden können. Sie blockieren zudem die Registrierung – das Land Department verlangt ein schuldenfreies Schreiben –, sodass sie normalerweise vom Verkäufer vor der Übertragung ausgeräumt werden.
Was ist der Unterschied zwischen der monatlichen Gebühr und dem Erneuerungsfonds?: Die Gemeinschaftskostengebühr ist eine wiederkehrende Abgabe (ein Satz pro Quadratmeter, üblicherweise monatlich angegeben, aber häufig jährlich eingezogen) für die laufende Unterhaltung. Der Erneuerungsfonds ist ein einmaliger Beitrag, der in der Regel bei der ersten Übertragung gezahlt wird und die langfristige Rücklage des Gebäudes begründet.
Wer fordert das schuldenfreie Schreiben an – der Käufer oder der Verkäufer?: Der Verkäufer als eingetragener Miteigentümer der Einheit. Sobald etwaige ausstehende Gemeinschaftskosten bezahlt sind, muss der Verwalter der juristischen Person das Zeugnis innerhalb von 15 Tagen nach der Anforderung gemäß Section 29 des Condominium Act ausstellen. Als Käufer schreiben Sie dessen Übergabe als Vollzugsbedingung in das SPA.