详解外汇交易表（FET）

了解 FET 记录的内容及其法律依据

外汇交易表（FET），旧称 Thor Tor 3 表，是泰国银行出具的一份文件，用以记录汇入泰国并兑换成泰铢的外币。它会载明汇款人、说明所兑换的金额与币种，并记录这笔资金的申报用途。

就购买公寓而言，FET 应将买家列为汇款人，并将用途载明为购买特定的那一套公寓单元。这样便将汇入的款项与该笔交易关联起来，提供了 Land Department 所要求的证据链接。

确认 Condominium Act 第 19 条的证据要求

泰国 Condominium Act 第 19 条规定，外国人拥有公寓单元的权利，以购房资金系以外币从境外汇入为前提条件。Land Department 在将外籍买家的姓名登记到产权证书上之前，要求提供该笔汇款的证据。

FET 表——或就较小金额而言由银行出具的等效确认函——就是这份证据。若购房款项是以泰铢从泰国境内转账支付的，即便该账户最初由境外电汇注资，通常也不能满足第 19 条的要求，并可能导致 Land Department 拒绝登记外籍产权。

适用 USD 50,000 的门槛

对于金额达 USD 50,000 或以上（或以其他外币计的等值金额）的汇入款项，收款的泰国银行必须编制并出具 FET 表，并将该笔交易上报 Bank of Thailand。一旦金额达到门槛，银行便会自动出具 FET。

对于低于 USD 50,000 的金额，银行不会出具正式的 FET 表，但会提供一份入账通知（credit advice note）、确认函或等效文件，以记录该笔外币转账及兑换。这两类文件在 Land Office 都能起到证据作用；你收到哪一种，完全取决于每笔汇款的金额。

对大额汇款做好接受单据核查的准备

自 2025 年 12 月 29 日起，Bank of Thailand 的一项规定要求泰国银行，对于任何金额达 USD 200,000 或以上、且申报用途为投资泰国房地产的外币汇入交易，须核查相关证明单据，而非依赖简化的客户资料。就金额达到或超过该数额的公寓购买而言，可以预期银行在处理转账并出具 FET 之前，会要求提供房屋买卖合同（SPA）、预订协议或其他用途证明。

这与 USD 50,000 的 FET 出具门槛是两回事，也不会改变谁需要 FET——它只是意味着在更高的金额段，相关文书会被更严格地核查。提前准备好购房文件，并确保电汇上申报的用途与文件相符，这样大额转账才不会被卡住。

处理分批汇款

如果购房总价需要分几次转账——例如定金、分阶段付款以及最后的尾款——那么每一笔汇款都会生成各自的 FET 表或银行确认函。请将整套文件中每一份的原件都保存好。

在 Land Office，你需要出示覆盖整个购房总价的完整文件套。文件中的任何缺口——例如其中一笔是以泰铢转账而非外币汇款发出的——都可能阻碍或延误登记。如果你不确定过去某笔转账是否被正确记录，请在过户日之前向银行索取一份经核证的记录。

理解其与 49% 外籍产权配额的关联

FET 要求与外籍产权配额是两个相互独立的条件，但外国人要登记公寓产权，二者都必须满足。外籍配额——即根据 Condominium Act（第 19 条之二，section 19 bis），一栋楼内全部单元建筑面积中由非泰国籍人士持有的部分最高不得超过 49%——限定了一栋楼内总共有多少单元可以被外籍人士拥有。而 FET 则证明，就配额之内的单元而言，资金是按正确方式到位的。

如果项目的外籍配额已经用尽，那么即便出具一份完美的 FET 也无法解决配额问题——Land Department 仍会拒绝登记。在投入资金之前，请向开发商确认配额情况，并确保 SPA 中包含补救条款。

在银行把 FET 办妥

请以一种被认可的外币——如 USD、EUR、GBP、SGD、AUD、HKD 或 JPY——通过国际电汇，汇入一个以你本人名义开立的泰国银行账户。当银行处理这笔汇入款项时，请指示银行将用途记录为购买特定的那一套公寓单元，并将你列为汇款人。

请保存好 FET 表原件或银行确认函。如果原件遗失，请询问银行能否出具一份经核证的补发件——各家银行及各网点的做法不尽相同。某些府的 Land Office 接受经核证的副本；过户日之前请在当地核实。

识别可能导致登记被拒的危险信号

从泰国账户转出泰铢、而非从境外汇入外币，是最常见、且会导致外籍买家被 Land Department 拒绝登记的错误。即便该账户中的泰铢源自一笔境外电汇，只要兑换是在泰国境外发生的，第 19 条下的证据链就被切断了。

一份将买家以外的他人列为汇款人、或申报了公寓购买以外用途的 FET，可能不被接受。一份单元号有误、或购房价格与 SPA 不一致的 FET 同样会带来风险——过户日之前请核对所有细节，确保与 SPA 及产权证书一致。

如果某开发商或中介建议你通过泰国代持人（nominee）来规避 FET 要求，或声称你的交易不需要 FET，那么这种建议与 Condominium Act 及 Land Department 的标准要求相抵触。请直接向 Land Office、或通过泰国律师核实相关要求。

常见问题

购买公寓时的 FET 表是什么？

它是银行出具、用以记录为该笔购房而汇入泰国并兑换成泰铢之外币的文件。Land Department 要求以它作为境外资金的证据，才会根据 Condominium Act 第 19 条登记外国人的公寓产权。

银行在什么情况下出具 FET 表、什么情况下出具确认函？

对于金额达 USD 50,000 或以上的汇款，银行会出具 FET 表并将该笔交易上报 Bank of Thailand。对于低于 USD 50,000 的金额，银行则改为出具入账通知、确认函或等效凭证。两者在 Land Office 起到相同的证据作用。另外，对于金额达 USD 200,000 或以上的购房转账，Bank of Thailand 2025 年的一项规定要求银行在处理前核查你的购房文件。

我能否用泰铢账户付款，而不从境外汇款？

就登记外籍产权而言不行。资金必须以外币从境外汇入，并在泰国境内兑换。从泰国账户进行的纯泰铢转账——即便该账户最初由境外电汇注资——通常也不能满足 Condominium Act 第 19 条的要求，并可能导致 Land Department 拒绝登记。

如果我分多笔转账汇出购房款，会怎样？

每一笔汇款都会生成各自的 FET 表或银行确认函。请保存好所有原件。在 Land Office，你需要完整的一整套，以证明整个购房总价都是以外币从境外汇入的。文件套中的任何缺口——某一笔以泰铢转出，或在文件中缺失——都可能阻碍登记。

FET 要求与 49% 外籍产权配额有关联吗？

它们是相互独立的条件。配额——即任何一栋楼内由外籍人士拥有的单元建筑面积最高不超过 49%——决定外国人是否根本能够拥有该单元。而 FET 则证明就该单元而言资金是按正确方式到位的。二者都必须满足。一份正确的 FET 并不能凌驾于已用尽的配额之上。

FET 上应载明何种用途？

FET 应将用途载明为购买特定的那一套公寓单元，最好注明单元号及楼栋。这样便将汇入的资金与该笔交易关联起来。一份用途含糊或与交易无关的 FET，可能不会被 Land Department 接受为第 19 条下的充分证据。