泰国公寓过户费与税费——谁来承担哪一项

了解过户时产生的各项收费

公寓单元在 Land Office 登记时可能产生四项收费：过户费、特定营业税（SBT）或印花税（二者择一，不会同时征收），以及预扣税。它们并非都以同一基数计算：2% 的过户费按 Treasury Department 的评估价值（ราคาประเมินทุนทรัพย์）计征；SBT 与印花税按评估价值与申报价格中的较高者计征；个人卖方的预扣税则按评估价值计征。没有任何一项是按双方协议低报的价格计算的。另有一项抵押登记费，仅在买方以登记抵押方式为购房融资时才适用。

下列税率为标准的法定数额。政府的临时减免时有时无：过户费与抵押登记费降至 0.01% 的优惠延续至 30 June 2027，但仅限于购买价格在 7,000,000 THB 及以下住宅的泰国国籍买方，因此外籍买方不符合资格，仍按下列全额税率缴纳。在 Land Office 于过户当天核定之前，每一笔金额都只是估算——请将其视为预算参考，而非确定数字。

计算 2% 的过户费

过户费为 Treasury Department 评估价值（ราคาประเมินทุนทรัพย์）的 2%——既不是申报价格，也不是两者中的较高者。这是唯一一项习惯上由买卖双方按 50/50 分摊的收费——意味着实际上各承担 1%——不过分摊属于合同事项，SPA 可以另行约定不同比例，或将其全部指定由一方承担。

若某单元的评估价值为 4,000,000 THB、申报价格为 5,000,000 THB，过户费按 4,000,000 THB 的评估价值计征：合计 80,000 THB，习惯上每方各 40,000 THB。

适用 SBT 与印花税的规则

若卖方自取得至过户持有该单元不足五年，则适用 3.3% 的特定营业税（SBT）。若卖方持有满五年或以上，则不适用 SBT，改征 0.5% 的印花税。二者互斥——任何一笔交易只适用其中一项。有两种例外情形会改变此规则：公司（法人）卖方不享有五年豁免——无论持有期长短，对企业卖方一律征收 SBT；而卖方通过继承取得的单元免征 SBT，无论继承时间多近，仅需缴纳 0.5% 的印花税。

实践中有一项豁免值得注意：卖方姓名已登记在该单元的户籍（ทะเบียนบ้าน, tabien baan）上满至少一年的，即使在五年期限之内也免征 SBT——改征 0.5% 的印花税。这把 3.3% 的收费换成了 0.5% 的，因此若卖方主张享有此豁免，应在按任一数额做预算之前索取登记日期的证明。

两者均按评估价值与申报价格中的较高者计算。SBT 与印花税都是法定的卖方成本。SBT 是与较短持有期挂钩的正常、合法收费——它的出现并不表示交易有任何问题。

估算预扣税

预扣税由卖方负担。对于公司卖方，为税基（评估价值与申报价格中的较高者）的固定 1%。对于个人卖方，则为累进计算，且仅按评估价值计征：先以评估价值减去一项法定费用扣除额（视卖方持有该单元的时间长短，介于 50% 至 92% 之间），除以持有年数，得出一个名义年收入；该数额按 land-office 预扣税率表计税（该表对第一档自第一泰铢起即按 5% 征税——此处不适用通常 150,000 THB 的免税区间）；所得结果再乘以持有年数。年数除数最高以十年为限；通过继承或赠与取得单元的卖方，无论持有期长短，一律采用固定的 50% 费用扣除额；而对于非商业性出售，预扣税总额以售价的 20% 为上限。因此，在 Land Office 于过户当天核算之前，个人预扣税始终只是估算。

预扣税是卖方的法定责任，但 SPA 可以将其指定由买方承担。请在签约前以书面确认该项的归属。

做一个预算示例

示意性示例——实际金额由 Land Office 于过户当天核定。假设条件：转售价 5,000,000 THB，评估价值 4,500,000 THB，个人卖方持有该单元三年，且未登记在其户籍上。过户费：4,500,000（评估价值）× 2% = 90,000 THB（按惯例 50/50 分摊：每方 45,000 THB）。SBT：5,000,000（评估价值与价格中的较高者）× 3.3% = 165,000 THB（卖方；持有不足五年）。个人预扣税：由 Land Office 累进计算——此区间的交易通常为数万泰铢。

本例中政府收费合计：约 255,000 THB，外加个人预扣税。若 SPA 将 SBT 指定由买方承担，则买方的支出需再加 165,000 THB。这些仅为估算；以 Land Office 在过户当天的核定为准。

在 SPA 中确认由谁支付

法定默认规则：过户费由双方分摊（通常 50/50），SBT 与印花税由卖方承担，预扣税由卖方承担。在私人转售中，泰国法律允许 SPA 将其中任何一项重新指定由买方承担，因此归属可自由协商。在由持牌开发商进行的销售中，受监管的标准合同对此加以限制——开发商必须承担所得税、SBT 与印花税，至多只能将 2% 过户费的一半转嫁给买方，因此把所有收费都推给买方的条款不具强制执行力。

由于由谁支付是由合同确定的，而非由法律不可变更地规定，因此请在签约前阅读 SPA 的税费分摊条款。若该条款对某项收费未作约定，则适用法定默认规则——但应向 Land Office 或泰国律师确认，因为含糊的条款可能在过户当天引发争议。

在 Land Office 识别危险信号

为减少收费而被施压低报申报价格是违法的。Land Office 会将申报价格与其自身的评估价值进行交叉核对，并以较高者为准，而不论合同如何陈述。

若卖方坚持将申报价格定得远低于约定售价，或合同出现两个价格——一个“正式”价、一个“非正式”价——应视其为严重的危险信号。这可能使买卖双方都面临处罚，影响日后转售的资本利得计税基数，并可能构成逃税。

还应辨明 SPA 是否将 SBT、印花税和预扣税在购房价格之外指定由买方承担，从而实际上把买方的真实成本抬高了数个百分点。在转售中这是可协商的；在持牌开发商受监管的合同中，可转嫁给你的份额是有上限的。在做出承诺之前，请按全部收费分摊做好预算。

常见问题

在泰国购买公寓时需要缴纳哪些税费？

在过户时：2% 的过户费，然后是 3.3% 的特定营业税（卖方持有不足五年——以及任何公司卖方，无论持有期长短）或 0.5% 的印花税（持有满五年或以上，或卖方继承所得的单元），外加卖方的预扣税。过户费和个人卖方的预扣税按 Treasury Department 的评估价值计征；SBT 与印花税按评估价值与申报售价中的较高者计征。

由买方还是卖方支付？

依法，过户费由双方分摊，SBT、印花税和预扣税由卖方承担。实践中，SPA 可以将其中任何一项重新指定由买方承担——因此你实际支付多少取决于合同。请在签约前以书面确认每项收费的归属。

为什么五年内出售成本更高？

卖方取得单元后不足五年即出售的，需缴纳 3.3% 的特定营业税。满五年或以上时，SBT 不再适用，仅征收 0.5% 的印花税。有一项例外：在该单元户籍（tabien baan）上登记满至少一年的卖方，即使在五年之内也免征 SBT，改缴 0.5% 的印花税。这是泰国税务规则的正常特征，并不表示交易有任何问题。

什么是评估价值，它与售价有何不同？

评估价值（ราคาประเมิน）是 Treasury Department 对单元价值的官方估值，每四年修订一次——当前 2023–2026 年的数值延续至 2026 年底，2027–2030 周期将于 1 January 2027 生效。2% 的过户费始终按评估价值计征。SBT 与印花税则按较高者计征——评估价值或申报价格——因此若评估价值高于约定价格，这些税费便以评估数额为准。

SPA 能否把所有政府收费都指定由买方承担？

在转售中，可以——泰国法律设定了默认责任，但允许 SPA 重新分配任何一项收费。在由持牌开发商进行的销售中，不可以：受监管的标准合同规定开发商承担所得税、SBT 与印花税，并将买方承担的部分限定为 2% 过户费的一半。请在签约前阅读税费分摊条款，并把全部成本纳入预算。

这些税率是否会有临时性的政府减免？

会——而且现在就有一项在生效。从 22 April 2025 至 30 June 2027，对于价格与评估价值均为 7,000,000 THB 及以下的住宅（包括公寓），过户费降至 0.01%（抵押登记费从 1% 降至 0.01%）。该优惠仅限于泰国国籍买方——外籍买方和公司不符合资格，仍缴纳全额 2%。它不减免特定营业税、印花税或预扣税。除非内阁延长，该措施将到期失效，因此请在临近过户日期时向 Land Department 确认当前税率。