详解泰国公寓 49% 外籍持有配额

49% 规则是什么

根据《Condominium Act》(section 19 bis)，外籍人士合计持有的面积，不得超过一栋已登记公寓楼内全部单元总建筑面积的 49%。上限针对的是建筑面积总和，而非单元数量；其余部分由泰国国民或符合资格的泰国法人持有。

正是这条规则，才使外籍买家有可能取得公寓的永久产权（freehold）——它是外籍持有得以在 Land Department 登记的法定空间。

按建筑面积计算，而非单元数量

配额以整栋楼内单元建筑面积的平方米数来衡量，因此两栋单元数量相同的楼，可供外籍持有的面积也可能相差很大。一栋已接近 49% 上限的楼，即便仍有单元在售，也可能已经没有剩余的外籍配额。

实际上：向你推销的某个单元，只有在楼栋仍有配额、且该单元被划入配额之内时，才能以外籍永久产权的方式购买。

如何确认单元仍在配额之内

该楼栋的法人机构（juristic person）——即公寓的管理机构——会出具一份外籍配额证明，确认该单元落在 49% 的配额分配之内。转售时由卖方向法人机构取得这封信函；新单元则由开发商提供。

在支付定金之前，先要求以书面形式确认配额。若没有剩余配额，Land Department 不会以永久产权的方式将该单元登记在外籍人士名下。

如果配额已满会怎样

如果一栋楼已达到外籍持有上限，该单元就无法以永久产权的方式登记给外籍人士。买家有时会被提供替代方案——登记租赁权（leasehold），或通过泰国公司持有——两者在法律和税务上的后果都大不相同。它们并不等同于永久产权。登记租赁的上限为 30 年，而 2025 年的一项 Supreme Court 裁决认定，事先约定的‘自动’续期对日后的所有权人没有约束力。利用带有代持股东的泰国公司，替外籍人士持有单元，属于《Foreign Business Act》和 Land Code 下的非法代持安排——这正是 2025–2026 年正在积极执法的对象——并伴随刑事风险。在考虑其中任何一种方案之前，请先寻求独立的法律意见。

修改规则的提案尚未成为法律

49% 上限有时被报道为即将上调。在 2024–2025 年，政府曾提出将外籍持有上限提高到 75%，并引入类似 99 年租赁权的权利。截至 2026 年，两者都仍是审议中的提案——均未获通过立法。今天适用的规则，依然是 49% 的建筑面积上限，以及普通登记租赁 30 年的期限，因此请依据现行法律购买，而非依据某项提案中的修改。

配额如何与你的其他文件相关联

配额证明与产权证（chanote）、买卖合同（SPA），以及——对于从境外汇入的资金而言——外汇交易表（FET form）并列。它们合在一起，才能让 Land Department 登记外籍买家的所有权。

一个单元可能通过了其他每一项检查，却仍因配额耗尽而无法以永久产权购买，所以要尽早确认这一点。

常见问题

49% 配额是按单元数量还是按建筑面积计算的？

按建筑面积。外籍人士最多可持有楼内全部单元合计建筑面积的 49%；它不是对单元数量的计数。不同面积的单元会占用不同份额的配额。

外籍配额证明由谁出具？

由公寓的法人机构（juristic person）——即其管理机构出具。转售时由卖方申请该信函；新单元则由开发商提供。Land Department 需要它才能登记外籍持有。

如果楼栋的外籍配额已经满了怎么办？

该单元无法以永久产权的方式登记给外籍人士。买家有时会被改为提供租赁权或泰国公司架构——它们是各有风险的不同法律安排（租赁上限为 30 年；以公司代外籍人士持有单元属于非法），在做出决定之前值得寻求独立的法律意见。