泰国公寓尽职调查——签约前应核查的事项

产权证与该单元的真正所有权人

先从单元产权证入手——对于公寓而言，这是单元所有权证书（Or Chor 2），通常被笼统地称为 chanote。它在登记时首次以所有权人的名义签发，对于新楼盘来说，通常就是开发商。此后每一次买卖都会记入产权证的登记记录（位于后页的过户登记簿），因此当前所有权人就是其中最近一次登记的受让人——这可能与产权证最初载明的名字不同。

所以问题不在于'谁的名字最先出现'，而在于'谁是最后一位登记的受让人'。要确认这个人与卖方的 ID 完全一致。

权利负担与抵押

查看产权证背面是否有已登记的负担——抵押、已登记的租约、附带回赎权的买卖（ขายฝาก, khai fak）、法院查封或扣押（อายัด）、地役权或用益权。带抵押的单元也可以出售，但贷款必须在过户当天于 Land Office 结清，且 SPA 应要求办理该项解押。一笔未披露的抵押会改变整笔交易。

非抵押类的登记同样重要：已登记的租约在买卖后继续有效，并在其剩余租期内对作为新所有权人的你产生约束力；尚未回赎的 ขายฝาก 意味着登记所有权人的产权在回赎期届满之前都是有条件的；而查封（อายัด）会阻止任何过户，直到下令查封的机关将其解除。如果这些条目中任何一项出现却没有后续条目将其注销，就要在付款之前先解决它。

外籍所有权配额

如果你是外籍买家，该单元必须处于楼盘 49% 的外籍配额之内。向法人（juristic person）索取确认此点的配额证明，并规划好你将如何从境外汇入资金，以便取得银行用于登记的 FET 表格。

法人：无欠费证明与各项费用

取得无欠费证明（debt-free letter），以证明该单元不欠任何公共区域费用——Land Department 要求凭此办理过户登记——以及载明经常性公共区域费用和任何欠款的费用清单。确认每月持续缴纳的费用以及一次性的偿债基金（sinking fund）。

合同与相关当事人

通读 SPA，关注定金及其可退性、过户日期、解押条款、各项过户税费由谁承担、外籍配额未达成时的条款，以及违约救济。

确认卖方的身份与权限——公司卖方（凭其公司证明书及授权出售的决议）、依授权书代理的受托人（对于公寓单元，这是 Land Office 的 Or Chor 21 表格；Tor Dor 21 是其在土地与房屋方面的对应表格），或通过遗产认证（probate）出售的遗产管理人。将产权证、各份合同与各 ID 相互交叉核对，正是尽职调查的核心。

要让名字完全吻合，而不是大致吻合。产权证上泰籍所有权人的名字应与泰国身份证（national ID）逐字一致；外籍所有权人的名字是护照的音译，因此要将其与护照本身比对，并对任何超出空格或罗马化拼写风格的差异提出疑问。名字不符并不自动等于欺诈——婚后会改名，音译方式也各不相同——但每一处不符在你付款之前都需要有书面解释，比如一份更名证明。

对照登记记录核查，而不仅仅是核对纸面文件

上述所有步骤核对的都是卖方给你的纸面文件；登记记录才是真实底数。免费的 LandsMaps 门户（landsmaps.dol.go.th）对于查一块土地很有用——形状、面积、评估价值——但它不显示所有权人或权利负担，因此无法确认那些最关键的事实。

权威记录是该单元注册所在的 Land Office 所保存的登记。一份最新的产权证及其登记簿的认证副本，能显示截至今日的当前所有权人和任何已登记的权利负担——而不是卖方那份复印件制作时的状态。如果你无法亲自前往该处，泰国律师或产权过户人（conveyancer）可以代为取得。把任何仅凭文件的核查，包括自动化的核查，都当作一道告诉你需要去核实什么的初筛——而不是登记记录的替代品。

在交易各阶段分步核查

在支付预订费之前：至少要看到一份产权证副本，将卖方姓名与最近一位登记的受让人核对，并且——如果你是外籍——向法人询问配额还有多少余量。

在签署 SPA 之前：备齐整套材料——含背页的产权证、无欠费证明与费用清单、配额确认，以及卖方的身份或权限文件——并将它们与合同的当事人、单元信息和价格相互交叉核对。规划好购房资金将如何到账，以便银行为你出具 FET 表格。

在过户当天之前：取得一份签发日期接近过户日的最新无欠费证明，确认任何解押都已安排在同一次 Land Office 预约中办理，并最后再核对一次卖方的 ID 与产权证。把这些核查分散到这三道关口不花一分钱，却能在你仍可低成本抽身时发现问题。

常见问题

对泰国公寓做尽职调查实际包含哪些内容？

主要是文件的相互核对：确认产权证过户登记簿上当前登记的所有权人与卖方一致、该单元没有权利负担且在外籍配额之内、法人出具无欠费证明，以及 SPA 的条款稳妥可靠。

在 chanote 上，公寓单元的真正所有权人是谁？

当前所有权人是产权证登记记录（过户登记簿）中最近一位登记的受让人，这可能与产权证签发时最初载明的名字不同——后者往往是开发商。要拿最近登记的所有权人、而非最初的那位，去与卖方的 ID 比对。

我应该交叉核对哪些文件？

产权证、预订协议与 SPA、外籍配额证明与无欠费证明、卖方的 ID（或公司证明书、授权书，或遗产认证裁定），以及——对于来自境外的资金——FET 表格。将它们相互比对可以确认所有权、权利负担、配额与条款。

核对文件就够了吗，还是我需要做一次 Land Office 查询？

文件核对是初筛；Land Office 的登记才是权威记录。LandsMaps 显示一块地块的形状、面积和评估价值，但不显示所有权人或权利负担——所以对于那些最关键的事实，要在过户前从 Land Office 取得产权证及其登记簿的最新认证副本，或委托泰国律师代为取得。